Heredar una propiedad: qué trámites hay que hacer y pagar antes de venderla o alquilarla

Muchas veces, al heredar una propiedad, las personas buscan venderla o alquilarla de manera inmediata para resolver cuestiones económicas o evitar gastos.

Sin embargo, sin iniciar la sucesión, ese objetivo no es posible. La venta queda directamente impedida y el alquiler solo puede concretarse bajo condiciones muy específicas y con riesgos legales porque, aun cuando exista acuerdo entre todos los herederos, la sucesión sigue siendo un paso obligatorio.

"Si no se inicia una sucesión es imposible vender una propiedad. Respecto a alquilar una propiedad también es necesario una sucesión. No obstante, una vez iniciada y designado un administrador provisorio de la sucesión, la persona designada tiene legitimidad para suscribir el contrato de locación y eventualmente cobrar y rendir cuenta al resto de los coherederos", explica Pablo Braslavsky, abogado especialista en propiedades y sucesiones.

Además, sobre el contrato de locación de alquiler sostiene que "en caso de oposición de algunos de los herederos, es aconsejable evitar suscribirlo ya que si no firma el administrador designado o todos los herederos, ese contrato de locación podría ser declarado inoponible".

De hecho, aun cuando todos los herederos hubieran firmado, podría suscribirse pero si el inquilino o locatario es, por ejemplo, una empresa con pago de alquiler con I.V.A., "para abonar el alquiler mensual va a exigir que se inicie la sucesión a fin de vincular el CUIT de la sucesión con el fallecido causante", indica.

En ese sentido, Mariano Esper, abogado especialista en temas civiles y empresariales, detalla que uno de los errores más comunes entre herederos es creer que con la declaratoria de herederos ya son propietarios del inmueble. "Eso no es así ya que la propiedad aún no está partida, siendo todos todavía copropietarios".

Dicho esto, también aporta como dato que, "si bien no hay impedimento legal para realizar ninguna de las operaciones -ya que se hace un contrato con condición de apertura de sucesión- se trata de contratos condicionados", los cuales no son los más recomendables.

Además, agrega que, "de acuerdo al artículo 2325 del Código Civil y Comercial, para vender o alquilar una propiedad se necesita la unanimidad de todos los herederos, -aún cuando la sucesión no esté abierta-".

De este modo, para evitar todo tipo de errores y consecuencias legales y económicas a futuro, realizar la sucesión es obligatoria incluso si hay acuerdo entre todos los herederos y se trata del trámite clave e ineludible que hay que realizar antes de vender o alquilar una propiedad heredada.

Si hay unanimidad de herederos, sin complicaciones de inhibiciones ni ferias judiciales, "el trámite puede durar entre 90 a 120 días", explica Pablo Braslavsky,

¿Cuánto cuesta hoy una sucesión en la Argentina?

Pablo Braslavsky señala que una sucesión puede valer "entre un 8% y un 10% del valor del inmueble, independientemente del monto de la tasa de justicia".

Sin embargo, no es un valor estático ya que la misma está compuesta por 4 elementos: "una tasa de justicia que se abona por abrir el expediente judicial -y que varía en cada jurisdicción- y que puede comprometer el 3% del monto en juego; impuestos provinciales; honorarios de los abogados intervinientes y gastos del proceso como informes de dominio, libre deuda, etc.", indica Mariano Esper.

El abogado especialista detalla que hay tres tipos de sucesiones. "Las voluntarias, sin conflictos entre los herederos y que suelen resolverse en tres meses aproximadamente; la contenciosa, donde hay disputas entre herederos, un proceso que a veces puede durar hasta 20 años -con todos los costos que eso implica- y las testamentarias, donde hay que comprobar validez, si se nombran herederos o no, etc.", detalla.

Ambos referentes aconsejan iniciar la sucesión lo antes posible para poder organizar y planificar adecuadamente la situación patrimonial, ya que esto permite que los herederos definan si venderán los bienes o si se los adjudicarán individualmente, ya sean inmuebles, vehículos, embarcaciones, marcas o participaciones societarias.

Pero además, porque anticiparse evita que, con el paso del tiempo, situaciones personales de alguno de los herederos —como divorcios, reclamos de alimentos, juicios o deudas impositivas— terminen afectando los derechos hereditarios y generen perjuicios para el resto.

"Lo recomendable es asesorarse desde el inicio, iniciar la sucesión sin demoras, mantener al día el pago de impuestos y servicios y realizar visitas periódicas a la propiedad si no se encuentra ocupada. Estas medidas simples ayudan a preservar el valor del inmueble y a prevenir conflictos entre los herederos", concluyó Pablo Braslavsky.