Heredaste una casa y la querés vender: qué trámites tenés que hacer y cómo podés ahorrar dinero

Recibir una casa o un inmueble en herencia no significa que pueda venderse de inmediato. Antes de concretar la operación se necesita llevar adelante una serie de trámites judiciales y registrales que acrediten quiénes son los herederos y habiliten legalmente la transferencia del inmueble. Aunque el proceso puede parecer complejo, una buena planificación permite evitar demoras y ahorrar una suma importante en honorarios, certificaciones y otros gastos administrativos.

El primer paso para vender una casa heredada es la sucesión, un trámite judicial mediante el cual se determina quiénes son los herederos del propietario fallecido.

Una vez iniciada la sucesión, el juez dicta la declaratoria de herederos o aprueba el testamento, si existe, documento indispensable para avanzar con la venta del inmueble. Sin este trámite, en la mayoría de los casos la propiedad no puede escriturarse a favor de un comprador.

Entre la documentación que suele solicitarse para realizar una sucesión figuran: partida de defunción del titular, partidas de nacimiento o matrimonio que acrediten el vínculo con el fallecido, DNI de los herederos, escritura del inmueble, certificados e informes registrales, y declaratoria de herederos o testamento aprobado judicialmente.

Si alguno de los herederos reside en el exterior o existe un conflicto entre ellos, el procedimiento puede extenderse.

¿Qué se necesita para vender una casa en sucesión?

Para vender una casa en sucesión, se exigen una serie de requisitos y pasos legales para asegurarte de que todo se lleve a cabo de manera legal y correcta. Estas son las pautas que enumera ZonaProp en el momento de vender una casa en sucesión:

• Una copia del testamento: lo primero que necesitás es obtener una copia del testamento del dueño fallecido. En este documento se especifica quiénes son los herederos y cómo deben ser distribuidos los bienes.
• Una petición de sucesión: es necesario que los herederos presenten una petición ante un juez para que se les otorgue el derecho a administrar la propiedad.
• Un tasador profesional: para determinar el valor de la propiedad en el mercado actual, se recomienda contratar a un tasador profesional que pueda hacer una valuación precisa.
• Negociaciones con otros herederos: si hay varios herederos, es necesario negociar con ellos para determinar cómo se va a dividir el dinero obtenido de la venta de la propiedad.
• Un anuncio publicitario: es necesario anunciar la propiedad para encontrar compradores potenciales. Podés hacerlo a través de un agente inmobiliario o por tu cuenta.
• Un contrato de compra-venta: para cerrar la venta, es necesario firmar un contrato de compra-venta válido que cumpla con todos los requisitos legales.

Cinco formas de ahorrar dinero al vender una casa heredada

Aunque los costos de una sucesión y de la venta de un inmueble no pueden eliminarse por completo, sí existen decisiones que permiten reducir gastos, evitar trámites innecesarios y acortar los tiempos de la operación.

1. Iniciar la sucesión cuanto antes

Uno de los errores más frecuentes es dejar pasar meses o incluso años antes de comenzar la sucesión. Con el paso del tiempo puede resultar más difícil conseguir documentación, localizar a todos los herederos o resolver cuestiones administrativas. Además, si aparece un comprador, la operación deberá esperar hasta completar el proceso judicial. Iniciar el trámite apenas ocurre el fallecimiento permite avanzar sin urgencias y evita costos derivados de las demoras.

2. Reunir toda la documentación desde el principio

Contar con la escritura del inmueble, las partidas de nacimiento y defunción, los documentos de identidad y la información catastral antes de iniciar el expediente ayuda a evitar pedidos de documentación adicionales. Cada certificado o informe que debe solicitarse sobre la marcha implica más tiempo y, en muchos casos, nuevos gastos administrativos.

3. Mantener el acuerdo entre todos los herederos

Cuando todos los herederos están de acuerdo con la venta, el trámite suele avanzar mucho más rápido. En cambio, si alguno se opone o surgen conflictos sobre el precio o la distribución del dinero, la sucesión puede judicializarse durante más tiempo, lo que incrementa los honorarios profesionales y los costos del proceso.

4. Evaluar el uso del tracto abreviado

Si se cumplen los requisitos legales, el escribano puede analizar la posibilidad de realizar la operación mediante tracto abreviado. Este mecanismo permite escriturar directamente desde la persona fallecida al comprador, sin necesidad de inscribir previamente el inmueble a nombre de los herederos. Al evitar una escritura intermedia, se reducen algunos gastos notariales y registrales, además de simplificar el procedimiento.

5. Comparar honorarios y conocer qué incluyen

No todos los presupuestos contemplan los mismos conceptos. Antes de contratar a un abogado o escribano conviene solicitar un detalle de los honorarios y verificar si incluyen informes registrales, certificaciones, diligencias, tasas e inscripciones. Comparar alternativas y conocer el costo total de la operación ayuda a evitar gastos imprevistos y permite tomar una decisión con toda la información sobre la mesa.

Un consejo adicional que puede representar un importante ahorro

Si la vivienda todavía tiene deudas de ABL, expensas, impuestos provinciales o servicios, conviene regularizar esa situación antes de ponerla en venta. Muchas veces esos pasivos aparecen recién al momento de escriturar y retrasan la operación. Además, algunas jurisdicciones ofrecen planes de pago o moratorias que permiten cancelar la deuda con descuentos en intereses, reduciendo el costo final para los herederos.

Tracto abreviado: una forma de ahorrar tiempo y dinero

Una de las herramientas que permite ahorrar tiempo y dinero es el llamado tracto abreviado.

Este mecanismo posibilita que la escritura se firme directamente desde el titular fallecido hacia el comprador, sin necesidad de realizar previamente una escritura de adjudicación a nombre de todos los herederos.

De esta manera se evita una escritura intermedia, lo que reduce costos notariales, gastos registrales y tiempos de inscripción. La normativa registral incluso incorporó precisiones para facilitar este tipo de operaciones en distintos supuestos sucesorios.

Según Escribanía Salierno, el tracto abreviado no permite saltear el juicio sucesorio. En el caso habitual de una venta realizada por los herederos, deben estar cumplidos los siguientes recaudos que acrediten su legitimación para transmitir: 

• Declaratoria de herederos o testamento aprobado: debe haberse dictado la declaratoria o aprobado judicialmente el testamento.
• Orden de inscripción: debe encontrarse ordenada judicialmente la inscripción de la transmisión hereditaria.
• Documentación judicial suficiente: deben aportarse las constancias necesarias para acreditar el fallecimiento, la declaratoria o aprobación del testamento, la orden de inscripción y la legitimación de quienes disponen. La forma de presentación puede variar según la jurisdicción y el expediente.
• Título de propiedad: debe presentarse el título inscripto del inmueble a nombre del causante, en testimonio original o copia autorizada apta para el control notarial.
• Cumplimiento de recaudos judiciales y fiscales: deben encontrarse cumplidas la tasa de justicia, los aportes, el ITGB y las demás obligaciones que correspondan según la jurisdicción y las circunstancias del caso.
• Intervención de quienes transmiten: deben comparecer personalmente o por medio de apoderado todas las personas cuyos derechos se transfieren en la operación.

En cuanto a las ventajas que brinda esta herramienta, permite reducir los tiempos ya que evita esperar una inscripción intermedia a nombre de los herederos antes de instrumentar e inscribir la venta.

También puede reducir determinados costos registrales al evitar tramitar una inscripción intermedia que no resulta necesaria, sin eliminar los restantes gastos judiciales, notariales, fiscales, catastrales y registrales de la operación.

Por otra parte, mantiene la continuidad registral ya que la escritura relaciona todos los antecedentes necesarios para legitimar a quienes transmiten y permitir la inscripción a favor del comprador.

Cumplidos los requisitos legales, judiciales, notariales y registrales, la transmisión se inscribe sin necesidad de una inscripción hereditaria intermedia, por lo que no reduce la seguridad jurídica.

Cuáles son los principales gastos al vender una vivienda heredada

Vender una casa o departamento recibido por herencia implica afrontar una serie de costos que no dependen únicamente de la operación de compraventa. Antes de llegar a la escritura, los herederos deben completar el proceso sucesorio y cumplir con distintos trámites judiciales y registrales, lo que genera gastos que pueden variar según la provincia, el valor del inmueble y la complejidad del expediente.

En términos generales, los principales costos que suelen aparecer son los siguientes:

• Honorarios del abogado de la sucesión: es el profesional encargado de tramitar el expediente sucesorio ante la Justicia. Sus honorarios pueden fijarse por acuerdo con los herederos o regularse judicialmente y, por lo general, guardan relación con el valor de los bienes que integran la herencia y el trabajo realizado.
• Tasas judiciales: durante el proceso deben abonarse distintos aranceles previstos por cada jurisdicción para iniciar y tramitar la sucesión. El monto varía según la provincia y las características del expediente.
• Informes y certificados del Registro de la Propiedad: antes de vender el inmueble es necesario solicitar documentación que permita verificar la situación jurídica del bien. Entre otros aspectos, estos informes confirman quién figura como titular, si existen hipotecas, embargos, inhibiciones u otras restricciones que puedan afectar la operación.
• Honorarios del escribano: el escribano interviene en la escritura de compraventa y realiza diversas verificaciones previas, como el estudio de títulos, la confección de la escritura y la tramitación de las inscripciones correspondientes. Sus honorarios se calculan de acuerdo con los aranceles vigentes y el valor de la operación.
• Certificaciones y legalizaciones: a lo largo del trámite también pueden ser necesarias certificaciones de firmas, copias certificadas, legalizaciones de documentos y otros actos administrativos, especialmente cuando alguno de los herederos reside en otra provincia o en el exterior.
• Inscripción registral: una vez firmada la escritura, deben abonarse los aranceles para inscribir la transferencia del inmueble en el Registro de la Propiedad, paso indispensable para que el comprador quede registrado como nuevo titular.
• Impuestos y tributos: dependiendo de la fecha de adquisición del inmueble por parte del causante, del tipo de operación y de la situación fiscal de los herederos, pueden corresponder distintos impuestos. Por eso, antes de firmar la escritura es recomendable consultar con el escribano o con un contador para determinar qué tributos resultan aplicables y evitar sorpresas de último momento.

No existe un monto único, ya que cada sucesión tiene características diferentes. Sin embargo, especialistas del mercado inmobiliario señalan que, entre honorarios profesionales, tasas, certificados, gastos notariales y registrales, los costos pueden representar varios puntos porcentuales del valor de la propiedad. Cuando la sucesión es conflictiva, existen varios herederos o falta documentación, el costo total puede incrementarse debido a la mayor cantidad de actuaciones judiciales y trámites necesarios.

En sucesiones sin conflictos, estos gastos pueden representar varios puntos porcentuales del valor de la propiedad, por lo que cualquier ahorro en la estructura de la operación puede tener un impacto significativo.

Uno de los errores más frecuentes es aceptar una oferta de compra antes de verificar que toda la documentación sucesoria está completa.

También es habitual descubrir, al momento de escriturar, que faltan certificados, existen inhibiciones, deudas de impuestos o que el inmueble ni siquiera fue incorporado formalmente al expediente sucesorio. Resolver esas situaciones sobre el final suele implicar más tiempo y mayores costos.