Donar una propiedad en vida y evitar la sucesión: cómo dejarle una casa a un hijo y protegerla ante un divorcio

Evitar o simplificar una sucesión judicial es uno de los principales motivos por los que muchas familias analizan la posibilidad de donar una propiedad en vida. La alternativa permite organizar anticipadamente la transmisión del patrimonio, definir quién recibirá determinados bienes y reducir las gestiones que deberán realizar los herederos después del fallecimiento. Pero la donación también puede cumplir otra función dentro de la planificación patrimonial familiar: permitir que un inmueble entregado a un hijo conserve el carácter de bien propio, incluso si la transmisión se realiza durante su matrimonio.

Este punto puede resultar relevante ante un eventual divorcio. Como regla general, los bienes recibidos por herencia, legado o donación pertenecen a quien los recibe y no pasan a integrar automáticamente el patrimonio ganancial de la pareja.

Por eso, cuando un padre quiere adelantar parte de su patrimonio a un hijo o hija, una donación gratuita realizada mediante escritura pública puede permitir anticipar la transmisión del inmueble y mantenerlo como bien propio del beneficiario, es decir, fuera de la sociedad conyugal, como ocurre con los bienes que cada cónyuge tenía antes del matrimonio o recibe por herencia o donación.

La decisión, sin embargo, debe analizarse de manera integral. Una donación puede tener consecuencias sucesorias, fiscales y patrimoniales, y también requiere evaluar qué ocurrirá si el donante necesita disponer del inmueble en el futuro.

Donar una propiedad en vida: una alternativa para anticipar la herencia

La planificación sucesoria dejó de estar limitada a los grandes patrimonios. Cada vez más personas analizan distintas herramientas legales para decidir con anticipación cómo se distribuirán sus bienes y brindar mayor previsibilidad a sus familias.

De acuerdo con el Código Civil y Comercial, cuando una persona fallece con bienes registrados a su nombre, sus herederos deben iniciar una sucesión para obtener la declaración de herederos, transmitir el patrimonio e inscribir los bienes a nombre de quienes corresponda.

La duración y complejidad del proceso dependerán de distintos factores, como la cantidad de bienes, la existencia de conflictos familiares o la situación jurídica del patrimonio.

Por ese motivo, algunas personas recurren a mecanismos de planificación patrimonial mientras conservan plena capacidad para decidir el destino de sus bienes.

Entre las alternativas se encuentran:

• Donaciones en vida
• Testamentos
• Reserva de usufructo
• Fideicomisos
• Sociedades y reorganización de empresas familiares

Dentro de estas opciones, la donación de inmuebles permite anticipar la transmisión de una casa, departamento, terreno, campo u otro bien mientras el propietario se encuentra con vida.

Cómo funciona la donación de una casa o departamento

La legislación argentina exige que la donación de un inmueble se formalice mediante escritura pública.

Antes de realizar la operación, se debe analizar la situación jurídica del inmueble y reunir la documentación necesaria, que puede incluir la escritura de propiedad, certificados registrales, información catastral y las constancias exigidas según la jurisdicción.

Una vez otorgada la escritura, la transferencia debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.

La donación puede realizarse a favor de un hijo, otro heredero o incluso de un tercero, aunque la operación debe respetar las normas que protegen la porción legítima de determinados herederos.

Qué cambió con la Ley 27.587 y por qué aumentó el interés por las donaciones

El crecimiento de las donaciones de inmuebles está vinculado con la reforma introducida por la Ley 27.587, sancionada en 2020, que modificó distintos artículos del Código Civil y Comercial.

Durante años, los inmuebles que tenían como antecedente una donación podían generar incertidumbre en el mercado inmobiliario. La posibilidad de que determinados herederos cuestionaran judicialmente la transmisión dificultaba su posterior venta y, en algunos casos, también su utilización como garantía hipotecaria.

La reforma introdujo cambios en la forma de proteger los derechos hereditarios. En determinados supuestos, la afectación de la legítima puede dar lugar a reclamos patrimoniales, pero la normativa estableció un marco que brinda mayor seguridad a la circulación de los bienes provenientes de donaciones.

El cambio favoreció la utilización de esta herramienta dentro de la planificación patrimonial y sucesoria.

Donar una casa a un hijo: ¿el inmueble es propio o ganancial?

Esta es una de las cuestiones que conviene tener en cuenta cuando la persona que recibirá el inmueble está casada.

La regla general es que los bienes recibidos por una persona mediante herencia, legado o donación son bienes propios de quien los recibe.

Por lo tanto, si un padre dona gratuitamente una casa o un departamento a su hijo o hija, el matrimonio del donatario no convierte por sí mismo al inmueble en un bien ganancial.

Esto significa que, como regla general, el inmueble recibido mediante donación no se divide automáticamente con el cónyuge en caso de divorcio.

La escritura debe reflejar adecuadamente la naturaleza gratuita de la operación e identificar con claridad a la persona que recibe el bien.

Por qué una donación puede ser diferente de una compraventa

La forma jurídica elegida para transmitir el inmueble puede tener consecuencias sobre la posterior calificación patrimonial del bien.

Una donación gratuita tiene un tratamiento diferente al de una compraventa realizada durante el matrimonio.

Si el hijo figura como comprador de una propiedad y la operación se realiza con fondos obtenidos durante la vigencia de la comunidad, pueden surgir discusiones sobre el origen del dinero y el carácter propio o ganancial del inmueble.

Por eso, cuando la verdadera intención es entregar gratuitamente una propiedad, resulta importante que la operación se instrumente de acuerdo con esa finalidad y no mediante estructuras que puedan generar conflictos posteriores.

Se puede donar la propiedad y conservar el usufructo

Una de las alternativas más utilizadas consiste en donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo, explica el abogado Jorge Grispo.

De esta forma, el hijo recibe la titularidad del inmueble, pero el donante conserva determinados derechos sobre el bien durante el plazo establecido en la escritura.

En el caso de un usufructo vitalicio, el padre o la madre puede continuar utilizando la propiedad mientras viva. Según los términos establecidos, también puede conservar el derecho de habitarla, alquilarla y percibir los frutos que genere.

La reserva de usufructo permite combinar dos objetivos: anticipar la transmisión de la propiedad y evitar que el donante pierda el uso del inmueble mientras lo necesite, agrega Grispo.

Además, el usufructo no modifica el carácter propio del bien que recibe el hijo mediante la donación.

"La escritura debe dejar establecido que se trata de una donación gratuita, identificar al donatario y evitar fórmulas ambiguas que permitan discutir si existió una contraprestación. Una compraventa simulada puede producir el efecto contrario. Si el hijo aparece comprando durante el matrimonio, puede presumirse que utilizó fondos gananciales y abrirse una discusión sobre el carácter del inmueble", enfatiza Grispo.

Un ejemplo: padres que donan una casa a sus hijos pero siguen viviendo en ella

Un caso habitual es el de un matrimonio que decide donar su vivienda a sus hijos, pero quiere continuar utilizándola.

En esa situación, pueden realizar la donación y reservarse el usufructo vitalicio. Los hijos reciben la titularidad que corresponda según la escritura, mientras los padres mantienen el derecho de utilizar el inmueble durante su vida.

Una vez finalizado el usufructo, los titulares consolidan el dominio pleno sin que sea necesario realizar una nueva transferencia del inmueble por ese motivo.

Qué pasa si el hijo vende la propiedad y compra otra

La planificación no necesariamente termina con la donación.

Puede ocurrir que el hijo reciba una propiedad como donación, la venda años después y utilice el dinero para comprar otro inmueble.

En estos casos, si se busca conservar el carácter propio del patrimonio, resulta importante poder acreditar que el dinero utilizado para adquirir el nuevo bien proviene de la venta de la propiedad originalmente recibida por donación.

Por eso, puede resultar relevante dejar constancia en la escritura del nuevo inmueble sobre el origen de los fondos y la reinversión realizada.

La documentación de las operaciones permite reducir posibles discusiones posteriores sobre el origen del dinero utilizado para adquirir un bien.

El inmueble puede ser propio, pero los alquileres pueden tener otro tratamiento

El carácter propio de la propiedad no significa necesariamente que todos los ingresos vinculados con ella tengan el mismo tratamiento patrimonial.

Uno de los ejemplos son los alquileres. El inmueble puede ser un bien propio del hijo por haber sido recibido mediante una donación, mientras que los frutos civiles obtenidos durante el matrimonio pueden tener un tratamiento diferente dentro del régimen patrimonial.

Por eso, al analizar la situación de una propiedad recibida mediante donación, es necesario distinguir entre el inmueble y los ingresos que pueda generar.

Qué ocurre con las mejoras realizadas con dinero ganancial

Las mejoras, ampliaciones o refacciones realizadas sobre un inmueble propio durante el matrimonio pueden generar derechos de recompensa si fueron financiadas con fondos gananciales.

Una casa puede conservar su carácter de bien propio aunque se realicen mejoras, ampliaciones o refacciones durante el matrimonio.

Sin embargo, si esas obras fueron financiadas con fondos que integran el patrimonio común, pueden surgir derechos de recompensa al momento de liquidar el régimen patrimonial.

En otras palabras, el inmueble puede seguir siendo propio, pero los recursos utilizados para mejorarlo pueden generar consecuencias económicas que deben analizarse en cada caso.

Qué es la porción legítima de la herencia y cómo afecta a las donaciones

La posibilidad de donar una propiedad a un hijo tampoco elimina las reglas sucesorias.

El Código Civil y Comercial protege la denominada porción legítima, es decir, la parte del patrimonio que la ley reserva a determinados herederos forzosos.

Esto significa que una donación debe analizarse dentro del patrimonio completo de la persona y no únicamente en relación con el inmueble que se pretende transmitir.

El hecho de que una propiedad sea propia del hijo frente a su cónyuge no impide que, en el plano sucesorio, otros herederos puedan analizar si la donación afectó los derechos que les corresponden.

Por eso, la planificación patrimonial debe considerar tanto la relación entre padres e hijos como la existencia de otros herederos y la composición general del patrimonio.

Qué bienes se pueden donar

La normativa permite donar distintos bienes, incluidos:

• Casas
• Departamentos
• Terrenos
• Campos
• Locales comerciales
• Cocheras
• Participaciones indivisas sobre inmuebles

La transmisión puede realizarse a favor de uno o varios hijos, otros familiares o terceros, siempre dentro de los límites establecidos por la legislación.

Cuánto cuesta donar una propiedad

El costo de una donación depende de factores como el valor del inmueble, la jurisdicción y los honorarios profesionales involucrados.

Entre los gastos pueden encontrarse:

• Honorarios notariales
• Certificados registrales
• Gastos administrativos
• Aportes obligatorios

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Por eso, no existe un porcentaje único aplicable a todas las operaciones y resulta necesario calcular el costo según la ubicación y las características del inmueble.

También deben compararse los gastos de la donación con los costos que eventualmente podría generar una sucesión, que en algunos casos permite ahorrar hasta un 20% frente a los costos de evitar una sucesión con una donación de vivienda.

Qué impuestos pueden aplicarse al donar una casa

La carga tributaria depende de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el inmueble y de las características de la operación.

En la Ciudad de Buenos Aires no existe un impuesto específico a la transmisión gratuita de bienes equivalente al que continúa aplicándose en algunas otras jurisdicciones.

En la provincia de Buenos Aires, por ejemplo, continúa vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, cuya aplicación puede depender del valor transferido, el vínculo entre donante y beneficiario y las exenciones previstas.

También deben analizarse las consecuencias tributarias específicas de cada operación según la situación fiscal de las partes.

Por otra parte, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue derogado en julio de 2024, aunque determinadas operaciones inmobiliarias pueden tener otras consecuencias tributarias según la fecha de adquisición y las condiciones previstas por la normativa aplicable.

¿Donar una propiedad evita siempre la sucesión?

No necesariamente.

La donación puede permitir que el inmueble deje de formar parte del patrimonio que estará registrado a nombre del donante al momento de su fallecimiento.

Pero si existen otros bienes que continúan a nombre de la persona —como vehículos, cuentas bancarias, inversiones, acciones u otros inmuebles— será necesario realizar una sucesión para poder transmitirlos a los herederos.

Por eso, una donación aislada no siempre elimina la necesidad de iniciar un proceso sucesorio.

La conveniencia de la operación debe evaluarse teniendo en cuenta el patrimonio completo y los objetivos de cada familia.

Aspectos que conviene analizar antes de donar una propiedad a un hijo

Aunque la donación puede resultar útil para organizar anticipadamente el patrimonio, no siempre es la alternativa más conveniente.

Entre las cuestiones que deben analizarse se encuentran:

• La situación económica futura del donante
• La necesidad de conservar el uso o los ingresos generados por el inmueble
• La posibilidad de reservarse el usufructo
• La existencia de otros herederos
• El impacto sobre la porción legítima
• Los costos e impuestos aplicables
• El carácter propio o ganancial de otros bienes involucrados
• La situación familiar del hijo que recibirá la propiedad
• La posibilidad de futuras ventas y reinversiones

Una vez realizada la transferencia, el donante deja de tener la misma libertad para disponer del inmueble. Incluso si conserva el usufructo, la propiedad ya pertenece jurídicamente al donatario.

Por ese motivo, si existe la posibilidad de que el donante necesite vender o hipotecar el inmueble en el futuro, la decisión debe analizarse con especial cuidado.

Preguntas frecuentes sobre donar una propiedad a un hijo

¿Puedo donar una casa a mi hijo si está casado?

Sí. La legislación permite realizar una donación a favor de una persona casada. Como regla general, los bienes recibidos mediante donación son propios de quien los recibe.

¿La casa donada se divide en un divorcio?

Como regla general, el inmueble recibido gratuitamente mediante donación mantiene su carácter propio y no integra automáticamente la masa de bienes gananciales que se divide en un eventual divorcio. Sin embargo, pueden existir cuestiones económicas vinculadas con alquileres, mejoras o derechos de recompensa.

¿Puedo donar una propiedad y seguir viviendo en ella?

Sí. La escritura puede establecer una reserva de usufructo, que permite al donante conservar el derecho de utilizar la propiedad durante el plazo previsto.

¿Qué pasa si mi hijo vende la propiedad donada y compra otra?

Para sostener el carácter propio de la nueva adquisición, resulta importante poder acreditar el origen de los fondos y dejar constancia de la reinversión realizada en la documentación correspondiente.

¿Donar una propiedad elimina la sucesión?

No necesariamente. Si al momento del fallecimiento existen otros bienes a nombre de la persona, será necesario tramitar una sucesión para transmitirlos.

¿Se puede revocar una donación?

Como regla general, la donación produce efectos definitivos una vez perfeccionada. Sin embargo, la legislación contempla supuestos excepcionales de revocación, como determinados casos de ingratitud o el incumplimiento de cargos establecidos en la donación.

Donar una propiedad puede resolver más de un aspecto de la planificación familiar

La donación de una casa o un departamento puede funcionar como una herramienta para anticipar parte de la herencia, organizar la transmisión del patrimonio y reducir las gestiones que deberán afrontar los herederos en el futuro.

Además, cuando el destinatario está casado, la forma jurídica elegida para realizar la transferencia puede ser relevante para determinar el carácter patrimonial del inmueble.

Por eso, la pregunta no se limita a cómo poner una propiedad a nombre de un hijo. También implica analizar cómo transmitirla sin desproteger al donante, cómo preservar los derechos de los demás herederos y qué consecuencias puede tener la operación en el patrimonio familiar a lo largo del tiempo.

La combinación de una donación correctamente instrumentada, una eventual reserva de usufructo y una planificación que contemple el conjunto del patrimonio puede permitir ordenar anticipadamente la transmisión de los bienes y reducir futuras discusiones sucesorias o patrimoniales.