Sociedades offshore, en la mira por alquileres de inmuebles

La Justicia ratificó la posición de la IGJ con relación a la adquisición de inmuebles por sociedades extranjeras, al considerar que dichos actos no pueden calificarse como "aislados" (Ver nota: La Justicia vuelve a frenar a las empresas offshore).

Las sociedades extranjeras que realicen esas operaciones deberán inscribirse previamente ante dicho organismo como sucursales o establecimientos permanentes (art. 118, tercer párrafo, de la ley 19.550 de sociedades comerciales).

Como es sabido, las leyes permiten a las sociedades extranjeras realizar "actos aislados" en la Argentina sin necesidad de inscribirse previamente en el Registro Público de Comercio (art. 118, segundo párrafo, LSC). Por años se recurrió a esta figura (que podía ser libremente invocada) para adquirir inmuebles. Se hizo "uso" y "abuso".

Con la creación del Registro de Actos Aislados en 2003, (un sistema de cruce de datos con el Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires), la IGJ comenzó a fiscalizar estas operaciones.

Asimismo, exigió en varios expedientes administrativos el registro de las sociedades extranjeras como "sucursales" o "establecimiento permanentes", al considerar que la adquisición de inmuebles
no podía ya calificarse como "acto aislado".

Esta nueva jurisprudencia administrativa no había llegado hasta el momento a la justicia. Ahora, la Sala B de la Cámara Comercial avaló la posición de la IGJ en el caso "Inspección General de Justicia c. Frinet SA". Frinet, una sociedad uruguaya sin inscripciones registrales en la Argentina, adquirió un inmueble en Buenos Aires, en un acto que fue denunciado por la propia sociedad como "aislado". Al día siguiente de su adquisición, el inmueble fue alquilado a quien había sido su anterior titular.

La IGJ intimó a Frinet a cumplir la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118, LSC, por considerar que la compra del inmueble adquirido y dado en alquiler excedió el concepto de "acto aislado". Frinet apeló dicha decisión.

La cámara distinguió entre la capacidad genérica y la específica de las sociedades extranjeras. Consideró que los actos que comprenden su capacidad genérica deben considerarse "actos aislados" y no requieren ninguna inscripción. Con relación a los actos que involucran su capacidad específica, es decir los identificados en su objeto social, aplicó un criterio "cualitativo-cuantitativo".

Consideró que las sociedades extranjeras se encuentran habilitadas para realizar actos de su capacidad específica, en tanto ellos no supongan exteriorización, permanencia o habitualidad, instalación de sucursal, asiento o cualquier otra clase de representación permanente.

Bajo esta óptica, la cámara consideró que en el caso de Frinet no se trataba de un "acto aislado" porque si bien se trataba de la adquisición de un único inmueble, Frinet lo había alquilado al día siguiente. Sostuvo que la locación es un contrato de ejecución continua o periódica, que se contrapone a la actuación esporádica de la sociedad extranjera.

El fallo y la nueva jurisprudencia administrativa traerán importantes consecuencias impositivas para las sociedades extranjeras. Además, estarán obligadas a presentar sus balances anuales
ante la IGJ.

Damián Rodríguez Peluffo y Verónica Charriere, miembros del estudio Negri & Teijeiro Abogados