A pasitos del 2011, expertos anticipan qué pasará con el mercado inmobiliario

Viento de cola, lluvia de dólares o alerta por tormentas. Un sinfín de cuestiones "meteorológicas" revitalizó el mercado inmobiliario en 2010. Y las perspectivas para los próximos meses parecen ir en el mismo sentido.

Los principales actores del sector distinguen el devenir del rumbo económico de las cuestiones políticas que afectan al país. Y coinciden en esbozar algunos lineamientos del futuro escenario, tras la muerte de Néstor Kirchner.

"No habrá cambios que afecten las actuales condiciones que contribuyen a fomentar las inversiones en ladrillo", coincidieron en resaltar los expertos, reunidos en el marco de la inauguración del Salón Inmobiliario.

Los directivos de las principales inmobiliarias remarcan que, con un dólar que pierde poder en el mundo y con una inflación en pesos que no se detiene, todo está dado para que el Real Estate se siga fortaleciendo en el país.

Vaticinan que el contexto favorecerá al mercado del ladrillo, por las buenas condiciones que éste presenta como refugio del capital.

Las miradas seguirán puestas en los inmuebles, pero no sólo en las unidades de vivienda sino, además, en las comerciales. Especialmente en el segmento de oficinas.

"Estamos frente a una situación inercial, impulsada por el rumbo económico local, que diferencia al país de lo que sucede en el mundo. La presión de la inflación, la continuidad en el consumo y la bonanza que alcanza a algunos sectores, como el rural, crean un contexto más que propicio para que el ladrillo se potencie como destino de inversión", destacó Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades.

Al respecto, iProfesional.com dio cuenta días atrás del fuerte impacto que producirán los "sojadólares" sobre el sector inmobiliario. Es decir, de la activa participación de los habitantes del interior que vienen en busca de viviendas en Buenos Aires y la influencia de este movimiento sobre el valor del metro cuadrado (ver nota: Los "sojadólares" arremeten con fuerza y buscan refugio en el ladrillo porteño).

Con este clima, se anticipa un 2011 similar al 2010, aunque con algunas particularidades.

Una de ellas tiene que ver con la búsqueda de unidades de mayor confort y calidad, un requisito que comienza a cobrar más relevancia, en particular por todos aquellos que ya cuentan con una vivienda y ahora apuntan a una segunda, o tercera, como resguardo del capital.

Mercado y precios
Iván Achaval, director de Achával, Cornejo y Asociados, señaló que la demanda se muestra muy firme y activa, y es por eso que se convalida la tendencia alcista en los valores del metro cuadrado.

"El mercado inversor fue el gran responsable del empujón que tuvieron los precios, como consecuencia de la falta de otras alternativas de inversión", explicó Achaval.

Por su parte, Luis Ramos, titular de LJ Ramos, dividió al mercado de viviendas en función de las particularidades que afectan a las unidades nuevas respecto de las usadas.

1. Usadas: consideró que existe una sobreabundancia de espacios chicos. "En uno y dos ambientes se registra una sobreoferta, tanto en los destinados a la venta como en los de alquiler", adviertíó Ramos.

De ahí que los brokers consideran que la atención, a futuro, se centrará en unidades más grandes y de mayor calidad.

Sucede que, tal como apuntó días atrás a este medio Mariano Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, "hay un rango de propiedades que pasaron a ser las más buscadas porque son las que menos oferta registran. Son los productos de cuatro ambientes, o con dos dormitorios, dependencia y servicios".

Y esto tiene que ver con que, en los últimos años, los desarrolladores estuvieron enfocados en el segmento Premium, pero en aquellas viviendas de uno o dos ambientes, que eran las que elegían los inversores pensando en obtener una renta.

Las consecuencias del poco interés en construir unidades de mayores dimensiones quedaron hoy a la vista: las familias con necesidad de ampliar sus espacios, o los particulares que apuntan a lugares más grandes no están pudiendo encontrar opciones suficientes.

2. Nuevas: sobre este segmento, los expertos del sector no dudan en resaltar que el principal obstáculo es, sin lugar a dudas, el alto valor de los terrenos.

"Hoy la incidencia llega al 50% del costo final de la obra, cuando históricamente fue del 25%, tal como explicó Covello.

La escasez de terrenos hace que construir en Palermo implique una incidencia de u$s1.500, en el valor del precio final, solamente por el terreno, o de u$s1.000 en el caso de Belgrano. Para los desarrolladores, estas cotizaciones son el principal inconveniente que enfrentan hoy a la hora de plasmar un proyecto en esos lugares.

Este obstáculo provocará un quiebre en el mercado porque, tal como destacó Ramos, "se hace muy cuesta arriba pagar u$s1.000 por m2 de tierra y otros u$s1.000 por el costo de construir, ya que no deja prácticamente margen para ganar".

Su apreciación coincide con un reciente informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, que dio cuenta de alzas de hasta un 18% en apenas un año, en emprendimientos a estrenar:

"Los dueños de la tierra tienen hoy el control total del mercado, y se quedan con las principales ganancias en pos de los desarrolladores, que pierden rentabilidad", recalcó Achával.

Según Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades, esta situación está prendiendo una luz amarilla en el sector de la construcción.

"Los precios subieron y el mercado lo aceptó, pero el problema es cómo se enfrentará la reposición de la mercadería", advirtió el experto.

Los costos de la construcción en el último año se incrementaron un 22,8% en pesos y un 19% en dólares. "Para dar un ejemplo, esto quiere decir, que el desarrollador de una nueva obra que vendió a u$s1.000 el metro cuadrado, hoy tendrá un poder de recompra de u$s800. Y esto lo irá sintiendo cada vez más a la hora de tener que reponer lo que comercializó", señaló Tizado.

En consecuencia, muchos desarrolladores están optando por postergar la venta para no perder rentabilidad.

Dónde poner unas fichitas
Los especialistas anticipan que, ante la sobreoferta de unidades chicas, habrá un mayor foco de atención en aquellos inmuebles de mayor metraje y de más de 3 ambientes, tanto del lado de la oferta como de la demanda.

Según Covello, también será clave la inversión en nuevos barrios, donde se podrán encontrar tierras más baratas, que generen una menor incidencia.

Y esto potenciará el efecto derrame, es decir, que muchos barrios linderos a los llamados Premium se revitalizarán, ganarán en cantidad de edificaciones y sus cotizaciones escalarán con más fuerza.

Zonas como Colegiales, Villa Crespo, Chacarita o Almagro, cuentan con esa ventaja. También ha crecido el atractivo de Barracas y Parque Patricios gracias al polo tecnológico que impulsa el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri.

Esto de por sí, constituye una buena oportunidad para aquellos inversores que disponen de dinero y quieren canalizar sus desembolsos en lugares con fuerte potencial de crecimiento.

Ante la saturación de los más buscados, como Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Recoleta, las zonas cercanas empiezan a impregnarse con una suerte de "aspiracional", que las hace más interesantes, destacan los brokers.

"Para 2011 se espera que sigan escalando los precios de los inmuebles, pero en los barrios que comienzan a desarrollarse por el efecto derrame, la suba será mayor ", apuntó Covello.

Según los expertos, en 2011 los precios tendrán un incremento promedio del 10 al 15% en dólares, según la zona y la calidad.

Comercial
El mercado de oficinas también se abre como una alternativa más que interesante para resguardar el capital.

Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield, explicó que hay buenas oportunidades tanto para la renta -muchas empresas están mirando la zona norte del Gran Buenos Aires- como para la inversión, por la posibilidad de sumar más metraje ante la escasa vacancia.

En general, los precios oscilan entre u$s22 por m2 en las nuevas oficinas de zona norte hasta los u$s37 en Catalinas o Plaza Roma.

Por la diferencia de valores y por el caótico tránsito de la Ciudad, es que muchas compañías eligen emigrar hacia las afueras, pagando, al mismo tiempo, un precio mucho más económico.

¿Es momento para comprar?
Los expertos coinciden en que es un buen momento para invertir ladrillos.

"Hay que tener en cuenta que el costo de la construcción seguirá en alza, y esto llevará a buscar una revalorización en el valor de las propiedades, porque hoy generan una renta de 4 a 5 por ciento", comentó Ramos.

Según Laura Fenoglio, directora de Bullrich Patagonia, el momento es más que propicio para apostar al ladrillo: "En comparación con otras inversiones, genera rentabilidad y, al mismo tiempo, el bien se sigue revalorizando".

"Ante la volatilidad del dólar y de otras monedas, los inmuebles seguirán dando seguridad y sus precios irán en aumento", destacó Tizado.

Sin embargo, los expertos hacen una salvedad a la hora de tomar la decisión. Y es la de apuntar a la calidad y a la zona.

Esto es así porque, según afirman, quedó atrás esa vorágine que se dio en aquellos años conocidos como los del boom del ladrillo (2006-2007), en los cuales todo se compraba y vendía rápidamente.

Ahora, el mercado se muestra más selectivo, una tendencia que se va a profundizar en 2011.