Construir o comprar una propiedad, ¿qué conviene más en épocas de inflación?

Al ritmo de las disputas salariales y el permanente incremento de los precios de los materiales para edificar un inmueble, quienes apuestan por los ladrillos como inversión o refugio, se enfrentan a una disyuntiva: ¿construir o comprar directamente una propiedad? ¿qué conviene más?

Durante este año, según datos de Abeceb.com, los costos de construcción vienen acumulando un aumento del 16% en pesos. En parte, se justifica por el incremento del 27% acordado en las últimas paritarias del sector, y también por las subas en los materiales, que repuntaron hasta un 12% durante el primer semestre del año.

Al mismo tiempo, los inmuebles ya construidos muestran un aumento que oscila entre el 7 y el 8%, en dólares y en zonas premium, por lo que no son pocos los potenciales inversores que se preguntan si éste es el momento de invertir.

Especialistas consultados por iProfesional.com advierten sobre lo cambiante que se presenta el escenario inmobiliario. En este sentido, las opiniones varí­an según el fin y las necesidades de cada inversor, lo cual exige un análisis más riguroso antes de tomar la decisión. 

Sin embargo, existe un punto de coincidencia y este radica en que tanto los costos de construcción como los precios de las propiedades seguirán en ascenso.

¿Comprar o construir?
"Hoy estamos en un mercado que tiene caracterí­sticas de excepción. De ahí­ que no se puedan aplicar máximas para definir qué hacer. Lo concreto es que hay que investigar, y mucho, para considerar qué opción es la más adecuada para cada uno. Por ejemplo, hay oportunidades en las que conviene mayormente comprar algo construido", destacó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Sin embargo, el especialista puso de relieve que mucho depende del contexto. "En la actualidad, lo que predomina son los inmuebles que están por encima del costo de reposición. En este caso, construir sigue siendo una alternativa más que valedera", puntualizó.

También aclaró que esto es así­ porque "más allá del aumento de los materiales por la inflación, se está aún muy lejos de lo que vale hoy el metro cuadrado terminado".

Una postura similar tomó el consultor inmobiliario José López, quien reconoció la existencia de oportunidades ventajosas para aquellos inversores que apuestan directamente a comprar, pero no duda en señalar que "actualmente se está comercializando a valores muy superiores al costo de reposición".

"Pensar que conviene adquirir un inmueble por una cuestión de cercaní­a con los costos de reposición es un error. Lo que hoy vemos que sucede en los Estados Unidos tuvo lugar en la Argentina a fines de la década del `80. En esa época, sí­ se vendió a valores muy por debajo de dicho costo", aseguró López.

En tanto, Armando Pepe, titular de Armando Pepe Propiedades, hizo una distinción entre el tipo de adquirentes y diferenció entre aquél que cuenta con el dinero respecto de quien debe recurrir a una financiación o que sólo cuenta, por ejemplo, con un buen salario.

"El hecho de que los valores de venta de las propiedades construidas se mantengan firmes es lo que alienta a comprar lo desarrollado a aquél que tiene el dinero en la mano".

El especialista del mercado inmobiliario sostuvo, además, que en esos casos los inversores optan por propiedades terminadas "como un medio para proteger sus ahorros".

"Ahora, quien no tiene el efectivo disponible, pero sí­ cuenta con buenos ingresos mensuales, apuesta por iniciar construcciones nuevas", añadió.

Cuestión de valores
En este contexto, José Rozados prefirió recurrir a ejemplos prácticos para despejar dudas.

Así­, el analista explicó que, de acuerdo con un reciente relevamiento de Reporte Inmobiliario, el costo de construcción de una unidad residencial en altura en la Ciudad de Buenos Aires, en promedio, ronda los 692 dólares el metro cuadrado. Y, en términos de precios, de venta asciende a 935 dólares el metro cuadrado.

"En esta última cifra, hay que adicionarle otros indicadores, como ser los honorarios del arquitecto y el IVA de los materiales. Eso eleva la suma a unos 1.200 dólares el metro cuadrado, sin contar el valor de la tierra", sostuvo Rozados.

El siguiente gráfico ilustra el incremento que los costos de construcción vienen evidenciando en los últimos dos años:

"Más allá del alza en los valores de los materiales y de la mano de obra, lo cierto es que hay una diferencia importante entre lo que sale construir o comprar algo construido. Hay que pensar que, mientras que en algunos casos el metro cuadrado a levantar alcanza los 1.200 dólares, lo que ya está desarrollado cuesta, en zonas de Belgrano, más de 2.100 dólares la misma superficie", indicó.

José López, en tanto, dio cuenta de márgenes similares a los expuestos por Rozados manifestándose -en el escenario actual- a favor de la construcción respecto de la compra de inmuebles edificados.

"En zonas como Villa Urquiza, se encuentran costos de desarrollo del orden de los 850 dólares el metro cuadrado. Y una incidencia en montos cercanos a los 600 dólares. En esa misma área, un departamento nuevo hoy se está comercializando a 2.400 dólares la misma superficie", precisó el especialista.

No obstante, Rozados advirtió, refiriéndose a la mano de obra y materiales, que "aunque todas esas variables también hacen que el valor del producto terminado tienda al alza, no hay que olvidarse de la inflación. Esto lleva a que los números, para el que construye, cambien continuamente".

Costos que no dejan de trepar
El peso de los continuos incrementos salariales, en algunos casos de hasta el 30 por ciento, sumado al incremento de las materias primas en el escenario internacional, sigue elevando los costos de construcción en la Argentina.

Según datos aportados a iProfesional.com por la consultora especializada Abeceb.com, pese a la fuerte desaceleración, derivada de la crisis del 2009, dichos costos continúan con la tendencia alcista de los últimos años, a diferencia de lo que viene ocurriendo en paí­ses limí­trofes como Uruguay, Brasil y Chile.

A modo de ejemplo, mientras que en dichos territorios los valores treparon a un promedio interanual, en algunos casos muy por debajo del 13%, lo cierto es que en la Argentina las cotizaciones crecen a un ritmo del 24%, prácticamente desde el 2008.

Durante 2010, en tanto, según informaron voceros del Grupo Construya –entidad que aglutina a las principales firmas locales dedicadas a la provisión de insumos para las constructoras–, el precio de los materiales acumula subas de hasta un 12 por ciento.

Consultados respecto de lo que pueda suceder de aquí­ a fin de año, en la organización dan por descontado que los aumentos seguirán sucediendo.

"En la medida que se mantenga el contexto de inflación, entonces es lógico pensar que van a seguir los aumentos. Además, si se vuelven a dar actualizaciones salariales, habrá una incidencia directa sobre los precios en general", destacó Horacio Ortega, vicepresidente de Plavicon.

Otro factor que activa los precios hacia el alza, señaló Ortega, es la permanente suba que vienen exhibiendo las materias primeras fuera de las fronteras argentinas. El ascenso en la cotización que exhiben el zinc y el cobre, o los insumos derivados de las petroquí­micas que demandan las pinturerí­as, influyen directamente en las tarifas que llegan a los clientes.

"Después de la crisis internacional ,se pasó a una recuperación de los precios. Entonces, subieron los insumos en dólares que se fabrican en los Estados Unidos y Europa. También, derivado del mismo fenómeno, se entró en una etapa de escasez de materiales. Todo ese combo también llegó a la Argentina, más allá de que el dólar más o menos se mantenga en una meseta", indicó Ortega.

La combinación de estos argumentos es lo que, a los ojos de Abeceb.com, permite fijar en el orden del 16% la suba que muestran los costos de la construcción en lo que va de 2010.

"Hay una aceleración en pesos. Dentro de la ecuación, el golpe más fuerte es el del segmento salarial, con un incremento en términos de costos del orden del 20 por ciento", sostuvo a iProfesional.com Carolina Schuff, analista de la mencionada consultora.

Los precios de las propiedades
Para quien desea directamente comprar un inmueble construido, las novedades no son del todo alentadoras de cara a los próximos meses. Los expertos consultados por iProfesional.com anticiparon nuevas subas de valores en las propiedades para el segundo semestre del año.

En ese sentido, se espera un aumento de entre un 5 y 8 por ciento que, sumada a la del primer semestre, resultarí­a en un incremento en dólares del 15% promedio para 2010, para zonas de alta demanda.
 

Vale aclarar que las estimaciones varí­an de acuerdo con la calidad de los inmuebles y la categorí­a de la zona.
 

Según Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, los valores de los inmuebles seguirán creciendo a un ritmo sostenido. Al respecto, el experto pronosticó un incremento promedio del 5%, que se adiciona al 10% de la primera mitad del año.

Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, coincidió con esa apreciación: "Hasta el momento, las subas fueron del 10%. Estimamos que los aumentos de los próximos meses serán algo menores, cerrando en total en un 15% por encima de los valores de 2009", afirmó.

Es así­ como, en el contexto actual, aunque a primera vista -y en virtud de los valores expuestos- la ventaja de construir parece clara, también existe la posibilidad de cerrar un muy buen negocio para quienes apuestan por las oportunidades con la billetera en la mano.

Patricio Eleisegui
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