El derrumbe de la demanda generado a partir del contexto de pandemia y recesión sigue impulsando cambios en la escena del ladrillo. Y, así como pega en los valores de lo ya construido, el escenario de menor compraventa también alienta modificaciones tanto en el perfil de las viviendas a estrenar como en la elección de los desarrolladores a la hora de impulsar nuevos emprendimientos.

El efecto sobre los precios comenzó a devolverle valor a zonas que, en los últimos años, eran vistas de costados por los altos costos de aspectos como la tierra. También, terminó de consolidar a otras que suman proyectos en proceso y se muestran como alternativa en un momento en que el sector inmobiliario transita, como otros tantos resortes de la economía, una etapa de redefinición.

Una muestra de esto último puede ubicarse en el Abasto, área que sólo en lo que va del año aumentó fuertemente su volumen de iniciativas en marcha.

"Los metros cuadrados en desarrollo aumentaron considerablemente con relación al 2020. Lo hicieron casi en un 74 por ciento, sumando actualmente un total de 145.903 metros cuadrados. Esta cifra se configura como la más alta de la serie de 14 años", señala un informe de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional.

La cotización media en dólares de la muestra por metro cuadrado se ubicó en los en 3.116 dólares esa unidad. Representó una baja del 5,69 por ciento con relación a los 3.304 dólares registrados el año anterior, añade.

A la par del incremento en los proyectos en marcha -35, según la consultora en esos momentos-, la zona del Abasto no se aparta del contexto de baja de precios que predomina en el ladrillo. Así, las cotizaciones de las unidades en los pisos intermedios de los nuevos proyectos parten de los 2.700 dólares el metro cuadrado hasta alcanzar un techo cercano a los 3.400. Hace apenas un año el mínimo partía de los 3.000 dólares y llegaba a un tope de 4.000.

"Al igual que años anteriores, se puede observar que son varios los desarrollos que no se muestran en comercialización a pesar de que las obras ya evidencian un grado de avance importante, lo que responde a que en su gran mayoría los mismos ya han sido completamente prevendidos", señala el trabajo de Reporte Inmobiliario.

En cuanto a la tierra a la venta, el monitoreo arrojó que los lotes que se ofrecen -un total de 8- pasaron de un valor que oscilaba entre los 406 y los 775 dólares el metro cuadrado, a los actuales 386 y 750.

A tono con estos indicadores, Darío López, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y socio en Arquitectonika, mencionó a "todo el corredor Norte de la Ciudad" como otra de las áreas que evidencian un incremento en el nivel de desarrollos más allá de la turbulencia económica.

"De Palermo a Núñez, la actividad no deja de incrementarse. Se empezaron a desocupar muchos lotes, se activó fuerte la demolición y luego siguieron los desarrollos en etapa de lanzamiento. Hay terrenos que salieron a la venta después de décadas. Villa Urquiza, Coghlan, Saavedra, se están abriendo a nuevas construcciones a partir de una baja en el precio de la tierra", comentó a iProfesional.

Según López, el renovado impulso que muestran los barrios mencionados guarda relación, también, con las oportunidades que brotan en pesos y cuotas cada vez más extendidas. "Quienes invierten lo hacen pensando en el ladrillo como forma de dolarizarse. Y a partir de un excedente de pesos. Los desarrolladores están alargando las cuotas para achicar el impacto de la inflación", afirmó.

"Es común ver proyectos en los que se pasó de 22 cuotas a un tope de 28. Y el tenor de esas mismas cuotas también bajó. Antes de la pandemia, medidas en otra moneda, se ubicaban en torno a los 3.500, 4.000, 5.000 dólares. Ahora en el mercado esos mismos pagos están en el orden de los 2.000, 2.100 dólares", dijo.

El titular de la SCA sostuvo que hoy, como no ocurría en años anteriores, "es posible acceder a un departamento por pocos dólares y a pagar en 26 cuotas". El directivo remarcó que buena parte de las oportunidades "brotan" a partir de la menor incidencia de la tierra y la caída del valor de la construcción medido en dólares.

"En el corredor Norte los desarrolladores se están haciendo con lotes que, previo a la pandemia, cotizaban a razón de los 1.000 dólares el metro cuadrado. Y hoy se negocian por menos de 700. La caída promedio, en el caso de los lotes, es del 30 por ciento. Eso terminó reduciendo el precio del metro cuadrado construido", expresó.

La caída en el valor de la tierra redundó en una disminución del metro cuadrado a estrenar.

López marcó a esta baja como uno de los cambios notorios visibles tras la irrupción del Covid-19. "La construcción también recibió otro espaldarazo con el cambio de código para construir en Capital. Se habilitó más altura, donde antes podías levantar 4 pisos ahora se permite llegar a 9. Son variables que están reanimando los desarrollos en barrios que quizás no eran tan tenidos en cuenta hasta estos últimos meses", concluyó.

El momento del "boca de pozo"

Los emprendimientos en "boca de pozo" comenzaron a sumar una renovada aceptación durante el segundo semestre de 2020 por efecto de variables como el precio, que se viene ubicando entre los más bajos de los últimos 20 años. Al mismo tiempo, la posibilidad de cancelar las cuotas en pesos -con ajustes atados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC)- también le añade atractivo al nicho.

Consultado por iProfesional, Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), opinó a tono con esto. "Estamos en un momento muy oportuno para invertir en pozo porque el costo de construcción en dólares está muy bajo. Cayó mucho respecto de 2 años atrás", expresó.

"La mayor parte de los que invierten no se orientan a la renta porque el rendimiento el bajo. Se apunta a la revalorización en el tiempo. O para uso personal. Como se abarató tanto la construcción, ahora pueden comprar los que antes no llegaban, en general con los ahorros acumulados en dólares", añadió.

La posibilidad de los pagos en pesos reactivó el interés por los proyectos en "boca de pozo".

Por su parte, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sostuvo que el "boca de pozo" es una opción interesante en la medida que los proyectos reflejen "la nueva realidad de los costos dolarizados".

"Puede ser una alternativa si el valor para ingresar está ajustado a los vaivenes del último año. Los costos cayeron cerca del 50 por ciento de 2017 a esta parte. Si eso se ve reflejado en el precio, entonces la opción es interesante. Los desarrolladores que reflejan la actualización son los que más pueden captar interesados", expuso recientemente ante iProfesional.

El experto destacó a los emprendimientos en "boca de pozo" como un camino "para dolarizarse" para quienes cuentan con un excedente de pesos. "Puede resultar una buena fórmula, siempre y cuando los valores reflejen lo que ha venido pasando con el dólar y la devaluación del peso", reiteró.