Un derrumbe nunca visto: aunque se ofrecen mucho más baratas, las oficinas rompen récords de vacancia

Un derrumbe nunca visto: aunque se ofrecen mucho más baratas, las oficinas rompen récords de vacancia
Puerto Madero, Catalinas y el microcentro siguen elevando sus indicadores negativos. Los proyectos en construcción enfrentan un contexto de demanda ausente
Por Patricio Eleisegui
03.08.2021 12.32hs Negocios

El declive que evidencia el mercado de oficinas, por efecto de la pandemia –y también el contexto macroeconómico–, no deja de acumular profundidad. Ni siquiera en 2001-2002 el derrumbe había sido tan fuerte y los números correspondientes al segundo trimestre del año dejan a la vista que la caída en la demanda es una tendencia que lejos está de revertirse.

Comercializadoras y desarrolladores que operan en ese nicho coinciden en que la consolidación del teletrabajo implicará a futuro una potente acumulación de metros cuadrados que ya no volverán a ocuparse. La vivienda como formato, reconocen, es la opción que podría acercarles cierto alivio económico a quienes invirtieron en los emprendimientos de oficinas.

Como ya se expuso, en torno al Gobierno de la Ciudad la visión consolidada es que la vacancia en la geografía del centro porteño –espacio más afectado por el contexto– se ubicaría en un promedio del 50 por ciento, pero predomina la decisión de, por el momento, no oficializar ninguna cifra.

Ahora, un nuevo relevamiento privado a gran escala aporta más detalles de la afectación que transita el segmento. En esa dirección, un informe de Cushman & Wakefield al que accedió iProfesional señala que la demanda de oficinas "clase B" –aquellas que ostentan mayor antigüedad– sufrió un incremento en sus niveles de falta de ocupación durante el segundo trimestre del año.

Las superficies disponibles ya merodean el 9 por ciento, con predominio del microcentro, Puerto Madero y Catalinas, en términos de espacios con menor demanda.

"El promedio de 8,9 por ciento contempla el 9,4 por ciento que muestra la zona céntrica (CBD) y el 7,5 por ciento de la zona no céntrica (NON CBD). Las zonas que siguen estando ocupadas, en mayor parte por empresas Pymes, y cuentan con la vacancia más baja son Corredor Dardo Rocha, Libertador CABA y Retiro-Plaza San Martín, que tienen menos de 5000 metros cuadrados disponibles cada una", detalló la consultora.

La expansión de nuevas variantes del coronavirus
Las complicaciones en el escenario sanitario atentan contra cualquier recuperación de ese nicho.

"Por el contrario, los submercados que cuentan con mayor superficie disponible son Microcentro, con aproximadamente 27.000 metros cuadrados, Puerto Madero, 25.000, y Catalinas-Plaza Roma, con un poco más de 20.000", añadió.

Respecto del caudal de metros disponibles, Lucas Desalvo, gerente de investigación de Cushman & Wakefield, restó gravedad a la vacancia aunque reconoció que los contratos de alquiler de las oficinas "Clase B" suelen negociarse de forma privada lo cual complica de alguna manera cualquier monitoreo del escenario.

Precios en caída

En cuanto a los valores que se discuten en el mercado a partir de esta demanda derrumbada, Juan Querol, especialista de la misma consultora, expuso que en el último trimestre "la curva descendente que empezó hace ya más de un año y bajó a 17,5 dólares mensuales por metro cuadrado".

"En la zona no céntrica (NON CBD) ese promedio es mayor, con 20,1 dólares, quedando un tanto más bajo en la zona céntrica (CBD) con 16,9. En la cima quedó el submercado, Retiro-Plaza San Martín con 22,2 dólares, desplazando a Libertador GBA, que ocupaba ese sitial desde 2019. Por el contrario, el menor precio es el de Centro Sur con 12,9 dólares", precisó.

El experto expuso que, en términos de desarrollo de nuevos proyectos, la superficie en construcción inherente al mercado de oficinas "Clase B" es de casi 100.000 metros cuadrados sólo en la geografía de Capital Federal.

Una vez entregados, el total de emprendimientos de oficinas activos en la Ciudad merodearán los 1,5 millones de metros cuadrados. La pregunta que predomina en ese ámbito es, ante un "home office" cada vez más consolidado, quién demandará los inmuebles para empresas que comiencen ofrecerse en los próximos años.

"La desocupación de oficinas es lo que manda. Y pensar en una recuperación de esos inmuebles se hace cada vez más lejano, casi se puede decir que imposible. El microcentro tendrá que reconvertirse como ha pasado antes en distintas ciudades del mundo y ahora volvió a cobrar forma a partir de la pandemia", dijo a iProfesional Fabián Castillo, presidente de FECOBA, la federación del comercio y la industria.

La consolidación del teletrabajo redundó en un incremento exponencial de la superficie desocupada.
La consolidación del teletrabajo redundó en un incremento exponencial de la superficie desocupada.

Precisamente el directivo, que pasa gran parte de su jornada diaria en las oficinas que la entidad posee en el área de la peatonal Florida, es quien menciona el porcentaje más elevado frente a la consulta por la situación de los inmuebles.

"La vacancia en la zona de las peatonales es del 70 por ciento, con comodidad. Si tomamos micro y macrocentro sin dudas estamos en esos niveles. A la decisión de las empresas de apelar al ‘home office’ se sumó que tampoco hay movimiento de empleados en las dependencias públicas", concluyó.