Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron otra retracción para el promedio de la ciudad del 5,2% el último trimestre. Además, muestran una baja del 18,3% en la comparación interanual entre inicios de agosto del 2021 contra el mismo mes del año pasado.

El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario, se ubicó en agosto del presente año en los u$s1.643,1 por metro cuadrado, mientras que el promedio del trimestre anterior era de u$s1.732,2 y un año atrás -en agosto de 2020- alcanzaba los u$s2.011,4/m2.

Precio del metro cuadrado, en evolución interanual. Fuente: Reporte Inmobiliario.

Cabe destacar que la caída alcanza el 31,55% si se compara al valor actual con los u$s2.400/m2 correspondientes al "pico" de febrero 2019.

Como se puede observar en el gráfico de la serie de valores registrados a agosto de cada año, estos prácticamente ya se retrotrajeron y hasta perforaron a los valores que se observaron durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Kirchner.

"La gran pregunta o incógnita es: ¿cómo seguirá esta tendencia? La respuesta seguramente dependerá en gran medida de la continuidad del cepo y la cotización futura del dólar billete", evalúa Reporte Inmobiliario.

Precio del metro cuadrado, barrio por barrio

A continuación, los rangos de precios y valores promedios que se manejan actualmente para los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires:

Los barrios porteños muestran gran amplitud de valores en el metro cuadrado.

Mercado en baja: cómo negocian compradores y vendedores

Todas las comparaciones que se hagan este año contra 2020 para medir la evolución de las variables económicas van a estar distorsionadas por la cuarentena que afectó a cada sector de manera diferente.

Por ejemplo, en julio pasado se firmaron 2.457 escrituras de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires, por un monto total de $ 23.401 millones. Si se compara con el año pasado, la cantidad de operaciones se multiplicaron por cuatro, desde las apenas 573 de julio de 2020, efecto de la cuarentena estricta sobre el mercado inmobiliario.

El número de escrituras subió 328,8%, mientras que el monto de las transacciones creció un 107,9%. A pesar de esta suba y dejando afuera julio de 2020, el mes pasado tuvo el volumen más bajo de todos los julios desde 2011.

Por esta situación, se tiende a mirar la evolución mes a mes y, en este sentido, el mercado da muestras de una evolución más bien lenta: en comparación con junio, la cantidad de escritura firmadas aumentó un 0,7%. En junio había repuntado frente a mayo, pero venía de otros dos meses de caída.

El monto medio de las transacciones fue de $ 9.524.556 (94.023 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 225% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense, con respeto al mes pasado, bajó 0,7%.

En los siete meses de 2021, el crecimiento frente a 2020 es de 113,8% (14.700 escrituras contra 6.874 de 2020).

En julio, hubo 113 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la suba en ese sentido es de 253%. Y los primeros 7 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 53,5%.

Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos, advirtió que "todo lo que se compare con 2020 será un indicador que de ese pozo salimos. Pero si analizamos con perspectiva, en todos los meses de 2021 prácticamente no hemos superado las 2.500 escrituras mensuales, y eso también es una muestra de que el ritmo no despega".

El directivo agregó: "Si miramos la década completa, solo en 2011 y 2017 tuvimos una actividad con más crédito y más dinamizadora. El resto de los años fueron de mucho control cambiario y eso también es un factor que incide en este mercado deprimido".

Más oferta

Según un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, hay un incremento de la oferta. En la Ciudad, hoy hay 2,4 veces más oferta que en 2017. Los barrios que más incrementaron su nivel de anuncios fueron La Paternal (5,2 veces más), Mataderos (4,7 veces más) y Villa Ortúzar (3,3 veces más).

En lo que va del año, los avisos nuevos publicados resultan ser un 3,9% más bajos que el resto de los anuncios del sitio y empujan la tendencia de caída de precios en el mercado. Estas ofertas tienen un precio medio de 2.340 dólares el metro cuadrado, mientras que el Index de Buenos Aires refleja un valor promedio en el portal de 2.436 dólares.

Los usados, en caída

Desde entidades como CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, reconocen que el vaivén del dólar colocó a buena parte de las operaciones en tratativas en una situación de "impasse".

Pero señalan, también, que las opciones para quienes buscan un inmueble se han multiplicado a la par de la reducción de la oferta de alquileres y la merma constante de las cotizaciones.

"El número de inmuebles en alquiler se redujo 40 por ciento sólo en lo que va de la pandemia. De ese porcentaje, más del 80 por ciento pasó directamente a la venta. Hoy en barrios como Belgrano o Recolecta podés encontrar dos o más unidades similares en venta en una misma cuadra", dijo a iProfesional Marta Liotto, vicepresidenta de la CUCICBA.

"Hoy, para quienes apuestan por el mercado de alquileres, la renta actual está en su nivel más bajo en términos históricos. Jamás se percibió algo así. Es del orden del 1.8 por ciento anual, en algunos casos incluso menos. Eso empuja a muchos a querer vender. El resultado es una cantidad de propiedades en oferta prácticamente inaudita. Nunca sucedió algo así", afirmó.

El caudal de inmuebles disponibles viene alentando, según Liotto, una caída en el precio del usado que sólo en el último año merodea un promedio del 25 por ciento en Capital Federal. La directiva aclaró, igualmente, que hay zonas de la geografía porteña donde el porcentaje es superior y espacios donde ocurre lo contrario.

"En la zona Sur de la Ciudad es posible ubicar una baja de precios más alta, del orden del 30 por ciento. Ya en el Norte los tratos se pelean más y la reducción que se percibe se ubica en torno al 15 por ciento. Por supuesto que quien tiene el dólar en mano manda, por lo que ahí es donde entran en juego las contraofertas, que siguen ganando intensidad", dijo.

El movimiento del tipo de cambio sigue tirando hacia abajo el precio de las propiedades.

En ese sentido, Liotto señaló que los interesados proponen rebajas que suelen promediar el 20 por ciento. Otras voces de la comercialización interpeladas por iProfesional afirmaron que, en barrios de Buenos Aires como Caballito, Paternal, Villa Crespo u Once, ya es posible detectar contraofertas que se acercan incluso al 30 por ciento.

"Hoy por hoy, quien intenta vender no sabe a qué precio podrá cerrar la operación. Hoy, el precio real de una propiedad lo está definiendo quien pone la plata para adquirir el inmueble. Por eso las contraofertas son cada vez más fuertes", comentó la directiva.

Los nuevos se "defienden" más

Respecto del tipo de inmuebles que más resulta permeable a la baja, un informe de Reporte Inmobiliario señala que, "al comparar los dos últimos años entre los valores de los departamentos usados en la Ciudad y los de unidades a estrenar, se verifica que en términos de valor promedio por metro cuadrado las unidades nuevas sostuvieron más su cotización de oferta".

"El porcentaje de variación interanual del año 2020 evidencia una caída promedio del 9 por ciento en las unidades a estrenar, mientras que las unidades usadas se depreciaron dos puntos más llegando al 11. En los últimos 12 meses, esta tendencia se profundizó aún más, siendo la caída en valores de oferta de unidades usadas del 17 por ciento en promedio, mientras que las a estrenar cayeron 12 puntos menos (5 por ciento)", señala el estudio de la consultora.

Los inmuebles a estrenar redujeron sus precios mucho menos que los usados.

Siempre según Reporte Inmobiliario, "entre las razones de la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados, se puede esgrimir que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sea los propios desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardo de capital y/o rentabilidad".

"(Estos) son mucho más reticentes a resignar precio que aquellos que requieren imperiosamente un recambio de su unidad usada", concluye el informe.