La zona de Palermo Nuevo vivió su apogeo de desarrollo a partir de la década del 90, con un fuerte crecimiento en altura a partir de edificios de perímetro libre, y se consolidó como uno de los sectores de Buenos Aires con mayor presencia de torres, donde la escala de los emprendimientos medida en metros cuadrados supera la media de la ciudad.

Como en otras zonas de la Ciudad, el precio del metro cuadrado de los departamentos viene en franca caída, según un relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

El área se encuentra delimitada por el predio de exposiciones de la Sociedad Rural Argentina, el campo de Infantería, el complejo Jumbo – Easy, el Templo Islámico, la Av. Santa Fe y la Av. del Libertador. La zona, lindera a los "Bosques de Palermo", comprende un total de 22 manzanas, dentro de las cuales se hallan actualmente en etapa de construcción, de lanzamiento o recientemente finalizados con unidades aún en oferta solamente once emprendimientos.

El valor del m2 se hundió fuertemente en los últimos dos años.

Las cotizaciones en pisos medios de los distintos desarrollos se ubican entre los u$s4.119/m2 y los u$s5.480/m2, frente a los u$s4.833 de mínima y los u$s5.990 máximos relevados un año atrás.

El valor promedio solicitado por metro cuadrado alcanza actualmente los u$s4.597, que frente a la media de u$s4.749 existente hace un año atrás, representa una baja interanual del 4,11 % y la segunda consecutiva. De esta manera, los valores se retrotraen a niveles de 2016-2017.

En tanto, los valores de las cocheras, según el emprendimiento, se ubican entre los 40.000 y los 60.000 dólares, señala Reporte Inmobiliario.

Desarrollos en la zona de Palermo Nuevo. Fuente: Reporte Inmobiliario.

Departamentos en CABA: los precios, en caída

Los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron otra retracción para el promedio de la ciudad del 5,2% el último trimestre. Además, muestran una baja del 18,3% en la comparación interanual entre inicios de agosto del 2021 contra el mismo mes del año pasado.

El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario, se ubicó en agosto del presente año en los u$s1.643,1 por metro cuadrado, mientras que el promedio del trimestre anterior era de u$s1.732,2 y un año atrás -en agosto de 2020- alcanzaba los u$s2.011,4/m2.

Precio del metro cuadrado, en evolución interanual. Fuente: Reporte Inmobiliario.

Cabe destacar que la caída alcanza el 31,55% si se compara al valor actual con los u$s2.400/m2 correspondientes al "pico" de febrero 2019.

Como se puede observar en el gráfico de la serie de valores registrados a agosto de cada año, estos prácticamente ya se retrotrajeron y hasta perforaron a los valores que se observaron durante el primer cepo del Gobierno de Cristina Kirchner.

"La gran pregunta o incógnita es: ¿cómo seguirá esta tendencia? La respuesta seguramente dependerá en gran medida de la continuidad del cepo y la cotización futura del dólar billete", evalúa Reporte Inmobiliario.

Precio del metro cuadrado, barrio por barrio

A continuación, los rangos de precios y valores promedios que se manejan actualmente para los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires:

Los barrios porteños muestran gran amplitud de valores en el metro cuadrado.

Mercado en baja: cómo negocian compradores y vendedores

Todas las comparaciones que se hagan este año contra 2020 para medir la evolución de las variables económicas van a estar distorsionadas por la cuarentena que afectó a cada sector de manera diferente.

Por ejemplo, en julio pasado se firmaron 2.457 escrituras de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires, por un monto total de $ 23.401 millones. Si se compara con el año pasado, la cantidad de operaciones se multiplicaron por cuatro, desde las apenas 573 de julio de 2020, efecto de la cuarentena estricta sobre el mercado inmobiliario.

El número de escrituras subió 328,8%, mientras que el monto de las transacciones creció un 107,9%. A pesar de esta suba y dejando afuera julio de 2020, el mes pasado tuvo el volumen más bajo de todos los julios desde 2011.

Por esta situación, se tiende a mirar la evolución mes a mes y, en este sentido, el mercado da muestras de una evolución más bien lenta: en comparación con junio, la cantidad de escritura firmadas aumentó un 0,7%. En junio había repuntado frente a mayo, pero venía de otros dos meses de caída.

El monto medio de las transacciones fue de $ 9.524.556 (94.023 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 225% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense, con respeto al mes pasado, bajó 0,7%.

En los siete meses de 2021, el crecimiento frente a 2020 es de 113,8% (14.700 escrituras contra 6.874 de 2020).

En julio, hubo 113 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la suba en ese sentido es de 253%. Y los primeros 7 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 53,5%.

Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos, advirtió que "todo lo que se compare con 2020 será un indicador que de ese pozo salimos. Pero si analizamos con perspectiva, en todos los meses de 2021 prácticamente no hemos superado las 2.500 escrituras mensuales, y eso también es una muestra de que el ritmo no despega".

El directivo agregó: "Si miramos la década completa, solo en 2011 y 2017 tuvimos una actividad con más crédito y más dinamizadora. El resto de los años fueron de mucho control cambiario y eso también es un factor que incide en este mercado deprimido".