Los precios de los inmuebles llegaron al mínimo: por qué y cómo seguirá el mercado

Un experto analiza lo que ocurre con los precios de los inmuebles y plantea qué nueva estrategia deben adoptar los inmobiliarios
Por Guillermo Giavedoni *
04/11/2021 - 17,42hs
Los precios de los inmuebles llegaron al mínimo: por qué y cómo seguirá el mercado

De acuerdo al portal o al diario que consultemos y de acuerdo a la zona, y a la tipología de cada inmueble, podemos ver que las propiedades han bajado de precio un 10%, 20% o un 30%, desde comienzos del 2020.

Las estadísticas nos informan que, en un año normal, se realizaban regularmente alrededor de 6.000 escrituras por mes en Capital Federal.

Durante el comienzo de la pandemia y la cuarentena, hubo propietarios que tuvieron que cerrar sus negocios, consultorios o Pymes y "necesitaron" vender alguna propiedad, hasta que se llegó a un mínimo de 7 escrituras en el mes de abril del año pasado.

A pesar de que esos propietarios "necesitaron" vender, descarto que hicieron lo imposible para no desprenderse de ese bien a bajos valores o "a lo que les ofrecían". Esos dueños, seguramente, para tener ese inmueble, sufrieron un crédito hipotecario o empeñaron hasta sus últimos ahorros, o tal vez era una propiedad de la familia desde hace muchos años. En conclusión, les costó mucho tener y mantener ese inmueble.

Desde comienzos de 2019, en el mercado inmobiliario, vemos una desaceleración importante en la cantidad de operaciones de venta, potenciada aun más durante 2020 y 2021.

Como comentamos al principio, la oferta empezó a superar ampliamente a la demanda y, por ende, empezamos a vivir una caída en los precios de venta.

Los propietarios de hoy ya no "necesitan" vender, solamente han decidido vender y hacer otra cosa con su dinero.

La falta de venta ha puesto en un estado de alerta y ansiedad a todos los colegas inmobiliarios, debido a que es su principal fuente de ingresos. Eso ha generado, una y otra vez, en un trabajo de re tasación de las propiedades (a la baja) y a la baja tasación de los actuales inmuebles que entran al mercado en venta.

Hoy se han triplicado los departamentos que se ofrecen en venta y tal vez podemos adjudicarlo, entre otros, a los siguientes motivos:

  • Año electoral, con un dólar que sube. Entonces, quiero dólares y vendo.
  • Ley de alquileres: se fue mi inquilino y ya ese negocio no me resulta más. ¿Resultado? Vendo.
  • Nos vamos a vivir a una casa en Zona Norte, vendo mi departamento en Capital.
  • Nos vamos del país, así que vendo.
Por diversos motivos, los precios de los inmuebles cayeron en los últimos años.
Por diversos motivos, los precios de los inmuebles cayeron en los últimos años.

Todo este desbalance entre la oferta y la demanda han provocado una baja en los precios. Ese retroceso fue estimulado en forma perseverante por los inmobiliarios que necesitan vender y facturar.

Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y sus expectativas. Y vemos que han llegado a un límite mínimo que, entendemos, ya no están dispuestos a cruzar. A pesar de eso, todos los cañones apuntan solamente a esos dueños con la intención que sigan bajando y bajando más aun los precios, "porque los compradores no llegan".

La pregunta que nos hacemos, entonces, es hasta cuánto bajarán los precios: ¿u$s1.000/m2, u$s500d/m2? ¿Por qué Buenos Aires tendría esos valores cuando Santiago de Chile, San Pablo o Montevideo, entre otras capitales de la región, se mantienen en u$s2.500/m2?

Entonces, ha llegado una situación en la cual los propietarios ya no bajan más, deciden cerrar sus departamentos (tampoco los alquilan) y esperan hasta que la tormenta política, social y económica pase.

¿Qué pueden hacer los inmobiliarios?

Veo que los inmobiliarios ya no tienen, por lo tanto, un "blanco" (los dueños) donde seguir apuntando para continuar persistentemente con la baja de precios.

Bueno, colegas inmobiliarios, les tengo una buena noticia: tenemos que trabajar ahora con los compradores.

Les cuento que hay un segmento grande de potenciales compradores, que han quedado con el dinero y que tienen "postergada" su decisión de compra. La pregunta es: ¿postergada hasta cuándo? La respuesta es: hasta que los valores lleguen a su mínimo, recién ahí saldrán a comprar.

Realidad del mercado inmobiliario: los precios ya encontraron su piso.
Realidad del mercado inmobiliario: los precios ya encontraron su piso.

Ahora, vemos que desde agosto los precios no bajan más y han encontrado su piso, y esos compradores todavía siguen esperando la noticia para comenzar la búsqueda y salir a comprar. ¿Pero esa noticia como la reciben? ¿Quién se las dice? ¿Cómo se enteran? Bueno, esa noticia la tienen que comunicar los inmobiliarios de la mano de los periodistas que publican notas en los medios. Entonces, ¿por qué no lo informan de una vez?

No lo informan porque los inmobiliarios siguen insistiendo con los vendedores, y ya los han agotado, en lugar de darse vuelta y avisarle a los compradores: señores, los precios ya llegaron al mínimo, no bajan más y ahora "el que todavía no compró, se embromó".

Esos son los titulares que hace un par de meses ya necesitamos en los diarios y los portales.

Pasando en limpio, creo que hasta ahora hemos tenido poca creatividad y hemos insistido en "trabajar" la venta solamente con los vendedores. Es momento de saber asesorar al segmento comprador (que lo hay) y sigue especulando.

Los precios llegaron al piso, y aún no estoy seguro que comiencen a subir. De lo que estamos seguros es que no seguirán bajando.

(*) Guillermo Giavedoni - Master en Admnistración de Empresas y CEO de Giavedoni Propiedades

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