La variación y los precios de los inmuebles dentro de una misma ciudad, tienen un amplio rango de diferencia dependiendo del barrio que se considere. En el último año, en la Ciudad de Buenos Aires, Paternal (12,2%), Agronomía (11,5%) y Nueva Pompeya (11,2%) fueron los que más bajaron su valor, mientras que los que menos afectados se vieron fueron Villa Riachuelo (1%) y Lugano (2,6%). 

"El valor del metro cuadrado puede variar mucho en 20 cuadras de diferencia, dependiendo de las características que cada barrio presente en materia de: tranquilidad, seguridad, espacios verdes, oferta de servicios, estética y tipo de construcción, ubicación y accesos, por nombrar algunos factores", explicó Matías Towers de Mudafy, la proptech que acaba de lanzar su mapa de m2  con los valores en todos los barrios de CABA y zona norte del GBA.

Esta herramienta permite conocer el valor del m2. De esta manera será posible encontrar las mejores oportunidades a la hora de comprar propiedades, y conocer cuáles son los valores más altos y cuáles los más bajos de la ciudad.

Cuáles son los 5 barrios más caros y más baratos de CABA

Dentro de los barrios con el metro cuadrado más bajo se encuentran: 

• Soldati: u$s 930 
• Lugano: u$s 1.124 
• Nueva Pompeya: u$s 1.184
• La Boca: u$s 1.232 
• Constitución: u$s1.321 

Por su parte, los barrios con el metro cuadrado más alto y exclusivo son:

• Recoleta: u$s 2.106
• Nuñez: u$s 2.138
• Palermo: u$s 2.173
• Belgrano: u$s 2.224
• Puerto Madero: u$s 4.183

La diferencia puede ser muy grande. "Mientras que en Puerto Madero se puede encontrar un departamento de 2 ambientes a partir de los u$s 250.000, haciendo menos de 15 kilómetros, en Soldati, comienzan aproximadamente a partir de los u$s 25.000", indicó Matías Towers.

Puerto Madero es el barrio más caro de la capital

Inmobiliarias: en venta 160.000 departamentos sólo en Capital

El cierre de año sigue siendo de ventas "simbólicas" en el ámbito de las inmobiliarias. Ocurre que, aunque las escrituras subieron 13 por ciento respecto del último tramo del año pasado, el dato es anecdótico dado el "sobrestock" de inmuebles que ostenta el mercado porteño.

Por otra parte, la desaceleración en la baja de precios que evidencia el usado complica aún más la comercialización y la perspectiva es que la oferta de departamentos seguirá subiendo en el primer trimestre de 2022.

Desde CUCICBA, el colegio que integra a los corredores, indicaron a iProfesional que el año concluye con una oferta que se amplió al menos 60 por ciento respecto de los niveles pre pandemia. Expusieron, además, que esta proliferación de inmuebles que se ofrecen guarda relación directa con la continuidad de una ley de alquileres que mantiene por el piso las ganancias de los propietarios.

Referentes de la entidad estimaron en algo más de 160.000 las unidades que hoy se encuentran a la venta sólo dentro de los límites de Capital Federal. Reconocen, también, que la comercialización no da muestra alguna de recuperación y advierten que el primer tramo de 2022 será de pocas operaciones a raíz del poco cambio que exhiben los valores.

"Seguimos rompiendo el récord en términos de oferta, así es. Estamos con un 60 por ciento más de inmuebles que hace dos años. No se vende nada. Seguimos esperando que la economía fluya, pero lo cierto es que la situación es compleja por la incertidumbre política y económica", dijo a iProfesional Marta Liotto, presidenta de CUCICBA.

"Si al menos tuviésemos un cambio en la ley de alquileres, buena parte de las propiedades que hoy están a la venta regresarían al mercado locativo. Eso descomprimiría un poco la oferta. Además, al haber tanta cantidad de departamentos disponibles, los potenciales compradores demoran aún más la decisión. La situación de los alquileres generó una complicación inaudita para la compraventa", añadió.

La ley de alquileres vigente redundó en la puesta en venta de miles de unidades habitacionales.

Liotto profundizó más respecto de la incidencia del marco vigente para el mercado locativo en la expansión de la oferta de departamentos en venta.

"El incremento en la oferta de unidades en venta tiene, como efecto inverso, una reducción de la cantidad de departamentos que están para alquilar. En ese sentido, tenemos una oferta que se achicó 40 por ciento en la pandemia. Hoy es prácticamente imposible conseguir un tres ambientes, una casa o un PH. Los únicos inmuebles que se pueden alquilar con facilidad son los monoambientes, pero una familia no puede mudarse a espacios tan reducidos", comentó.

"La renta anual para los propietarios está en el orden del 1,5 por ciento mensual. Si no hay cambios en la ley de alquileres, ese porcentaje seguirá siendo ínfimo. Y el sobrestock que vemos hoy seguirá subiendo y complicando los precios", aseguró la directiva.

Qué pasa con los precios

Por otra parte, y tras un período de 11 trimestres consecutivos de valores en baja, los valores de publicación prácticamente no se movieron en el último bimestre y, en simultáneo, también se achicó el porcentaje de las contraofertas que validan los propietarios.

En ese sentido, y de acuerdo a un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario, los valores de los departamentos usados de dos y tres ambientes sólo se achicaron 0,6 por ciento en los últimos tres meses. "(En) los dos trimestres anteriores la baja promedio trimestral había sido del 5,2 y del 4,1 por ciento", afirma el trabajo de la consultora.

La "menor baja, al menos del valor publicado en general, experimentada en los últimos tres meses, estaría marcando el límite que, por ahora, están dispuestos a asumir la mayoría de los vendedores en cuanto a precio", se añade en el documento.

Los propietarios son cada vez más renuentes a aplicar nuevas rebajas a los inmuebles.

Respecto de la situación de los valores, Liotto coincidió ante iProfesional en que "los precios no caen más", y señaló que los porcentajes de contraofertas que se convalidan son cada vez más reducidos.

"Los valores bajaron al menos un 15 por ciento durante la pandemia y en el último tiempo se redujo fuerte esa caída. Hoy nadie aplica una rebaja tan grande para la propiedad que se intenta vender. En cuanto a las contraofertas, hoy se ubican en el orden del 20 por ciento para operaciones que luego se cierran con reducciones del 15 por ciento", concluyó.