Cae el precio de las propiedades en Zona Norte: a cuánto cotiza el metro cuadrado en una de las localidades top
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Los precios de los departamentos en Zona Norte siguen en descenso y, así, se presentan nuevas oportunidades para los inversores en propiedades. Olivos, la localidad del corredor norte del primer cordón del GBA se ha caracterizado siempre por ser un área con un tejido residencial homogéneo, donde predominan las viviendas individuales sobre lote propio. Sin embargo, allí también viene creciendo la oferta de departamentos y ahora se ofrecen con precios más de un 14% por debajo del año 2019.
Durante los últimos 16 años, en forma concentrada en el área céntrica y sobre el corredor de la Av. del Libertador, se sumó una importante cantidad de edificios multifamiliares con un perfil de altura elevado en muchos de ellos que responde a la tipología de torre.
Dentro de esta localidad de 7,7 km 2 de superficie, la consultora Reporte Inmobiliario realizó el relevamiento de la zona que rodea un sector del área céntrica de Olivos y el Puerto de esa localidad sobre el corredor de Av. del Libertador, desde la Av. San Martín hasta la calle Díaz Vélez.
Precios: a cuánto cotiza el metro cuadrado en Olivos
Del relevamiento de Reporte Inmobiliario surge que el valor promedio en dólares por m2 de la muestra se redujo sólo un 1,4 % con respecto al de hace un año.
El valor de cotización promedio actual alcanzó los u$s3.707 por metro cuadrado, frente a los u$s3.760 del relevamiento efectuado en 2021. Con relación a 2019, la baja acumulada es del 14,4%, ya que el valor promedio relevado en ese año alcanzaba los u$s4.331.
Los valores de las cocheras se presentan estables con relación al año pasado y se ubican entre los u$s20.000 y los u$s35.000, según el emprendimiento.
Dentro del área relevada existen en la actualidad 13 emprendimientos en total, entre los que se hallan en etapa de lanzamiento, concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos y aquellos que ya se encuentran finalizados con unidades aún en oferta.
El área se caracteriza por ofrecer unidades de 3, 4 o más ambientes, aunque en los últimos relevamientos se viene observando cada vez algún porcentaje de unidades de 2 ambientes, aunque predominan mayoritariamente las de dos dormitorios.
Inversión en propiedades: perspectivas para este semestre
A tono con las complicaciones que enfrentan los principales resortes de la economía, la actividad inmobiliaria no termina de hacer pie tras un derrumbe en la demanda que ya acumula más de dos años. Esta caída, intensificada en el período de pandemia, redundó en una importante reducción de los valores.
Sin embargo, reconocen los comercializadores, el cambio aún no se hace sentir en términos de demanda. Y la pregunta que flota en el sector es qué ocurrirá con los precios si no se consolida algún tipo de recuperación.
En el ámbito de las inmobiliarias señalan que las cotizaciones de los usados cayeron, promedio, al menos 30 por ciento sólo de 2019 a esta parte. Por supuesto, según el área de la Ciudad. Los derrumbes más estrepitosos han ocurrido sobre todo en barrios como Barracas o Flores, mientras que el corredor Norte viene acumulando reducciones de entre un 15 y un 20 por ciento en igual lapso.
"Los precios bajaron fuerte, con números más intensos en Soldati, La Boca o Pompeya. Hay barrios donde los dueños se han defendido más: Almagro, Caballito, ni hablar Palermo. Pero la realidad es que la baja no generó más ventas. En los últimos 6 meses apenas si se hicieron 100 escrituras en la zona Sur", comentó a iProfesional Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la entidad que integra a los corredores.
La directiva señaló que la oferta de propiedades en venta sigue rompiendo récords. "Hoy estamos en el orden de los 180.000 inmuebles en esa situación. Los efectos de la ley de alquileres han sido muy negativos también en ese sentido. La mayoría de estos departamentos son de dueños que decidieron dejar de alquilarlos a partir del marco vigente. Por eso es necesario modificar cuanto antes la normativa", enfatizó.
Inversión en ladrillo: fuerte fuerte del precio en los últimos tres años
Desde Reporte Inmobiliario su director, Germán Gómez Picasso, dijo a iProfesional que los precios actuales muestran que la merma fuerte de los últimos meses se transformó en meseta. "Nuestras estadísticas a nivel país muestran que, sobre todo en los dos últimos trimestres, prevaleció una mayor estabilidad en los valores de oferta", afirmó.
"En general, vemos precios que ya se amesetaron o, en todo caso, siguen bajando mucho menos. A excepción de Capital Federal, la demanda se activó por la fuerte baja de los valores que viene dándose en los últimos 3 años. Eso hace que las cotizaciones se sostengan o no se reduzcan como antes", agregó.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, coincidió en que la baja promedio se consolidó en torno al 30 por ciento. Señaló que la sobreabundancia de propiedades que se ofrecen volvió más lentas las tratativas de compraventa. "Los interesados quieren ver todo lo que se ofrece a nivel mercado. La cantidad de propiedades en venta es algo nunca visto", sostuvo ante iProfesional.
"En nuestras bases de datos hemos llegado a constatar hasta 4.800 departamentos que hoy se están ofreciendo, por ejemplo, en el barrio de Villa Crespo. Son registros históricos de ‘sobrestock’. Se están rompiendo marcas como la de 2015. Ese año constatamos una oferta de 3.200 unidades en la misma zona. Bueno, hoy ese mismo número corresponde a sólo departamentos de uno y dos ambientes en venta en el mismo barrio", destacó.
¿Qué va a pasar con los precios?
Respecto del devenir de los precios, Gómez Picasso sostuvo que, en su visión, "las unidades que ya están actualizadas en la tasación no tienen más margen para seguir bajando".
"Los valores de cierre se acercaron demasiado a los costos de reconstrucción. En el mundo las propiedades suben fuerte desde hace dos años por variables como la pandemia, la inflación, la guerra o la misma demanda. Argentina no podrá mantenerse mucho como la excepción", dijo.
En cuanto a las contraofertas, el experto comentó que "varían mucho según el tipo de producto", pero dejó en claro que los propietarios ya no convalidan los porcentajes de hace un año.
Tanto Liotto como Migliorisi comentaron que, al menos en este primer semestre, los precios no presentarán grandes variaciones. "El mercado ha llegado a un piso", afirmó. Sostuvo, en cuanto a las contraofertas, que las propuestas de recorte del 30 por ciento y más que brotaron durante la pandemia "ya no tienen posibilidades".
"Hoy las contraofertas que son aceptadas o negociadas no superan el 15 por ciento del valor de venta del inmueble", concluyó el comercializador.