Cuando de obtener una buena rentabilidad se trata, hay un negocio que pocos –o ninguno– se atreven a poner en duda: invertir en ladrillos. En ese escenario, el terreno o lote es la materia prima de cualquier desarrollo inmobiliario.

Pero cuidado, carpeta en mano, para que esa operación no se convierta en un dolor de cabeza, la prioridad es reunir toda la documentación que permita resolver imprevistos: estar al tanto de quién o quiénes son los propietarios del terreno; si se encuentra a nombre de una persona física o jurídica; si tiene cierto proceso legal o judicial pendiente; si posee deudas, está ocupado o cualquier otro factor que pudiese dificultar y hasta impedir su venta.

Ubicación, precio y formas de pago, factores a tener cuenta

Entre distintos factores, la ubicación, el precio, la forma de pago, el tipo de producto, también se convierten en aspectos clave para considerar.

Eso sí: cada empresa maneja su perfil de emprendimientos: "Desde el clásico 8,66, obras chicas, hasta un doble o triple frente, o más. Otros eligen posicionarse en una zona en particular, obras de mayor escala que posibiliten proponer un producto diferente; y otros tantos hacen hincapié en la forma de pago y se adaptan al resto de las situaciones", detalla el arquitecto Damián Springer, director de la División Terrenos de Baigún.

La opción más usual es comprar un lote, construir y, luego, vender a un mayor valor. Parece sencillo, pero es primordial conocer el mercado para que estas situaciones finalmente sucedan, así como comprender un concepto técnico vital: la incidencia; es decir, lo que vale un terreno por cada metro vendible que se puede ejecutar en un proyecto.

La opción más usual es comprar un terreno, construir y, luego, vender a un mayor valor

Cómo calcular si es rentable la compra de un terreno

Igual que si fuera una ecuación matemática, si se proyecta a qué precio se vende y se le descuenta el costo de construcción –que, según datos de marzo, sufrió un + 8% de incremento interanual en dólares–, se puede definir hasta qué valor es razonable comprar un lote.

En tiempos de crisis y sin créditos hipotecarios para los sectores medios y bajos, hoy las zonas que tienen mayor demanda terminan siendo los segmentos premium, como el corredor norte.

De hecho, "existe una sobreoferta de terrenos en toda la Ciudad, y esto se debe a que están mal tasados, a un valor fuera de mercado y una forma de pago que no acompaña el timing de cómo se compran los lotes", agrega Springer.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario realizado durante febrero y parte de marzo del 2022, por cuarto año consecutivo, se registra una disminución en el valor del suelo. Si se compara la incidencia actual con la registrada hace cuatro años, este resulta casi un 18 % inferior (- 17,84 por ciento).

Los barrios con el valor más caro son Belgrano, Palermo y Barrio Norte

Los precios en CABA, entre u$s125 y u$s1.686 por m²

Dentro de la oferta de terrenos en la Capital Federal, el valor mínimo de incidencia se ubica en los u$s125, mientras que el máximo alcanzó los u$s1.686. En efecto, los barrios con el valor más caro son Belgrano (u$s908 de cotización promedio), Palermo (u$s 868) y Barrio Norte (u$s831); en tanto que las zonas de CABA que registran valores más bajos de incidencia están al Sur: Villa Soldati (u$s127), Villa Lugano (u$s259) y Mataderos (296 dólares).

Y, con el afán de continuar clarificando, algunos ejemplos de incidencia actuales son: u$s900 el m² en Palermo Chico con un 50% de canje en obra en obra y un 50%, en efectivo; u$s800 el m², en la zona de La Imprenta, con un 70% de canje en obra y saldo en efectivo; u$s600 el m² en la mejor zona del corredor Donado/Holmberg; u$s500 el m² en la mejor zona de Caballito, todo canje por metros en obra; y u$s300 el m² frente al Shopping Abasto.

 

Sin créditos, financiamiento ni efectivo: ¿canje?

Pandemia mediante, en los últimos dos años, los precios tendieron a bajar y modificaron sustancialmente las reglas de juego respecto de la forma de pago. Ante este escenario complejo, hay una modalidad que se puso en el centro de la escena para los desarrolladores que no cuentan con el privilegio de tener "mucha espalda": el canje.

Es decir, "el dueño de la tierra aporta su inmueble a cambio de metros del futuro emprendimiento. Para esto, se tienen que presentar las garantías correspondientes y será fundamental la experiencia y solidez del desarrollador para que la obra empiece y termine en tiempo y forma", explica Damián Springer.

A su vez, este formato permite mitigar, de alguna manera, la baja en los valores de la propiedad, ya que tomará metros cuadrados del emprendimiento a un precio que, seguramente, con la obra terminada, podrá salir a un valor mayor, generando una rentabilidad por sobre esos metros.

De este modo, las zonas más consolidadas, seguramente, tendrán un margen más chico en comparación con comprar un terreno en barrios que todavía están esperando su revalorización.