¿Conviene comprar un departamento para ponerlo en alquiler?: expertos revelan si es buena inversión

Las cifras desentrañan si conviene comprar de pozo o usado y en qué barrios están las mejores oportunidades para adquirir departamentos
10/12/2022 - 08:00hs
¿Conviene comprar un departamento para ponerlo en alquiler?: expertos revelan si es buena inversión

La mutabilidad de la economía argentina provoca que una misma pregunta pueda ser respondida con distintos argumentos con poco tiempo de diferencia. De igual manera, las condiciones para comprar un departamento de pozo o usado pueden variar atento a diferentes variables.

Pero en un mercado donde, en noviembre, el 84% de los barrios de la Ciudad registraron una baja de los precios de los inmuebles, las unidades compradas desde pozo conservan un precio más estable: una caída del 2,8% versus un 8%, en el caso de los usados –con un promedio de los últimos 12 meses–, de acuerdo destaca un relevamiento llevado a cabo por el portal inmobiliario Zonaprop.

Lo cierto es que en el contexto actual hay "más oportunidades desde el lado de los usados que de los desarrollos, con la ventaja de que uno puede disponer del primero de inmediato y empezar a explotarlo para renta en caso de que así lo desee", opina Matías Tower, director comercial de Mudafy. Esto se da "debido a la alta oferta que se registró en 2022", por lo que "los valores de las unidades usadas bajaron más los inmuebles de pozo".

Porque los inmuebles de pozo –activos dolarizados que se pagan en cuotas en pesos y, que en caso de así desearlo, luego se podrán vender en dólares– continúan siendo "una forma atractiva de volcar los ahorros y dolarizar los pesos sin perder en el mercado. Incluso, las desarrolladoras proponen distintas formas de financiamiento que involucran un mix entre dólares y pesos", especifica Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.

Desde la óptica del inversor, la coyuntura ofrece oportunidades de potencial capitalización también en el mercado de usados. "La contracción de cuatro años generó una baja de precio generalizada que acumula 21% en los últimos 45 meses, lo cual crea oportunidades en este segmento. Hoy, el valor del metro cuadrado de un inmueble usado es un 14% más económico que una propiedad de pozo", define.

De todas formas, el mayor protagonista sigue siendo el consumidor final que busca agrandarse, achicarse o cambiar de zona, pero que necesita hacer coincidir la compra con la venta y, por ende, requiere una unidad lista para habitar. En ese sentido, "este comprador actualmente está buscando unidades usadas o unidades a estrenar", completa Molina.

Porque los inmuebles de pozo continúan siendo
Los inmuebles de pozo son aún una forma atractiva de volcar los ahorros y dolarizar los pesos sin perder en el mercado

Los barrios más caros y baratos para comprar y alquilar un departamento

Puerto Madero continúa inamovible en el primer lugar entre los barrios porteños más caros. En el caso de la compra en pozo, los departamentos tienen un valor de u$s4.873 el metro cuadrado. Le siguen San Telmo (u$s3.247), Retiro (u$s3.025) y Belgrano (u$s2.973); mientras que los más económicos hoy son Villa Riachuelo (u$s1.328), Floresta (u$s1.582), San Cristóbal (u$s1.634) y Mataderos (1.650 dólares).

En el ranking de los usados, el precio se eleva y también lo lidera Puerto Madero (u$s5.247 el m2), Palermo (u$s2.806), Núñez (u$s2.589) y Belgrano (u$s2.572); en tanto que, los más accesibles, resultan ser Lugano (u$s982), Nueva Pompeya (u$s1.366), La Boca (u$s1.426) y Constitución (1.448 dólares).

Y a la hora de alquilar, entretanto que el valor promedio mensual en CABA es de $72.877 un monoambiente; $88.124, un dos ambientes y $119.458, uno de tres, entre las zonas más económicas aparecen Floresta: $68.466, Barracas: $68.825 y Villa Luro: $69.323. Y entre las que demandan mayor poder adquisitivo se alistan Palermo ($105.807), Núñez ($105.170), seguidos por Villa Devoto ($86.979), La Boca ($85.251) y Caballito ($83.249), según destaca el informe.

Si la finalidad es destinarlo a la renta, Palermo, Recoleta y Belgrano son barrios clave
 
Así las cosas, hoy los barrios que brindan mayor rentabilidad para los inversores resultan ser La Boca, con un retorno promedio anual de 5,9%, y Villa General Mitre, 5,2%. Pero esta misma relación de alquiler/precio se da a la inversa en Puerto Madero (3,1%) y Barracas (3,6 por ciento).

Dadas así las condiciones presentes del mercado respecto a la Ley de Alquileres, la rentabilidad es aún menos atractiva que en otros momentos. Sin embargo, "todavía hay muchos propietarios que tienen la necesidad de un ingreso, por lo que, al poner la propiedad en alquiler, se evitan gastos de mantenimiento y hay un flujo de dinero que entra, pero no es la mayoría", resalta Molina.

En este aspecto, el director comercial de Mudafy revela que se pueden encontrar oportunidades interesantes para comprar en pozo en Caballito, Palermo, Villa Crespo y Saavedra. Y con respecto a los usados, en muchos barrios de CABA. Ahora bien, "si la finalidad es destinarlo a la renta, pondría foco en Palermo, Recoleta y Belgrano. La clave es estar atento porque estas oportunidades no suelen durar mucho tiempo en el mercado".