Cuál es la avenida comercial de Capital Federal más afectada por las importaciones asiáticas

El desembarco masivo de plataformas chinas como Temu y Shein en Argentina durante el último año ha generado un sismo en la dinámica comercial de la Ciudad de Buenos Aires.

Lo que comenzó como una curiosidad digital se transformó en una competencia directa que en la actualidad se siente en las vidrieras de las principales avenidas comerciales porteñas.

​Este fenómeno familiarmente conocido como "Efecto China", transformó el paisaje de avenidas emblemáticas como Avellaneda, Rivadavia, Córdoba, Corrientes, Santa Fe, Pueyrredón, Cabildo y la tradicional calle Florida.

Lo hizo a partir de haber sido afectadas por una combinación de caída en el consumo interno y la explosión de compras al extranjero o transfronterizas, que crecieron casi un 300% en 2025 y que han puesto en jaque al modelo tradicional de local a la calle.

Si bien el epicentro del impacto se da en la Avenida Avellaneda, no es el único lugar donde se siente esa mezcla de menor consumo local y mayor predilección por los artículos importados.

En el caso de la avenida ubicada en el barrio porteño de Flores, era considerada como el refugio de los precios bajos aunque ahora los comerciantes de la zona enfrentan una "tormenta perfecta", de locales vacíos, guerra de alquileres y competencia importada casi imposible de enfrentar.

En el primer caso y según el último informe de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), la cantidad de establecimientos que cerraron sus puertas viene creciendo desde hace por lo menos dos años, y en la actualidad se ubica en más de una decena.

En algunas galerías de la zona se ha reportado la vacancia de hasta un 11% de los locales que vino en aumento desde el 2024 a la fecha.

Fuertes rebajas

Ante la falta de demanda, los propietarios han comenzado a negociar rebajas de hasta el 50% en los contratos de alquiler y la eliminación del costo de "llave" para evitar que los comercios cierren definitivamente.

En cuanto a los precios, los comerciantes de la zona han tenido que encarar fuertes rebajas ya que mientras un pantalón nacional en Avellaneda rondaba los $30.000, en estas plataformas se consiguen ofertas que, sumadas a los envíos "puerta a puerta", resultan imbatibles para el bolsillo ajustado.

Sin embargo, no todas las avenidas sufren igual, pero el patrón es claro si se toman como ejemplos otras arterias como ​Avenida Santa Fe y Cabildo, donde los rubros de indumentaria y calzado son los más afectados.

El consumidor ahora utiliza el local físico como un "showroom": se prueba la prenda o ve el producto para luego buscar una versión similar y más barata en Shein o Temu.

Es más, entre ambas avenidas la cantidad de locales vacíos o en alquiler ronda los 60, marcando una fuerte suba con respecto al 2024 que ascendía a los 30.

El mismo escenario se observa en la ​Avenida Pueyrredón y en el propio barrio de Once, donde el sector de bazar y electrónica pequeña está perdiendo terreno frente a los sitios chinos.

Los artículos de cocina, organizadores y gadgets que antes se compraban en los locales de la zona ahora llegan directamente al domicilio del comprador desde Asia.

Reconversión forzada

​Muchos dueños de locales en CABA han tenido que cambiar su modelo de negocio para sobrevivir, pasando de fabricantes a importadores ante la imposibilidad de competir con los costos de producción locales (impuestos, logística y energía)

Un ejemplo se da con los talleres textiles de Flores que han dejado de coser para convertirse en revendedores de mercadería importada.

Otros comercios han tenido que volcarse agresivamente a las redes sociales para ofrecer un valor agregado que las plataformas chinas no tienen: la entrega inmediata y la posibilidad de cambio.

La transformación genera preocupación en las cámaras sectoriales que vienen marcando la imposibilidad de competir con los sitios asiáticos si se tiene en cuenta que los locales sufren una marcada asimetría tributaria.

Es que ​mientras un comerciante en Avenida Rivadavia paga IVA, Ingresos Brutos, cargas patronales y alquiler, las plataformas chinas operan bajo regímenes de 'courier' que muchas veces esquivan gran parte de esta carga impositiva, argumentan los voceros de la CAC.

Lo que viene

En este contexto, el inicio del 2026 muestra que el mercado de locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires mantiene su obligada transformación marcado por una paradoja: mientras que la oferta de unidades vacías ha crecido significativamente en términos anuales, los últimos meses muestran una leve estabilización en corredores clave.

El "estado de situación" sigue mostrando una vacancia en aumento, según los últimos datos de la CAC y de consultoras del sector, que evidencian que la cantidad de locales vacíos (sumando los que están en alquiler, venta o simplemente cerrados) mantiene una dinámica preocupante.

A principios de este 2026, la cantidad de locales sin actividad comercial en las principales arterias porteñas registró un aumento cercano al 26,9% respecto al mismo periodo del año anterior.

Esto a pesar de que el último bimestre de 2025 mostró una baja del 20,5% en la vacancia respecto al pico alcanzado en septiembre-octubre, lo que sugería una reactivación estacional por las fiestas y un ajuste de expectativas en los contratos de alquiler que finalmente no ocurrió.

Los locales en venta aumentaron un 33,3% interanual, reflejando que muchos propietarios prefieren desprenderse del activo ante la baja rentabilidad o el riesgo de rotación.

​En el caso de los puestos en alquiler subieron un 9,5% interanual, lo que indica un stock disponible más abultado para nuevos emprendedores.

​Zonas resilientes

El comportamiento es muy dispar según la zona de la ciudad ya que el consumo se ha polarizado, beneficiando a los "polos de cercanía" frente a los centros comerciales tradicionales de gran escala.

​El Microcentro y la peatonal Florida siguen siendo las zonas más castigadas, aunque la tradicional arteria ha mostrado una leve mejoría por el turismo.

Sin embargo, la falta de oficinas presenciales al 100% mantiene la vacancia alta.

​En el caso de la Avenida Rivadavia, ha mostrado incrementos en locales cerrados en tramos específicos (especialmente en las zonas de Once y Caballito sur).

​Las zonas con mayor resiliencia se encuentran en el barrio de Palermo (Soho y Hollywood) que se mantiene como el polo gastronómico y de indumentaria por excelencia, con los precios por metro cuadrado más altos.

La ​Avenida Avellaneda, en tanto, mantiene el mismo escenario que el del año pasado, aunque también sigue siendo el epicentro del comercio mayorista textil, con niveles de vacancia casi nulos debido a la alta rotación y rentabilidad del sector.

​Por su parte, las avenidas Santa Fe y Cabildo, tras un 2025 difícil comenzaron el 2026 con una recuperación en la ocupación, impulsada por marcas de servicios y franquicias.

Precario equilibrio

Del mismo modo y a pesar de su oferta cultural, los tramos comerciales fuera del eje teatral de la Avenida Corrientes presentan una rotación elevada.

La llamada "calle que nunca duerme", es la más complicada por las importaciones y en la actualidad atraviesa un inicio de 2026 marcado por una transformación profunda.

Se observa un equilibrio precario entre su mística cultural y las presiones del mercado inmobiliario, siendo la avenida que más locales comerciales vacíos presenta, con casi 80 en todo su recorrido.

De acuerdo al último informe de la CAC, la avenida muestra señales mixtas con aumento de locales inactivos, al igual que el resto de las arterias comerciales que, al cierre del último bimestre de 2025, mostraban un crecimiento del 27% en materia de cantidad de locales vacíos (en venta, alquiler o cerrados).

En el caso de Corrientes ha sufrido el impacto del estancamiento del consumo, con bajas interanuales de ventas en torno al 2,8% hacia finales de año.

En este contexto, el mercado de alquileres en la avenida se ha vuelto extremadamente heterogéneo, con una clara dolarización de los contratos en los tramos más codiciados.

Pero también se observa una tendencia donde los propietarios prefieren poner locales en venta (con subas de oferta del 33% interanual) ante la incertidumbre de la rentabilidad por alquileres tradicionales.

Pilares de una redefinición

Por otro lado, el local tradicional de venta de objetos está cediendo espacio a nuevos formatos, lo cual ha redefinido la oferta comercial de la Avenida Corrientes bajo tres pilares.

El primero lo marca la gastronomía "Non-Stop", con las pizzerías clásicas y los cafés notables como su principal ancla, acompañado por un auge de locales de "café de especialidad" y cadenas de franquicias que proyectan un crecimiento del 8% para este primer trimestre de 2026.

El segundo se evidencia con un cambio marcado de tendencia ya que muchos locales que antes eran vitrinas ahora funcionan como puntos de micro-fulfillment (centros de entrega rápida) para satisfacer la demanda de compras online en zonas de alta densidad como Balvanera y Almagro.

El tercer paradigma se relaciona con el resurgimiento cultural de la avenida a partir de su peatonalización nocturna del tramo central que ha blindado a las librerías y teatros, convirtiendo al local comercial en un complemento de la "experiencia Corrientes" más que en un destino de compra por necesidad,

Para este año, los expertos advierten que el principal obstáculo que enfrentan los comerciantes de la avenida es la brecha entre costos fijos y poder adquisitivo.

Señalan que los costos operativos, con los aumentos en servicios (luz, agua) y expensas (que en algunos tramos del Microcentro ya superan los $170.000 para locales pequeños) asfixian a los pequeños comerciantes.

Aunque el turismo ayuda, los analistas también entienden que la percepción de inseguridad en ciertos horarios y el estado de las galerías antiguas (que presentan la mayor tasa de locales cerrados) siguen siendo puntos críticos.

Cambiar el escenario

Por eso se asegura que este 2026 será un año de "limpieza" de mercado en el que sobrevivirán aquellos que logren integrar la venta física con la digital o que ofrezcan una propuesta gastronómica y cultural que justifique el desplazamiento del público hacia la avenida.

El objetivo es modificar el escenario que dejó el 2025 que, según el último informe de la CAC, dejó un número de locales vacíos en las principales áreas comerciales que casi supera el 30% en relación a lo que sucedió en el 2024.

En concreto, durante el último bimestre de 2025 se detectaron un total de 198 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas.

Analizando exclusivamente los locales en alquiler y venta (es decir, los ofrecidos) se observa que en alquiler hubo una suba de 2,2% comparado con el período anterior (septiembre-octubre), y con respecto a noviembre-diciembre de 2024, hubo un aumento de 9,5%.

Mientras que en venta hubo un crecimiento de 26,3% en relación al bimestre anterior y un aumento de 33,3% en comparación a noviembre-diciembre de 2024.

A partir de estos datos, se espera que durante este año la mayoría de los contratos comerciales se negocien con ajustes trimestrales basados en el IPC o directamente en dólares "link" para dar previsibilidad a los propietarios.

La gastronomía (café de especialidad), los centros de estética y los gimnasios "boutique" serán los rubros que sigan ocupando los locales que dejan las marcas de indumentaria tradicionales.