La letra chica de Al Río: revelan cómo el megaproyecto reestructuró una deuda millonaria

Una escritura pública vinculada al desarrollo Al Río permite reconstruir una parte clave de la trama financiera que rodea a uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos del corredor norte del Gran Buenos Aires.

El documento, denominado "Modificación de Hipoteca", fue instrumentado mediante escritura pública y tiene como eje una reorganización de las garantías otorgadas dentro de una estructura que involucra fideicomisos inmobiliarios, un fondo común cerrado de inversión, acreedores financieros y activos del propio emprendimiento.

A modo de síntesis, el informe detalla la modificación de una hipoteca; los fideicomisos involucrados; el rol del Fondo Común Cerrado de Inversión Al Río.

También hace mención al crédito millonario reconocido en el concurso de Ribera Desarrollos y el acuerdo mediante el cual parte de las obligaciones quedaron vinculadas a unidades y metros cuadrados del propio emprendimiento.

La escritura identifica a los representantes que participaron de la operación:

• Por Equo Real Estate S.R.L. intervinieron Tomás Aquerreta y Rubén Darío Postel, como socios gerentes.
• Por Enlace Fiduciaria S.A. participó Paula Ángela Díaz, presidenta de la sociedad.
• Por Cohen S.A., en representación del fondo, intervino Nicolás Parrondo, vicepresidente en ejercicio de la presidencia.

La escritura también deja constancia de que cada uno actuó con facultades derivadas de estatutos, actas societarias, poderes y contratos fiduciarios.

Cabe aclarar que la escritura no constituye una declaración empresarial sobre el avance de obra ni contiene una admisión expresa de retrasos del proyecto o una paralización del complejo.

Pero sí muestra que, luego de la crisis financiera que atravesó Ribera Desarrollos S.A., fue necesario reordenar derechos económicos, garantías y mecanismos de cumplimiento con acreedores.

La operación revela además una característica habitual en grandes desarrollos inmobiliarios que es que cuando un proyecto atraviesa una reestructuración financiera, los activos físicos, departamentos, locales, oficinas o espacios comerciales, pasan a ser parte de la negociación entre desarrolladores, inversores y acreedores.

En el caso de Al Río, la deuda terminó vinculada al valor futuro de unidades y superficies dentro del propio emprendimiento.

Un megaproyecto

El desarrollo inmobiliario Al Río fue concebido por sus autores como uno de los proyectos inmobiliarios más relevantes de la zona norte.

Ubicado en el barrio de Vicente López, en la zona norte de la provincia de Buenos Aires, fue diseñado como un complejo urbano de usos mixtos, con torres residenciales, oficinas corporativas, locales comerciales, gastronomía y espacios de servicios.

La idea original era crear una nueva centralidad urbana frente al río, combinando viviendas premium y actividad corporativa en un predio estratégico.

El proyecto quedó asociado a Ribera Desarrollos S.A., sociedad vinculada al empresario Luis Carlos De Narváez, y durante años fue una de las apuestas más importantes del mercado inmobiliario argentino.

Sin embargo, el escenario económico cambió y la compañía ingresó en un proceso concursal que obligó a renegociar compromisos con acreedores.

La deuda detrás de la escritura

De hecho, uno de los puntos centrales del documento "Modificación de Hipoteca" es el antecedente del concurso preventivo de Ribera Desarrollos.

La escritura menciona al Fondo Común Cerrado de Inversión Al Río Ley 27.260 como acreedor dentro del proceso y detalla los créditos reconocidos judicialmente.

Según surge del instrumento, el fondo tenía reconocidos créditos por U$s16.120.964,33; u$s704.010,14 y $20.265.630,12.

La documentación señala que esos créditos fueron verificados dentro del proceso concursal y que tenían reconocimiento judicial en los términos de la Ley de Concursos y Quiebras.

Este punto resulta clave porque explica el motivo de la modificación hipotecaria: la operación no aparece como un trámite aislado, sino como una herramienta para garantizar el cumplimiento de obligaciones surgidas de una reestructuración más amplia.

Pero el dato más relevante de la escritura es que la solución acordada no fue solamente financiera ya que hace referencia a un acuerdo entre Ribera Desarrollos S.A., el acreedor y las partes vinculadas a la estructura fiduciaria del proyecto.

Ese acuerdo, posteriormente homologado judicialmente, estableció un mecanismo mediante el cual parte del cumplimiento de la deuda quedó vinculada a activos inmobiliarios dentro de Al Río.

Según la escritura, una de las obligaciones asumidas consistía en la entrega de aproximadamente 1.300 metros cuadrados, junto con sus correspondientes cocheras, dentro de la Unidad Funcional N°2 del emprendimiento.

Es decir, el acreedor pasó a tener derechos económicos asociados a superficie construida dentro del propio desarrollo.

La lógica fue transformar parte de una deuda financiera en una obligación respaldada por activos inmobiliarios.

Pagar con unidades

El documento también incorpora una estructura de cancelación mediante unidades funcionales vinculadas al proyecto.

En este sentido, menciona la asignación de unidades tipo retail dentro de la Unidad Funcional N°7, de acuerdo con la numeración definitiva del reglamento del emprendimiento.

Esto muestra que la negociación entre las partes tuvo como eje el valor inmobiliario del propio proyecto.

En lugar de una cancelación tradicional en efectivo, se estableció un esquema donde activos del desarrollo funcionaban como mecanismo de cumplimiento.

El centro del instrumento es la modificación de una garantía hipotecaria ya que detalla que determinados bienes del emprendimiento quedan afectados como respaldo.

Entre ellos aparecen unidades funcionales, sectores complementarios, cocheras y otros activos identificados registralmente.

La hipoteca funciona como una protección para el acreedor: ante las obligaciones asumidas, existe un respaldo concreto sobre bienes del proyecto.

La operación no implica necesariamente una nueva deuda, sino una actualización del esquema de garantías existente.

Los fideicomisos detrás de la estructura

El informe expone además la arquitectura fiduciaria utilizada para administrar el proyecto.

Por un lado aparece Equo Real Estate S.R.L., como fiduciaria del fideicomiso "Al Río Desarrollo Nuevo".

También participa Enlace Fiduciaria S.A., como fiduciaria del fideicomiso "Al Río Locales Existentes".

En este caso, los fideicomisos permiten separar activos, administrar derechos y establecer reglas específicas entre quienes participan de un emprendimiento inmobiliario.

Es más, en grandes proyectos, esta herramienta es utilizada para ordenar inversiones, unidades y obligaciones.

Del otro lado aparece el FCIC Inmobiliario Al Río Ley 27.260, fondo común cerrado de inversión con oferta pública autorizada.

El fondo está representado por Cohen S.A., que actúa como sociedad administradora y fiduciario del fideicomiso de garantía.

Su participación muestra que el proyecto no estuvo financiado únicamente mediante compradores finales o desarrolladores, sino también mediante estructuras de inversión institucional.

De hecho, el fondo terminó teniendo un rol central como acreedor y beneficiario de las garantías.

¿Hubo retrasos?

La lectura del instrumento permite separar dos cuestiones.

Por un lado, no dice que Al Río esté paralizado, no reconoce un atraso de obra ni admite una demora en la consolidación comercial del emprendimiento.

Tampoco existe una declaración donde Ribera Desarrollos reconozca un incumplimiento constructivo.

Lo que sí surge es una reorganización financiera a modo de adaptación de garantías y derechos económicos después de una situación concursal.

Por eso, el dato más relevante no es un freno operativo del proyecto, sino cómo se rearmó la estructura para proteger a los acreedores y sostener el valor de los activos.

De hecho, Al Río continúa siendo un activo inmobiliario relevante dentro de Vicente López.

El complejo mantiene actividad comercial y sectores vinculados al uso corporativo y residencial.

Ribera Desarrollos, en tanto, quedó atravesada por el proceso concursal y por una negociación con acreedores que llevó a establecer mecanismos alternativos de cumplimiento.

La escritura analizada pertenece precisamente a esa etapa, la de la reorganización patrimonial y financiera.

Radiografía de una reorganización 

El documento también permite observar la parte menos visible del megaproyecto.

Detrás de un desarrollo de gran escala existen contratos fiduciarios, fondos de inversión, hipotecas, acuerdos judiciales y activos utilizados como garantía.

En el caso de Al Río, la escritura muestra cómo una deuda millonaria fue integrada a una estructura donde los metros cuadrados, las unidades y los activos del propio proyecto pasaron a tener un papel central.

De todos modos, no se trata de una admisión de fracaso ni de paralización sino de la fotografía de una reestructuración financiera que buscó ordenar obligaciones, proteger acreedores y preservar uno de los proyectos inmobiliarios más importantes del norte argentino.