La temporada acaba de arrancar y en Punta del Este ya se lamentan por el efecto que está teniendo en el balneario uruguayo la crisis económica de la Argentina.

Para esta parte de la costa charrúa la participación de los turistas argentinos es clave y marca el buen o mal desempeño que tendrá el verano. Cerca del 80% del movimiento que se registra allí tiene que ver con lo que hacen o dejan de hacer quienes cruzan el charco para pasar sus vacaciones.

Esta ecuación corre para todos los sectores, y lo mismo ocurre con el real estate. Por un lado, quienes alquilan demoraron sus decisiones más de lo común. Mientras que en años anteriores ya en noviembre muchos habían definido su lugar de residencia durante su estadía en Punta del Este, para esta temporada los tiempos se modificaron y hasta fines de diciembre se estuvieron concretando operaciones.

Estas reservas de último momento, sin embargo, no serán suficientes para cubrir las expectativas que tiene el mercado para esta temporada.

Alejandra Covello –titular de la firma argentina Covello Propiedades- es una de las referentes del mercado esteño, y señala a este punto como uno de los que muestra la realidad que se vive.

“Si realizamos la comparación con lo que ocurrió el verano pasado observamos una caída del 20% en la cantidad de propiedades alquiladas. Sin dudas será una temporada muy especial; se hace sentir la realidad económica de la Argentina”, señala Covello.

Igor Martínez, al frente de Tizado Propiedades de Punta del Este, también marca cómo el “efecto argentino” tendrá un efecto negativo sobre este balneario.

“Lo que pase en la Argentina nos repercute en un 1000%. El movimiento de europeos o brasileños es importante para nosotros y desde ya que nos sirve, pero no hay forma de compararlo con lo clave que resultan los argentinos”, dice Martínez.

La tendencia negativa también se refleja en el movimiento de las ventas. Los especialistas inmobiliarios consultados por iProfesional destacan el poco movimiento que se observa en este sentido. Al mismo tiempo, muestran su preocupación con relación al menor caudal de argentino que se ve en la ciudad, debido a que el verano es una época que se utiliza para cerrar la compra de inmuebles.

Martínez destaca dos de los factores que, según considera, impiden que la participación de los argentinos en el mercado esteño sea mayor.

El primero, desde ya, la compleja situación económica por la que atraviesa la Argentina, que retrae el ritmo de las inversiones. Pero además marca otro punto interesante a la hora de analizar el por qué de esta situación. “La compra de una unidad aquí­ ya dejó de ser un gran negocio. Por los niveles de rentabilidad que se manejan, se requiere de mucho tiempo para ver los frutos", sostiene el especialista.

Este panorama lleva a que se observen situaciones que, hasta no hace mucho, no eran tan comunes. El fuerte freno que se da en las ventas genera que muchos propietarios –sobre todo de inmueble usados- se abran a escuchar ofertas.

Los especialistas consultados por iProfesional afirman que hay casos en los que las rebajas respecto del precio publicado inicialmente puede llegar hasta un 30%, con promedios de entre el 15% y el 20%.

En los emprendimientos nuevos, dependiendo del caso, también se dan negociaciones, aunque si se trata de desarrolladores “con espalda” posiblemente no accedan a grandes rebajas.

Según explica Covello, los argentinos que todavía deciden comprar un inmueble en Punta del Este se inclinan por zonas como La Barra o La Brava, donde se piden precios que van desde los u$s 2.700 a los u$s 5.000 el metro cuadrado.

Menos emprendimientos en venta

Este panorama que se vive en la costa uruguaya genera también un efecto notorio en el volumen de obras disponibles para la venta. En la zona que va de Punta Ballena a La Barra, sin dudas una de las más solicitadas, para la temporada 2019 se una baja en la oferta de nuevos desarrollos.

Así lo refleja un estudio elaborado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario, que destaca que actualmente se encuentran tan solo 26 desarrollos en etapa de obra o recientemente terminados, el menor registro desde 2006.

·         Ese año el nivel de obras tocó las 34.

·         En 2007 creció hasta las 52.

·         Y en 2008 ya se contabilizaban 56.

·         En 2013 alcanzó las 81, la mayor marca registrada hasta hoy.

·         En 2015 cayó hasta las 48.

·         En 2018 llegó a las 32.

·         Y para 2019 tocó las 26, el punto histórico más bajo. Actualmente hay en oferta 470.426 m2

El punto en el que se ve un comportamiento alcista es en el de los precios. Durante los últimos 12 meses –y por tercer año consecutivo- los valores promedio crecieron un 8,42%, hasta alcanzar los u$s 4.196 por m2.

Sin embargo, cabe aclarar que durante los últimos seis años estos valores se habían mantenido casi estancados. De hecho, el costo promedio del metro cuadrado actual es tan sólo un 2,8% superior al del pico logrado en 2012, cuando tocó los u$s 4.080.

Reporte Inmobiliario también destaca cuáles son las zonas que mostraron mayor incremento durante el último año.

·         En La Brava el alza fue del 8,29% y el costo del m2 llegó hasta los u$s 5.560.

·         El valor promedio del m2 en los emprendimientos ubicados en La Mansa es de u$s 4.151, un 8,35% por encima del precio que se debía abonar previo a esta última suba.

·         En La Punta se dio un movimiento ascendente del 7%, y el precio medio es de u$s 3.924.

Propiedades de segunda línea, como inversión

Alejandra Covello destaca que el mercado de Punta del Este tiene actualmente diferentes zonas de influencia, y que la mayor parte de los argentinos que deciden volcar sus inversiones allí no tiene preponderancia en los segmentos más caros.

“Hoy apuntan a lo que podríamos llamar la 'segunda o tercera línea', y con el objetivo de tomar el inmueble como una inversión. Hay, desde ya, compradores que apuntan a la primera línea también, pero no son lo más común”, admite Covello.

Según Reporte Inmobiliario, los inmuebles ubicados en primera línea frente al mar son los que más aumentaron, con una tasa de incremento anual del 12,05%. Esto determinó que su valor promedio llegara hasta los u$s 5.372 por metro cuadrado.

Si se comparan las cotizaciones de desarrollos ubicados frente al mar con los que se encuentran más alejados la diferencia es realmente notoria. En promedio aquellos mejor ubicados cotizan un 61,11% por encima de aquellos que se levantan en posiciones menos privilegiadas.

“Un elemento a tener en cuenta es la marcada dispersión de precios que muestra año a año la ciudad. Los rangos, según los edificios o complejos van actualmente desde los u$s2.031 por m2 y llegan hasta los u$s10.471 por m2”, señala el trabajo.

La preocupación de los agentes inmobiliarios respecto de la poca participación que presentan los argentinos queda reflejada en un relevamiento que realizó la Universidad ORT, en conjunto con el sitio MercadoLibre.

Allí queda reflejado que para los veraneantes argentinos Punta del Este ya no es el destino más buscado, lo que también le resta posibles inversores en real estate. El primer lugar lo ocupa hoy la ciudad de Piriápolis, dejando a la costa esteña en el segundo lugar, seguidos por Barra del Chuy y Atlántida.

Más allá de este ránking, lo cierto es que la afluencia de argentinos a Uruguay en general se desplomó nada menos que un 57% respecto de las estadísticas registradas en el verano pasado. En medio de esto, los golpes más duros los registraron las zonas de Rocha (con una baja del 61% en comparación con el año pasado) y Maldonado (un retroceso del 56%).

En relación con esto, los especialistas sostienen que Punta del Este cuenta con un público de muy buen poder adquisitivo que da el presente todos los años, independientemente de los movimientos del dólar o los niveles de inflación que deba soportar la Argentina.

Esto es bienvenido por las inmobiliarias, aunque entienden que no ocurre lo mismo con aquellos que sí deben estar atentos a los vaivenes económicos. “Los primeros ya compraron su casa y no precisan alquilar. Los segundos son justamente aquellos de los que precisamos, y son precisamente quienes menos chances de venir tienen este año”, apuntan.