Se ha escrito mucho sobre el impacto global de la crisis de hipotecas de alto riesgo iniciada en los EEUU, pero se echa de menos un estudio de la célula mí­nima sobre la que se ha construido todo el edificio del crédito hipotecario norteamericano y que ahora ha implosionado tan violentamente: el mortgage, que se traduce directamente como hipoteca.

"Pero lo cierto es que mortgage e hipoteca no son iguales, solamente se parecen", según destaca un analista hipotecario en el diario español El Paí­s. Una casa es una casa, aquí­ y en Pekí­n, pero un derecho en un paí­s nunca es igual al de otro paí­s porque su concreto contenido lo determinan las leyes.

Por ejemplo, la propiedad privada en China no es igual que en España o Argentina, porque no tiene su mismo contenido de facultades y deberes.

Una hipoteca es un derecho real sobre un inmueble que permite al acreedor ejecutarlo, cualquiera sea su dueño, si el deudor no cumple en tiempo y forma.

Su eficacia requiere tres certezas:

1. Saber que el hipotecante es verdadero dueño de lo que hipoteca.
2. Identificar la propiedad y saber que no tiene deudas anteriores al conceder el préstamo
3. Que los terceros puedan conocer si la misma está hipotecada por qué monto

Estas certezas sólo las ofrece un Registro de la Propiedad con eficacia jurí­dica; esto es, aquel cuyos asientos se convierten en verdad legal frente a posibles tí­tulos contradictorios.

El mortgage no puede articularse sobre esas tres certezas porque en EE UU no existe un Registro con eficacia jurí­dica. El crédito no goza de garantí­a sobre la finca de forma directa. Los terceros que hayan adquirido del hipotecante la finca como libre de cargas, podrí­an oponer en el momento de la ejecución su buena fe, y la cosa se complica todaví­a más si se tiene en cuenta que el sistema procesal de ejecuciones estadounidense puede variar de un estado a otro, algo que en otros paí­ses no ocurre.

El "derecho real" de garantí­a inmobiliaria es menos flexible que el mortgage pero mucho más seguro.

En los EE.UU se puede titulizar todo, es decir, tomar la deuda de miles de hipotecados y transformarla en un bono que luego puede ser comprado o vendido por distintos inversores.

Imaginando que en Argentina ocurra un problema de falta de pago de hipotecas o un sensible aumento de la morosidad, los bancos intercambiarí­an fácilmente, y con plena seguridad jurí­dica, activos financieros-créditos -por activos inmobiliarios-viviendas-, de modo que los préstamos nunca quedarí­an fallidos. Pero en los EEUU el riesgo que corren los prestamistas es no cobrar de ninguna forma. Por eso el mercado está rechazando los tí­tulos de esos préstamos de alto riesgo.

"Lo que ha puesto de manifiesto esta crisis es el inestable equilibrio que existe entre flexibilidad y seguridad", razona el especialista José Antonio Silvestre y publica El Paí­s.

"Es curioso que mientras la seguridad pública justifica hoy todo tipo de controles e inmisiones en nuestra autonomí­a personal e incluso en nuestra intimidad, el mercado exija cada vez mayor flexibilidad aun a costa de la seguridad. También resulta curioso que como consumidores, eso nos parezca lo más natural del mundo e incluso deseable", concluye.