Ingresar a un nuevo alquiler puede costar más de $2.000.000: qué mirar en el contrato

El acceso a la vivienda en CABA y la Provincia de Buenos Aires se mantiene como un reto económico para quienes buscan alquilar. A pesar del aumento de la oferta tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, el alto costo inicial se mantiene como un obstáculo. Según lo reportado, los desembolsos para firmar un contrato de alquiler, especialmente en un departamento estándar de dos ambientes por $550.450 mensuales, superan los $2.311.890 en CABA.

Este monto contempla adelantos, depósitos y opciones como los seguros de caución. Los costos iniciales en la Provincia de Buenos Aires llegan incluso a $2.576.106, dada la carga adicional correspondiente a comisiones inmobiliarias del 2% del contrato total. Estas cifras evidencian claras diferencias entre las jurisdicciones.

La Ley 5.859, vigente desde 2017 en CABA durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, exime a los inquilinos del pago de comisiones inmobiliarias, reduciendo los costos totales. No obstante, Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario, remarcó que "las garantías tradicionales, como propiedades de familiares, son aún demandas frecuentes por los propietarios, dificultando aún más a los inquilinos sin recursos adicionales para un nuevo alquiler".

Los desembolsos para firmar un contrato de alquiler superan los $2 millones

¿Qué incluye el costo inicial y qué considerar en un contrato de alquiler?

El total que un inquilino debe desembolsar en CABA incluye lo siguiente por un alquiler de un dos ambientes a $550.450 mensuales:

• Adelanto de alquiler: $550.450 (un mes).

• Depósito: $1.100.900 (dos meses).

• Seguro de caución: 5% del contrato ($660.540).

• Gastos adicionales: Registros notariales e informes del Registro de la Propiedad (gasto que comparte con el propietario), según elección.

Desde el punto de vista práctico, Mateo García, director residencial de Toribio Achával, subrayó que es crucial analizar detenidamente el contrato y ciertos aspectos fundamentales para evitar complicaciones durante la vigencia del acuerdo. "Debe prestarse atención a las cláusulas de ajuste trimestral por el Índice de Precios al Consumiro (IPC) o Índice de Contratos de Locación (ICL), las responsabilidades en reparaciones y mantenimiento, y las condiciones para la devolución del depósito de garantía, entre otros puntos", expresó.

Entre otras claves, García enfatizó la importancia de certificar notarialmente las firmas, ya que ante potenciales conflictos esto facilita la resolución. También consideró fundamental establecer el uso del inmueble, especificando restricciones o permisos.

El alto costo inicial es un obstáculo para ingresar a un alquiler

Impacto del DNU en el mercado y evolución de la oferta

La modificación del contexto regulatorio, según García, generó un aumento del 200% en la oferta de propiedades tradicionales tras la derogación de la Ley de Alquileres.

Explicó que este ajuste también redujo la duración máxima de los contratos de 36 a 24 meses, disminuyó parcialmente las cargas iniciales de los inquilinos.

Esto permitió el ingreso al mercado de viviendas en áreas antes sin oferta, como Agronomía y Mataderos en CABA, o Morón y Lomas de Zamora en el Gran Buenos Aires.

Aun así, algunos desafíos persisten. La competencia con Airbnb, que había desviado propiedades hacia alquileres temporales, desaceleró debido a la merma de turistas y un dólar más bajo. "Hoy, las rentas se ubican cerca del 6%, el doble de lo que se manejaba hace un tiempo. Esto hace que el alquiler tradicional sea nuevamente atractivo para los propietarios," señaló García.

Además, los datos privados muestran una desaceleración en el aumento de precios. Según Zonaprop, los valores de alquiler aumentaron un 64,4% en 2024 en CABA, muy por debajo del alza del 260% observada en 2023. Sin embargo, la inflación anual de 117,8% erosionó el poder adquisitivo, dificultando la estabilización de los alquileres en términos reales.

Un factor decisivo en los costos iniciales es la opción de garantía elegida

Que tener en cuenta

1- Identificación de las partes: Asegúrate de que tanto el nombre del propietario como el del inquilino estén correctamente tipeados.

2- Datos generales del inmueble: dirección, descripción y si posee características específicas.

3- Monto y duración del contrato Establece el monto del alquiler, el plazo y la forma de pago

4- Condiciones de ajuste y renovación: hoy se estima actualización trimestral por IPC o ICL

5- Depósito de garantía: Revisa las condiciones para el depósito de garantía y su devolución al finalizar el contrato.

6- Expensas ordinarias y extraordinarios: Clarificar quién es responsable de los gastos

7- Reparaciones y mantenimiento: Define las responsabilidades en cuanto a reparaciones y mantenimiento del inmueble.

8- Uso del inmueble: Asegúrate de que las condiciones de uso del inmueble estén claramente establecidas, incluyendo restricciones y permisos.

9- Seguros: Analizar y definir los alcances de las pólizas

10- Resolución de conflictos: Incluye un procedimiento claro para la resolución de conflictos entre las partes.

11- Cláusulas abusivas: Revisa que no haya cláusulas que puedan limitar los derechos del inquilino.

12- Certificación de firmas: los contratos certificados notarialmente, son más fáciles de ejecutar cuando hay conflictos entre las partes.

"Es importante leer detenidamente el contrato y, si hay dudas, buscar asesoramiento legal para asegurarse de que todas las cláusulas sean justas y estén en conformidad con la normativa", recomendó García.

Los contratos hoy exigen ajustes específicos en la negociación entre las partes

Opciones y costos asociados en la elección de garantías

Un factor decisivo en los costos iniciales es la opción de garantía elegida. Mariano Lo Valvo, experto en Real Estate, explicó que los seguros de caución se han vuelto más populares ante las dificultades de presentar garantías propietarias. "Estas alternativas cubren deudas como alquileres, expensas o servicios, pero no contemplan daños a la propiedad. Su costo ronda una vez y media el alquiler mensual," detalló.

Mientras que en CABA los informes del Registro de la Propiedad tienen un costo aproximado de $50.000, en provincia los seguros de caución representan una opción más flexible, aunque más costosa.

Lo Valvo añadió: "Los contratos bajo el nuevo marco del DNU exigen ajustes específicos en la negociación entre las partes, siendo crucial dejar todo claro antes de la firma".

De cara al futuro, los especialistas recomiendan explorar todas las opciones disponibles. "Hoy los inquilinos deben contraproponer precios o formatos de ajuste para que cada cláusula quede claramente estipulada," resaltó.

Pese a las dificultades, la combinación de mayor oferta, negociación activa y posibles reducciones inflacionarias en los próximos meses podrían ofrecer alivio a quienes enfrentan estos altos costos iniciales.