Cuidado al comprar una propiedad de pozo: cómo evitar caer en estafas y perder todos los ahorros

La compra en pozo, que consiste en adquirir propiedades antes de su construcción, continúa siendo una opción atractiva como resguardo de valor por lo que muchas personas eligen destinar sus inversiones a este tipo de proyectos ideales, sobre todo, para la renta temporaria.

Sin embargo, la reciente detención de cinco empresarios de la construcción por una estafa millonaria con la venta de departamentos en pozo que no fueron entregados, a través de la firma Induplack Fiduciaria, deja al descubierto la vulnerabilidad a la que están expuestos algunos inversores y resalta la importancia de tener en cuenta factores clave a la hora de decidir y confiar en una desarrolladora.

Al respecto, Damian Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), aclara que "no hay un registro ni una matricula de desarrolladores urbanos peor sí de los profesionales que intervienen en la actividad por lo que es muy importante, a la hora de elegir la inversión en un proyecto, trazar la reputación de la empresa que lleva adelante el desarrollo". Además, aseguró que este hecho delictivo "es una excepción en el mercado". No obstante este hecho "debe hacernos reparar en el tema del registro de los boletos como una herramienta potente para evitar que esto se repita a futuro".

No caben dudas que, más allá de estos aislados, la compra de propiedades en pozo es una opción popular y conveniente para quienes buscan acceder a un inmueble en el competitivo mercado inmobiliario argentino. Con precios que, en muchos casos, son más bajos que los de un inmueble terminado, los inversores tienen la posibilidad de obtener un activo que, al concluir la obra, podría ver incrementado su valor con el tiempo.

Tambien es cierto que, como cualquier inversión, implica tanto ventajas como riesgos que deben ser considerados detenidamente por quienes estén interesados en esta modalidad de inversión.

Entre los beneficios de las inversiones en pozo el que más se destaca es el menor costo de adquisición. "Una de las principales ventajas de invertir en propiedades de pozo es el precio más bajo en comparación con propiedades ya terminadas. En algunos casos, los inmuebles en construcción pueden tener un valor de hasta un 30% menor que uno similar completamente finalizado. Esto representa una excelente oportunidad para quienes desean acceder a la propiedad con un presupuesto limitado o para aquellos que buscan maximizar su rentabilidad al adquirir un bien más económico, con la expectativa de que su valor aumente una vez finalizada la obra", señala Iván Briones, director comercial de Estudio Kohon.

Además, esta modalidad de compra permite la personalización de la propiedad ya que los compradores tienen la opción de personalizar aspectos del inmueble como la orientación, la disposición del departamento -frente o contrafrente-, en algunos casos, incluso la cantidad de baños, la ubicación de las cocheras o el piso.

Otro punto importante es la revalorización del activo a lo largo del tiempo porque "el mercado inmobiliario tiene una tendencia general a la revalorización de los activos con el tiempo y cuanto más temprano se realice la inversión, mayor será la probabilidad de obtener un retorno positivo", destaca Briones. De este modo, comprar una propiedad en pozo implica, en muchos casos, un aumento de su valor al momento de la entrega, especialmente si la demanda de propiedades en la zona crece o si se mejoran las infraestructuras urbanísticas circundantes.

Riesgos y consideraciones de las propiedades en pozo

El principal riesgo de este tipo de inversión tiene que ver con las demoras en la construcción o no finalización del proyecto porque la obra pueda demorarse más de lo esperado y en casos extremos, no terminarse. "En la mayoría de los casos esto sucede por una demora en la habilitación del edificio para poder entregarlo a los inversores. Por eso, es muy importante que la desarrolladora tenga una política de comunicación continua y transparente con los inversores para evitar las especulaciones de los compradores", destacó Iván Briones.

Por otro lado, quienes inviertan en este tipo de propiedades tienen que saber que puede haber incrementos de costos debido a un proceso inflacionario o como consecuencia del tipo de cambio. La aceleración de la inflación o la volatilidad del tipo de cambio puede provocar un aumento de los costos de la obra, afectando el valor final de la propiedad. Si bien muchas veces las cuotas se ajustan por el índice CAC, en momentos de alta inflación este ajuste puede no ser suficiente para contrarrestar el impacto económico, lo que podría derivar en mayores costos de lo esperado. "En estos casos , contar con un plan de inversión diferente para que no se sufra ajustes improvisados en el valor mensual es clave", agregó Briones.

Otro factor destacable a la hora de evaluar una inversión de este tipo es la competencia con el mercado de inmuebles usados. En este punto, Briones consideró que, "aunque los proyectos de pozo pueden ser atractivos, no hay que descartar el mercado de propiedades usadas, que en muchos casos puede ofrecer una mejor relación calidad-precio, dependiendo de la ubicación y el estado de la propiedad." Además, las propiedades de segunda mano pueden ofrecer más flexibilidad y estar disponibles para entrega inmediata.

Una solución al problema

El mercado inmobiliario puede ser un terreno complicado para quienes no están familiarizados con sus dinámicas, ya sea en la búsqueda de comprar, vender o invertir en propiedades. Por lo que es importante que se pueda comprender diferentes puntos que eviten caer en posibles "estafas" y así contratar a una empresa de desarrollo inmobiliario seria. La transparencia, la reputación y el cumplimiento con la ley son elementos esenciales como guía en el proceso de tomar decisiones informadas.

"Años atrás existía la pre-horizontalidad en el marco de la cual, los boletos en pozo se podían inscribir en los registros de la propiedad. Era obligatoria pero por diversas razones no se utilizaba, de modo que cuando se cambió el código civil y comercial de la Nación, ese régimen se derogó y se reemplazó por otro que obligaba a que el desarrollador le diera un seguro de caución al comprador para poder recuperar la plata en caso que la obra no se hiciera. Es algo que se usa en otras partes pero en nuestro país las compañías de seguros no lo ofrecen, lo cual no solo vuelve a la norma de cumplimiento imposible, sino que además hace que los registros de la propiedad no quieran hacer las inscripciones por considerar a los boletos ilegales.

Para resolver este problema, "el mismo DNU que creó recientemente las hipotecas divisibles (y que aún no está reglamentado), eliminó la obligatoriedad del seguro de caución, lo cual abre la posibilidad de inscribir los boletos. Ojalá esto avance para darle mayor seguridad jurídica a la inversión en ladrillos desde el pozo", concluyó Tabakman.

La revisión minuciosa de la trayectoria de una desarrolladora y herramientas como el inscripción de los desarrollos en el registro de la propiedad puede ayudar a revisar su transparencia, trazabilidad y de esa manera realizar un inversión segura.