Alquileres tras el fin del cepo: ¿es mejor pactar en pesos o en dólares en 2025?

Tras el levantamiento oficial del cepo cambiario en Argentina, el 14 de abril de 2025, el mercado de alquileres se redefine entre contratos en pesos y en dólares.

Con el tipo de cambio oficial establecido entre $1.000 y $1.400, y una actualización mensual del 1%, el escenario presenta tanto ventajas como retos para quienes alquilan y para los dueños.

Avanza la pesificación del mercado

De acuerdo con datos del Colegio Inmobiliario porteño (Cucicba), solo el 6 % de los contratos tradicionales se firman actualmente en dólares. El 94% restante se pacta en pesos, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Esta participación en dólares es 10 puntos inferior a la registrada en diciembre de 2023, lo que refleja una tendencia hacia la pesificación del mercado.

Según especialistas del mercado inmobiliario, este cambio se debe a la sensación de que el dólar oficial se mantiene más estable dentro del rango establecido, lo que reduce las expectativas de grandes devaluaciones. Esta confianza afecta de manera directa la decisión sobre la moneda en los contratos de alquiler.

Menos publicaciones en dólares

Los anuncios de alquiler en dólares cayeron un 35 % respecto a 2023. Mientras que, a comienzos de 2024, la mayoría de las publicaciones estaban en moneda extranjera, actualmente un 58% se ofrece en pesos y un 42% en dólares, conforme datos de un informe reciente de Zonaprop.

Especialistas del mercado residencial afirman que algunos propietarios continúan optando por contratos en dólares como forma de resguardo ante la inflación. Sin embargo, también reconocen que esta modalidad conlleva riesgos: el alquiler mensual puede variar significativamente dentro del rango establecido por la banda cambiaria.

Por ejemplo, un contrato por u$s500 puede representar un pago de $500.000 si el tipo de cambio oficial se ubica en el piso, o de $700.000 si alcanza el techo de la banda.

¿Qué proyectan los analistas?

Proyecciones privadas estiman que el tipo de cambio oficial alcanzaría los $1.306,40 hacia diciembre de 2025 (una suba del 30,6 % respecto del piso actual), y los $1.509,80 para fines de 2026. También se espera una inflación del 42,9% para este año y del 25,5% para el próximo, según FocusEconomics.

Si se toma un alquiler de u$s500 mensuales, hacia fin de 2025 representaría $653.200. En comparación, un contrato en pesos que arranque en $500.000 y se actualice por inflación alcanzaría $714.500. En este escenario, el contrato en moneda local resultaría más conveniente para el propietario.

Contratos en pesos: mayoría con respaldo

La tendencia refleja una mayor confianza en la estabilidad del tipo de cambio oficial, ya que se mantiene dentro de un margen controlado. Esta percepción limita las previsiones de fluctuaciones bruscas y condiciona la preferencia por la moneda en los acuerdos de arrendamiento.

La decisión de optar por pesos o dólares estará condicionada por el nivel de tolerancia al riesgo de cada individuo, la disponibilidad de moneda extranjera y la habilidad para anticipar ingresos en un contexto económico todavía inestable.

Se viene otro aumento de alquileres: esto pagarán los inquilinos en junio según el tipo de contrato

Los alquileres residenciales siguen mostrando síntomas de desaceleración en términos de incrementos, y los ajustes que vienen cobrando forma en este 2025 ya se ubican en los niveles de pre pandemia. Tras el ajuste del 95% para los contratos anuales con que inició mayo, el comienzo del próximo mes también mostrará una merma por demás de potente en cuanto a la suba programa.

En ese sentido, comercializadores y expertos del sector inmobiliario anticiparon a iProfesional que junio abrirá con ajustes del 80,6% para, justamente, quienes alquilan con contratos anuales. Hoy por hoy, el valor promedio de un monoambiente parte de los $350.000 mensuales y sin incluir expensas.

El dato correspondiente a los aumentos para el mes próximo fue adelantado a iProfesional por fuentes cercanas al Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) y el Foro Profesional Inmobiliario (FPI).

A la par del incremento establecido para los acuerdos anuales, se indicó que las subas para quienes alquilan con contratos semestrales serán de 22,3%, mientras que los inquilinos con pactos cuatrimestrales deberán afrontar un ajuste de casi el 13 por ciento.

Por su parte, los contratos de carácter trimestral evidenciarán aumentos del 10,3%, en cambios los acuerdos bimestrales y mensuales durante junio ajustarán al 7,6 y el 4,2%, respectivamente.