Insólito: en estos 10 barrios porteños es más barato comprar un departamento a estrenar que en pozo

Por primera vez desde que hay registros comparables, hoy es más barato comprar una departamento a estrenar que una en pozo. Los valores para edificar que subieron un 70% más en dólares en comparación con 2024, lo hicieron posible. Es una rareza dentro del mercado inmobiliario.

En la mayoría de los trazados porteños, los valores promedio de venta de departamentos en pozo superan a los de unidades listas para habitar (a continuación 10 ejemplos en distintos barrios de CABA):

• En Palermo, los emprendimientos en construcción piden en promedio u$s4.000 por m2, frente a los u$s3.800 por m2 que se solicitan por un inmueble nuevo ya terminado.
• En Recoleta, la diferencia es de u$s3.650 por m2 frente a u$s3.450 por m2.
• En Belgrano, de u$s3.650 por m2 frente a u$s3.500 por m2.
• En Coghlan, de u$s2.975 frente a u$s2.800 por m2.
• En Villa Devoto, de u$s3.018 por m2 frente a  u$s2.808 por m2.
• En Villa Urquiza, de u$s2.998 por m2 frente a u$s2.864 por m2.
• En Monserrat, de u$s3.424 por m2 frente a u$s3.169 por m2.
• En Agronomía, de u$s2.447 por m2 frente a u$s2.298 por m2.
• En Monte Castro, de u$s2.416 frente a u$s2.152 por m2.
• En Parque Patricios, de Parque Patricios u$s2.677 por m2 frente a u$s2.182 por m2.

"Es un error comparar pozo con a estrenar como si fueran lo mismo. Un departamento a estrenar es una propiedad concreta; uno en pozo es una promesa. El que asume ese riesgo debería recibir una ventaja económica a cambio", indicó Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate.

Para Magnin, si no hay una diferencia de precio que justifique el riesgo, la compra en pozo pierde sentido. "Históricamente, el pozo cotizaba 20% menos que el a estrenar. Hoy, eso se revirtió. Un sinsentido", apuntó.

Según uno de los expertos que tiene más movimiento en redes sociales, quien adquiere un departamento en construcción asume el rol de un accionista dentro de un proyecto en contexto argentino, lo que incrementa la exposición macroeconómica y financiera. "Comprar en pozo se parece más a comprar una acción que a adquirir una vivienda. Y si no hay premio por ese riesgo, el incentivo desaparece", destacó.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, ofrece una mirada más matizada. "Depende de la zona. Hay barrios donde el pozo sigue siendo la mejor opción por diseño, distribución o posibilidad de personalización. En otras áreas, con más stock a estrenar, esos valores bajaron y pueden resultar más competitivos para quien necesita mudarse o cerrar una inversión en firme", explicó.

Una de las claves está en la forma de pago. Mientras que una unidad a estrenar exige abonar el total al contado, el pozo permite pagos diferidos. "Eso representa una diferencia importante. Además, en pozo suele haber más opciones con atributos particulares, como mejores vistas o ubicaciones internas dentro del edificio", observó Levrio.

Sin embargo, la comparación entre lo que se paga hoy por el pozo y el valor del mismo metro cuadrado terminado puede resultar engañosa. "Ambos precios varían con el tiempo. Por eso, comparar las fotos puede inducir a error", advirtió.

En qué prestar atención: los costos ocultos

Otro aspecto central es el de los costos ocultos. Para Magnin, el más importante es el riesgo asociado a la obra y a la evolución del mercado. "Hemos visto casos de compradores que terminaron pagando el doble por un monoambiente en pozo respecto de lo que valía terminado, por efectos de devaluaciones o ajustes mal calculados. Ese riesgo existe y debe tener una compensación clara", señaló.

Levrio, por su parte, remarcó que tanto en pozo como a estrenar hay costos adicionales. "Cada desarrolladora maneja los gastos de forma distinta. Pero el impuesto a los sellos, del 3,5%, se paga en ambos casos porque la posesión ocurre antes de la escritura. Eso afecta tanto al pozo como a lo a estrenar", subrayó. También pueden sumarse costos por conexiones, equipamiento o adecuaciones, aunque en los emprendimientos en obra hay más margen de negociación previa.

Para quien busca una propiedad para habitar, la elección entre pozo y a estrenar incluye otras variables. "Muchas desarrolladoras permiten personalizar la unidad: distribución, materiales, terminaciones. Eso es un diferencial, pero también implica esperar. El pozo requiere una planificación de tiempos más amplia y asumir la posibilidad de retrasos. En cambio, lo a estrenar está disponible de inmediato", explicó Levrio.

Precios promedios de los departamentos

En la actualidad, en CABA y zonas de alta demanda, los precios promedio son los siguientes:

• Dos ambientes en pozo: desde u$s120.000.
• Tres ambientes en pozo: desde u$s170.000.
• Dos ambientes a estrenar: entre u$s115.000 y u$s135.000.
• Tres ambientes a estrenar: entre u$s160.000 y u$s190.000.

"Siempre hay oportunidades por debajo, pero no suelen estar en las mejores ubicaciones ni con las mejores vistas", aclaró Levrio. En el mercado a estrenar, los precios también varían según zona y atributos, pero hoy se observan cotizaciones más contenidas.

El debate entre pozo y a estrenar no es nuevo, pero cobra renovado interés ante la suba de precios de las obras en curso, el reacomodamiento del mercado tras la caída de operaciones en desarrollos y el mayor stock de viviendas ya terminadas. En ese escenario, quienes analizan opciones deben considerar no solo el precio por metro cuadrado, sino también el contexto de entrega, los costos financieros, las condiciones de pago y los beneficios adicionales.

Levrio sostuvo que para aprovechar realmente las ventajas del pozo deben cumplirse varias condiciones. "Lo importante es que quien opte por el pozo reciba todos los beneficios de esa modalidad: mejor forma de pago, personalización y buena oferta de unidades. Si eso no está garantizado, lo más conveniente es evaluar unidades a estrenar, que hoy resultan competitivas en precio y sin los riesgos del proceso constructivo".

En este contexto, Magnin insistió en que el pozo debería ofrecer una ventaja tangible. "Si el comprador está pagando más por una promesa que por un inmueble ya listo, entonces el mercado está desalineado. El riesgo que se asume no está siendo compensado y eso desincentiva la inversión en obra. Esa es la principal alerta hoy para desarrolladores y compradores", concluyó.