Cuáles son los barrios porteños donde se consiguen departamentos desde u$s60.000

En la Ciudad de Buenos Aires, el stock total de inmuebles en venta registró un crecimiento interanual del 11,7%, impulsado por una mayor oferta en barrios con fuerte desarrollo de obra nueva. Sin embargo, la tendencia no fue uniforme: mientras en algunas zonas se amplió el número de propiedades disponibles, en otras cayó de forma considerable. Esta merma se explica, en parte, por una menor rotación del mercado, el predominio de casas y PH por sobre los departamentos, y la escasa presencia de nuevos proyectos inmobiliarios.

Parque Chacabuco lidera el ranking de barrios donde más se redujo la oferta, con una baja del 19,8%, seguido por Coghlan (-17,9%), Saavedra (-15,9%), Villa Ortúzar (-14,9%), Villa Luro y Villa Pueyrredón (ambos con -13%), según fuentes del sector, ya que se trata de zonas consolidadas, mayormente residenciales y con baja densidad, donde la falta de nuevas unidades disponibles puede extender los tiempos de cierre de operaciones e incidir sobre los precios de publicación, que muchas veces no encuentran un punto de acuerdo con la demanda.

Monoambientes por menos de u$s100.000

El mayor incremento de viviendas en oferta se dio en zonas céntricas y tradicionales. Retiro lidera con una suba del 28,3%, seguido por San Nicolás (26,3%), Vélez Sarsfield (23,3%), Monserrat (19,9%) y San Cristóbal (18,5%). También se destacaron San Telmo y Recoleta, ambos con aumentos superiores al 15 por ciento.

Los precios de los departamentos en venta muestran diferencias marcadas entre barrios porteños y según la cantidad de ambientes, de acuerdo con datos de Monitor Inmobiliario:

• Vélez Sarsfield: ofrece los precios más bajos del grupo, con monoambientes en u$s63.000, dos ambientes en u$s100.000 y tres ambientes en u$s145.000, y un promedio de u$s1.850 por m2.
• San Cristóbal: en este barrio los valores son más accesibles. Un monoambiente cuesta alrededor de u$s65.000, un dos ambientes u$s105.000 y un tres ambientes u$s150.000, con un promedio de u$s1.890 por m2.
• San Nicolás: presenta valores ligeramente inferiores, con monoambientes en u$s75.000, dos ambientes en u$s120.000 y tres ambientes en u$s170.000, y un precio promedio de u$s2.110 por m2. 
• Monserrat: muestra cifras similares a su predecesor; monoambientes a u$s78.000, departamentos de dos ambientes a u$s125.000 y de tres ambientes a u$s175.000, con un precio promedio de u$s2.180 por m2.
• Retiro: por ejemplo, un monoambiente ronda los u$s80.000, mientras que las unidades de dos ambientes promedian los u$s130.000 y las de tres, unos u$s180.000. El valor por metro cuadrado en este barrio se ubica en torno a los u$s2.190.

En definitiva, el crecimiento de stock en estos barrios no refleja un boom de desarrollo, sino propietarios que buscan liquidez o achicar gastos en unidades de baja demanda y rentabilidad. Sin embargo, esto genera oportunidades para compradores inversores o para primera vivienda, con tickets accesibles y buena conectividad, especialmente si se busca refuncionalizar o alquilar a mediano plazo.

"Hoy vemos un microcentro y sus alrededores que siguen ajustándose: hay precios accesibles, buena conectividad y unidades listas para usar, pero la clave está en saber elegir bien el edificio y entender también que son barrios que aún no logran tener una demanda de compradores residenciales sostenida", detalla el analista del mercado inmobiliario de Zipcode, Daniel Bryn.

Por qué en Retiro hay un boom de departamentos en venta

El crecimiento de la oferta se explica por la presencia de unidades pequeñas —muchas de ellas destinadas a alquileres temporarios u oficinas reconvertidas en viviendas—, por la finalización de nuevas obras, aunque en menor proporción respecto al total que en el primer trimestre de 2024, y por la fuerte participación de inversores que siguen operando activamente en estos barrios.

Ante una demanda relativamente más baja en comparación con otras zonas, y considerando que estas reciben menos búsquedas para alquiler —ya sea por la caída del turismo en Retiro o por una menor demanda residencial respecto al promedio de los otros dos barrios—, muchos propietarios decidieron poner sus unidades a la venta: "Probablemente, buscando cambiar de ubicación o para destinar el dinero obtenido para invertir en propiedades ubicadas en barrios con un mejor desempeño", opina Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades.

Específicamente en el segmento de propiedades "a estrenar", el mayor crecimiento en participación dentro del total de la oferta se observa, por comuna, "en Lugano, con un incremento del 19%, seguido de la Comuna 15 —que abarca Chacarita, Villa Crespo, La Paternal, Villa Ortúzar, Agronomía y Parque Chas—, con un 16%; la Comuna 4 —Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios— con un 15%; y la Comuna 13 —Belgrano, Núñez y Colegiales— con un 13%", enumera Vázquez Blanco. Y esto se entiende, básicamente, en los procesos de renovación urbana que atraviesan estas zonas, "lo que impulsa el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios".

También influye, tal como precisa Bryn, la entrega de proyectos iniciados durante la pandemia, en especial en barrios como Monserrat, San Nicolás y San Telmo. Se trata de desarrollos lanzados entre 2020 y 2022, en un contexto de precios de tierra más accesibles y con foco en el inversor minorista. Hoy, "esas unidades se publican como propiedades ‘a estrenar’, lo que contribuye al aumento del stock disponible, aunque "sin una absorción inmediata por parte del mercado".

A eso se suma que se trata de barrios con menor atractivo residencial para las familias: enfrentan problemas de percepción de seguridad, escasez de espacios verdes y una infraestructura escolar y comercial limitada. "Todo esto genera una rotación más lenta y una mayor acumulación de propiedades publicadas", define el analista de Zipcode.