Esto es lo que tarda en alquilarse un departamento en CABA, según expertos

Luego de la derogación de la ley de alquileres, el mercado inmobiliario se reconfiguró. Inmuebles que se ponían en alquiler y duraban horas, debido a la falta de propietarios que alquilaran sus inmuebles, hoy se demora semanas.

Es decir, con un crecimiento exponencial de la oferta, los tiempos se estiran, los precios reales bajan y los inquilinos recuperan poder en este tipo de negociación. De hecho, según un informe reciente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), el valor de los alquileres para la vivienda permanente se encuentra a la baja en términos reales, es decir, suben por debajo de la inflación desde enero del año pasado.

Cabe resaltar que, en promedio, la caída del 34%, aunque en algunos casos ya se detectan reducciones en valores nominales. Es decir, que los precios no solo pierden contra la inflación, sino que en algunos departamentos publicados bajan directamente al no alquilarse.

Cuánto demora en alquilarse un departamento en CABA

Hoy, a diferencia de lo que sucedía en el 2023, cuando la escasez de oferta "forzaba" a los inquilinos a cerrar contratos en pocos días e incluso horas, un departamento en CABA demora entre 60 y 90 días en alquilarse.

Con la normativa actual, las partes deben negociar los términos del contrato. Según los especialistas, hoy el propietario tiene menos fuerza al momento de negociar, debido a que una propiedad que se alquilaba casi de inmediato, hoy demora. A su vez, las contraofertas por parte de los inquilinos son cada vez más comunes y suelen ser aceptadas.

Con la eliminación de la ley de alquileres se disparó la oferta de inmuebles

Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler en CABA se incrementó un 176,55%. De hecho, tan solo en el mes de mayo, la oferta aumentó un 10,87%, consolidando una tendencia que está impactando directamente en la dinámica del mercado.

En la actualidad, hay cerca de 15.000 propiedades en alquiler para vivienda en la ciudad, según datos del sector. De este grupo, entre 12.000 y 12.500 vencen todos los meses, pero tan solo unas 8500 logran la renovación. El resto queda disponible y alimenta el stock de opciones para nuevos inquilinos.

Los barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. En total, tienen el 56% del total de la oferta publicada en los principales portales inmobiliarios.

Tan solo Palermo contaba con 3354 inmuebles disponibles, lo que representaba el 21,67% del total. Si bien son zonas muy buscadas, la abundancia de unidades disponibles hace que sea más difícil concretar operaciones de forma rápida.

Cuáles son las unidades que se alquilan y qué costo tienen

Con respecto demanda, las unidades más solicitadas suelen ser las de dos y tres ambientes. El motivo principal por el cual se hace este tipo de elección es el equilibrio entre superficie y precio.

Por ejemplo, los monoambientes tienen una menor salida, debido a que existe una mayor oferta, mientras que, en el caso de los departamentos de cuatro ambientes o más, requieren un poder adquisitivo que no es común.

En el caso de los dos ambientes, ideales para jóvenes, parejas o quienes se independizan, el precio promedio suele rondar entre $400.000 y $550.000, según el barrio y el estado de conservación.

Los tres ambientes, el cual suele ser ideal para familias pequeñas o parejas que trabajan desde casa, se ubican entre $600.000 y $750.000. Los cuatro ambientes, los cuales son más escasos, se ubican entre $800.000 y $1.000.000, o más si tienen cochera, amenities o una buena ubicación.

En zonas como Belgrano y Núñez, los monoambientes a estrenar rondan los $550.000 por mes, mientras que los dos ambientes ronda entre $700.000 a $750.000, y para tres ambientes parte desde $1.100.000. Por último, en zonas como Villa Urquiza, los valores bajan entre el 5% y 7%.