El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en construcción: cómo funcionarán

A través de la Resolución Conjunta 2/2025, publicada en el Boletín Oficial, los Ministerios de Economía y de Justicia establecieron el marco normativo para la implementación de las hipotecas divisibles en Argentina. La medida está orientada a fomentar el crédito hipotecario, dinamizar el mercado inmobiliario y promover la construcción, con el objetivo de reducir el déficit habitacional en el país.

La normativa autoriza la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios, incluso antes de que dichos inmuebles estén subdivididos legalmente o incorporados al régimen de propiedad horizontal o de conjuntos inmobiliarios. También incluye a las subdivisiones que den origen a parcelas del dominio común.

De acuerdo con la resolución, esta herramienta financiera permite que cualquier persona pueda acceder a un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una unidad en construcción —conocida como "compra en pozo"— o de un lote en un desarrollo urbanístico. Esta posibilidad incluye casos en los que la subdivisión del terreno aún no se haya realizado formalmente, brindando una alternativa de financiamiento desde etapas tempranas del proyecto, en condiciones similares a las de una propiedad ya construida.

Condiciones para la constitución de hipotecas divisibles

Según el texto oficial, la posibilidad de establecer hipotecas divisibles estará sujeta a una serie de requisitos. En primer lugar, los inmuebles sobre los que se pretende constituir la hipoteca deberán estar libres de gravámenes, o bien contar con la conformidad del acreedor respecto de los gravámenes existentes. Además, será necesario que los inmuebles estén afectados a un proyecto urbanístico que determine claramente la modalidad de subdivisión.

Otro de los requisitos contempla que el acto constitutivo de la hipoteca debe prever de forma expresa la posibilidad de dividir tanto el crédito como la garantía hipotecaria. Esto significa que, al momento de constituirse, las partes involucradas deberán acordar por anticipado que la hipoteca podrá escindirse conforme a las futuras subdivisiones del inmueble principal.

La resolución también habilita la cesión del crédito hipotecario, su securitización, la posibilidad de integrarlo a fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias, siempre en cumplimiento con la legislación vigente y con las normas regulatorias aplicables.

Impacto en el acceso al financiamiento y en el mercado inmobiliario

La implementación de las hipotecas divisibles busca revertir una situación que, según fuentes oficiales, limitaba significativamente el acceso al financiamiento para desarrollos inmobiliarios. Hasta ahora, la inexistencia de esta modalidad de hipoteca dificultaba tanto la financiación de obras nuevas por parte del sector privado como la afectación hipotecaria de unidades funcionales individuales o de lotes de terreno en desarrollos en curso.

Con esta herramienta, el sistema financiero podrá ofrecer créditos respaldados por porciones específicas del inmueble en desarrollo, lo que amplía el espectro de garantías admisibles para los prestamistas y abre nuevas posibilidades de acceso al crédito para compradores particulares.

Por otro lado, los desarrolladores podrán acceder a financiamiento en etapas tempranas de sus proyectos, ya que la hipoteca divisible permite constituirse sobre el total del terreno antes de la subdivisión. Luego, cada unidad funcional podrá contar con una hipoteca independiente, lo que facilita las operaciones de compraventa e incrementa la liquidez del activo inmobiliario.

Hipotecas sobre el derecho real de superficie

Además de regular las hipotecas divisibles, el Gobierno Nacional reglamentó la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie. Este derecho permite edificar o realizar construcciones en un terreno ajeno, por un período determinado, sin necesidad de ser titular del dominio del suelo.

La nueva normativa establece que podrán constituirse hipotecas sobre dicho derecho real, abarcando no solo la superficie sino también el subsuelo, la rasante y el vuelo, así como el derecho a construir en cualquiera de estos espacios, siempre dentro del plazo de duración del derecho de superficie.

Esta medida amplía las posibilidades de financiamiento para proyectos urbanísticos que se desarrollen sobre terrenos donde el constructor o promotor no es propietario del dominio, pero sí posee un derecho de superficie. En estos casos, la hipoteca podrá garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los créditos obtenidos para el desarrollo de la construcción.

Alcance de la medida

La Resolución Conjunta 2/2025 forma parte de un conjunto de acciones orientadas a facilitar el acceso al crédito hipotecario en un contexto de déficit habitacional estructural. Según datos oficiales, en la Argentina hay una demanda insatisfecha de viviendas que afecta a amplios sectores de la población, tanto en zonas urbanas como suburbanas.

La implementación de hipotecas divisibles y la posibilidad de hipotecar derechos reales como el de superficie constituyen herramientas que, según estimaciones del sector, podrían incentivar el financiamiento tanto de la demanda (compradores) como de la oferta (desarrolladores).

Estas reformas normativas también se alinean con propuestas del sistema financiero, que ven en la diversificación de instrumentos hipotecarios una vía para reactivar el crédito en un mercado que ha mostrado bajos niveles de actividad durante los últimos años.

Con estas medidas, se espera que aumente la cantidad de operaciones inmobiliarias que puedan ser garantizadas con hipotecas, incluso en las etapas iniciales del desarrollo, lo que podría favorecer la planificación, ejecución y comercialización de nuevos proyectos habitacionales.