Comprar con crédito hipotecario: qué propiedades califican, cuáles no y cómo evitar problemas

Para que una propiedad pueda adquirirse mediante un crédito hipotecario en Argentina, debe cumplir una serie de requisitos legales, técnicos y registrales. Desde el punto de vista jurídico, califican las viviendas que cuentan con escritura traslativa de dominio inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. También deben estar libres de embargos, inhibiciones o hipotecas vigentes.

En cambio, quedan automáticamente excluidas aquellas con títulos imperfectos, boletos de compraventa sin escritura, sucesiones sin concluir, ampliaciones sin declarar, propiedades afectadas por usufructos, viviendas en PH sin planos de subdivisión o casos donde el vendedor no tiene plena capacidad jurídica para disponer del bien.

Qué implica un título perfecto

La escritura es la base del análisis de riesgo que realiza cualquier entidad bancaria. Asegura que el vendedor es efectivamente el titular registral del inmueble, que no existen conflictos de dominio y que no hay restricciones para hipotecar. En la Ciudad de Buenos Aires, además, se exige la Cédula Catastral emitida por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro. En la Provincia de Buenos Aires, se requiere la Cédula Parcelaria, que debe ser tramitada por un agrimensor matriculado ante ARBA.

Según el martillero y doctor Luis Miguel Cevasco, especialista en locales comerciales y viviendas en Belgrano, Recoleta y Palermo, "sin escritura no hay posibilidad de inscripción en el Registro, lo cual impide constituir la hipoteca". También deben estar acreditadas la identidad del inmueble, su ubicación catastral y, en caso de tratarse de un PH, el reglamento de copropiedad y los planos de subdivisión.

Qué debe tener el vendedor

Quien vende un inmueble a través de una operación con crédito debe contar con la escritura inscripta, DNI vigente, planos aprobados y todos los impuestos al día: tasa municipal, ABL o ARBA, servicios, expensas y contribuciones. Si la propiedad formó parte de una sucesión, esta debe estar concluida y reflejada en el dominio.

Desde Maderna Inmobiliaria, Jimena Maderna, martilera, tasadora y perito judicial resumió los documentos clave: "Escritura sin restricciones, dominio actualizado, planos con final de obra aprobado, Cédula Parcelaria o Cédula Catastral vigente, y libre de deudas. En el caso de PH, también se necesita el reglamento y plano de subdivisión".

Qué debe revisar el comprador

Antes de iniciar cualquier gestión bancaria, el comprador debe verificar el estado registral y técnico del inmueble. De ser posible, debe contar con el acompañamiento de un escribano o profesional inmobiliario. El objetivo es evitar avanzar con propiedades que luego serán rechazadas por el banco por falta de documentación o por irregularidades no subsanables.

Según Cevasco, "es frecuente encontrar propiedades que parecen en condiciones, pero presentan ampliaciones no declaradas o títulos con antecedentes complejos. Todo eso puede trabar o directamente impedir la operación".

Qué rol juegan los planos y el estado legal

Los planos deben reflejar exactamente la realidad física del inmueble. Si hay divergencias, como ampliaciones construidas sin declarar o modificaciones internas no registradas, el crédito puede rechazarse. El banco exige que lo construido coincida con lo aprobado. En el caso de los PH, también es obligatorio que el plano de subdivisión esté correctamente archivado y vinculado al reglamento.

Hoy el costo de un plano puede partir de los $2.000.000. Es un gasto clave si se busca concretar la venta con crédito hipotecario.

Otro factor a tener en cuenta es el estado del consorcio. Si hay juicios por expensas, conflictos internos o deudas importantes, el banco puede observar la operación. Por eso es clave contar con un libre de deuda emitido por la administración del edificio.

Qué pasa con las viviendas en lote propio

No todas las viviendas deben tener planos para calificar como aptas. En el caso de casas en lote propio, la falta de planos aprobados no impide per se la operación, siempre que se cumplan otros requisitos como la existencia de escritura y estado parcelario vigente. Sin embargo, si la propiedad cuenta con construcciones no declaradas o si fue dividida informalmente en varias unidades, será necesario iniciar un proceso de regularización.

Nahuel Noguero, de Noguero Propiedades, explicó que "en muchos barrios del conurbano bonaerense es habitual que un hijo construya una vivienda sobre el techo de la casa familiar. En esos casos, si se desea vender esa parte como unidad independiente, se debe invertir en planos, reglamento de copropiedad y escritura. Es un proceso que se puede hacer, pero requiere planificación".

Regularizar para calificar

Cuando un departamento, casa o PH no cumple con los requisitos para ser apta, se puede iniciar un proceso de regularización. El primer paso es contratar a un arquitecto o agrimensor que releve el inmueble, confeccione los planos conforme a obra y los presente ante el municipio. Luego se gestiona el final de obra, la actualización catastral y la tramitación de la Cédula Parcelaria o Catastral.

Según Maderna, el costo de este proceso depende del tamaño del inmueble, la localidad y el tipo de regularización necesaria. En general, quien debe asumir esos costos es el vendedor, ya que sin esa documentación no se puede avanzar con la venta financiada.

El caso de viviendas heredadas

Muchas propiedades en venta forman parte de herencias no concluidas. En esos casos, el inmueble no puede venderse hasta tanto se obtenga la declaratoria de herederos y se inscriba el bien a nombre de los sucesores. Solo entonces se podrá escriturar y ofrecer con crédito.

"Es importante que los herederos entiendan que sin completar la sucesión no es posible vender con financiamiento. Aunque estén todos de acuerdo, sin escritura el banco no otorga crédito", advirtió Cevasco.

Qué debe tener en cuenta el comprador con crédito

Quien compra con crédito debe saber que la mayoría de las propiedades en barrios tradicionales pueden necesitar alguna regularización. En zonas como Belgrano, Caballito, Villa Devoto o San Isidro, varias casas fueron ampliadas o reformadas sin actualizar planos. Por eso, antes de hacer una reserva o firmar un boleto, es indispensable revisar con detalle la documentación.

"Es mejor perder una visita que perder tiempo en trámites que no van a prosperar", resumió Noguero. Y agregó: "Con asesoramiento adecuado, se evitan frustraciones y operaciones que terminan cayéndose".

Cómo avanzar con seguridad

Los profesionales coinciden en que el primer paso para una operación exitosa con crédito hipotecario es rodearse de asesoramiento legal y técnico. Corredores matriculados, escribanos, arquitectos o agrimensores son clave para anticipar problemas y resolverlos antes de que el banco intervenga.

Además, es importante tener presente que los plazos de aprobación, tasación, revisión de documentos y otorgamiento del crédito pueden llevar varias semanas. Por eso, cuanto más clara esté la situación del inmueble desde el inicio, mayor será la probabilidad de llegar a una escritura sin contratiempos.