El repunte del mercado inmobiliario se refleja en precios, operaciones y expectativas de compra

Mientras las consultas por créditos hipotecarios para comprar propiedades crecen de manera exponencial, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires tuvo una leve caída mensual del 0,93% en junio, ubicándose en 2.141 dólares. 

Sin embargo, la variación interanual fue positiva en un 13,16%, marcando una recuperación sostenida del mercado, que comienza a mostrar signos similares a los niveles de actividad de 2018, antes de la crisis económica.

En este sentido, los valores por tipo de unidad en junio fueron:

• Monoambientes: u$s2.266/m²
• 2 ambientes:u$s2.172/m²
• 3 ambientes: u$s2.022/m²

"La recuperación del mercado no solo se refleja en los precios, sino en el cambio de expectativas. Hoy las personas vuelven a proyectar su futuro con posibilidades reales de acceder a una vivienda, y eso transforma la dinámica del sector inmobiliario en todos sus niveles", señaló Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.

A pesar del crecimiento interanual, los valores actuales aún se encuentran un 1,95 % por debajo de los registrados en enero de 2020, lo que indica que en términos reales, todavía existe un margen de recuperación.

El broker inmobiliario Sebastián Dbsie lo explica de la siguiente manera: "Los precios de venta de los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires, durante junio y julio se mantienen estables. En algunos de los barrios más buscados se observa una leve tendencia al alza, impulsada principalmente por dicha demanda. No obstante, en los casos en que se registran incrementos, estos no superan el 1% mensual. Dado que la oferta de propiedades continúa siendo abundante y sostenida, los compradores aún cuentan con un amplio margen para encontrar inmuebles a valores razonables y negociar condiciones favorables en el precio de cierre".

Oferta en alza: más propiedades publicadas

Una de las razones por las cuales los precios se estabilizaron tiene que ver con el stock de propiedades. Actualmente, el total de inmuebles publicados en venta en CABA a través de Zonaprop asciende a 108.478 unidades. Hace un año atrás, esa cifra era de 102.232, lo que representa un incremento del 6% en la oferta durante los últimos 12 meses.

Este aumento en la cantidad de propiedades disponibles indica que aún hay un amplio volumen de stock por vender —incluso mayor que el del año pasado—, lo cual limita significativamente la posibilidad de que los precios experimenten subas importantes en el corto plazo. Si bien estos números están lejos del récord de 165.000 publicaciones -que fue en julio de 2022-, el mercado muestra una lenta y firme recomposición.

"Muchos propietarios e inmobiliarias que habían retirado sus propiedades del mercado decidieron volver a publicar, atraídos por los mejores precios y un clima de mayor estabilidad", explica el consultor inmobiliario Fabián Achával.

El aumento no se concentra en un solo tipo de inmueble, sino que es homogéneo: afecta tanto a usados como a estrenar, PH, monoambientes o casas. "Esto sugiere que el fenómeno responde a un cambio de expectativas más que a una urgencia de venta", destaca el especialista.

Contexto macro: doble efecto positivo

Para Achaval, el repunte del mercado está fuertemente influido por el contexto económico: "Hay estabilidad y apreciación cambiaria y mejora del salario en dólares ya que aumentó cerca de un 30% interanual, generando más capacidad de compra".

Esto se traduce en más de 1.300 operaciones mensuales, con un importante efecto multiplicador en todo el ecosistema inmobiliario compuesto por escribanos, bancos, arquitectos, reformas, etc.

Aunque la oferta creció, la baja mensual en los valores fue leve, en parte porque los precios de publicación y cierre están convergiendo.

En junio, la brecha entre ambos fue del -4,38%, una de las más bajas desde 2019. Desde hace 15 meses consecutivos, se mantiene por debajo del 5%, reflejando un mercado más previsible, líquido y alineado con la realidad de compra.

El nuevo perfil del comprador

Según los referentes del sector, el mayor dinamismo lo están mostrando jóvenes y familias en busca de su primera vivienda, que encuentran oportunidades gracias al financiamiento.

Los inversores también están regresando lentamente, sobre todo ante un panorama de precios más estables. Además, se consolida el llamado "mercado de oportunidades", con inmuebles que bajan su precio real por debajo del listado para cerrar más rápido.

En este contexto, uno de los principales impulsores del mercado es el regreso del crédito hipotecario: según el Colegio de Escribanos, entre enero y mayo de 2025 se concretaron 5.394 escrituras con hipoteca, un aumento del 960% interanual.

Al respecto, desde RE/MAX informaron que las operaciones cerradas con financiamiento bancario tuvieron un crecimiento estimado superior a 5.000% con un total de 3.048 operaciones.

Mientras el mercado espera que continúe el repunte, el crédito hipotecario se consolida como política de acceso a la vivienda, impulsando la demanda. El desafío por delante será sostener la estabilidad macro y evitar distorsiones cambiarias que frenen la reactivación.