Qué es la UVI y por qué cada vez más argentinos la utilizan como inversión

Los créditos hipotecarios volvieron a reactivarse, los cuales fueron muy solicitados durante mucho tiempo, y han marcado el comienzo de una nueva era en el mercado inmobiliario.

De hecho, según el último informe elaborado por First Capital Group, el total de los créditos hipotecarios, en todas sus modalidades, alcanzó los 3,8 billones de pesos. Esto representa un aumento nominal del 12,9% mensual y un 511,6% interanual.

No obstante, si se analizan los números reales sin inflación, se llega a la conclusión de que el crecimiento fue del 10,7% mensual y del 336,9% anual, consolidando a esta línea como la de mayor expansión relativa del sistema. En este sentido, se encuentran dos medidas por las que suelen indexarse estos créditos: la Unidad de Vivienda (UVI) y la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Qué son las UVI

La Unidad de Vivienda (UVI) es una unidad de cuenta desarrollada por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) indexada al costo de la construcción. De esta forma, se mantiene una relación estable entre el valor de la propiedad y el monto del préstamo.

Es decir, facilita los préstamos hipotecarios, debido a que, a diferencia de un préstamo bajo sistema francés, sus cuotas son variables. Esto permite que el interés sea fijo y el valor de la cuota se vaya actualizando a medida que sube, baja o se mantiene el valor de la construcción.

Si bien muchas personas prefieren un modelo de cuota fija, como es el caso de la modalidad "francés", en países con alta inflación histórica, como en Argentina, los intereses son exageradamente altos.

La periodicidad con la que se actualiza la UVI es diaria y se vincula al Índice del Costo de la Construcción (ICC), publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).

Ventajas y desventajas de la UVI

Entre las ventajas de la UVI se encuentran:

• Acceso a créditos más largos y accesibles: al ajustarse el valor constantemente, los bancos pueden ofrecer plazos más extensos y cuotas iniciales más bajas que en los créditos tradicionales. Es decir, para el banco, el riesgo de perder dinero o tener una rentabilidad muy baja es menor
• Menores intereses asociados: si la economía va por buen camino, el interés que abona el usuario es significativamente menor
• Fomento al mercado hipotecario: las UVIs buscan reactivar el mercado inmobiliario, a pesar de haber sido desplazadas por las UVAs

No obstante, uno de los principales cuestionamientos es que las cuotas se rigen por un índice que toma en cuneta bienes que no tienen relación con los ajustes salariales.

Es decir, el costo de los materiales, comúnmente asociado al contexto internacional y al dólar, no tienen correlación con los parámetros que se toman en cuenta para el ajuste de salarios locales.

Cuál es la diferencia entre UVI y UVA

Tanto la UVI (Unidad de Vivienda) como la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) son unidades indexadas. Si bien su funcionamiento es parecido, se diferencian principalmente en la variable que toman en cuenta y su utilidad.

En el caso de la UVI, tal como se mencionó previamente, el valor se ajusta por el Índice del Costo de la construcción, el cual es publicado por el INDEC y mide la evolución de los costos para construir una vivienda.

Por el contrario, la UVA se ajusta por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que refleja la inflación minorista, es decir, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que también es publicado por el INDEC.

En cuanto a su origen y utilidad, la UVA fue lanzada por el BCRA en 2016 y se utiliza actualmente no solo para créditos hipotecarios, sino también para plazos fijos, créditos prendarios, y otras operaciones bancarias.

En el caso de la UVI fue creada por el Decreto 902/2016 con el fin específico de estimular el crédito hipotecario y el ahorro para la vivienda, en particular a través de programas como fue el caso del Procrear.

Y, si bien se podía colocar dinero en activos que se regían por esta unidad, fue perdiendo popularidad. Con la nueva reactivación de los créditos hipotecarios, el mercado es dominado por la modalidad UVA. Esto se debe, principalmente, a que toma de referencia la inflación, la cual suele tenerse en cuenta a la hora de negociar salarios.