Comprar en pozo ya no es sinónimo de riesgo: ahora podés registrar boletos y acceder a hipotecas divisibles

Con el objetivo de dinamizar el acceso a la vivienda y profesionalizar el mercado de desarrollos en pozo, el Gobierno nacional oficializó la operatoria de boletos registrables y las hipotecas divisibles mediante la Disposición 10/2025 del Ministerio de Justicia y la Resolución Conjunta 2/2025 de las carteras de Economía y Justicia.

El nuevo régimen reglamenta el DNU 1017/2024 y habilita la inscripción de contratos de compra venta sobre unidades aún inexistentes, además de permitir créditos hipotecarios sobre bienes futuros.

La principal novedad consiste en permitir que una persona firme un boleto por un departamento en obra y lo inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), otorgando así respaldo legal a ese derecho y viabilidad para tomar un crédito.

Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Ciudad de Buenos Aires, explicó que esta reglamentación representa un cambio estructural: "Ahora el adquirente puede elegir el proyecto que más le guste y financiarlo con el banco que mejores condiciones le ofrezca, ya no depende de lo que le imponga el vendedor".

Cómo funciona el mecanismo

La inscripción de boletos requiere que el desarrollador registre previamente el proyecto en el RPI. Ese trámite incluye el plano aprobado, una escritura pública que afecte el inmueble al régimen de propiedad horizontal y otra documentación técnica. Luego, el desarrollador podrá inscribir los boletos en el RPI o ante una entidad autorizada por la CNV. Cada boleto quedará asociado a un folio individual y podrá reflejar cesiones, embargos o garantías.

Este procedimiento permite que, aun sin escrituración definitiva, el comprador cuente con un respaldo registral. Según Mihura de Estrada, el nuevo sistema también contempla controles de legalidad, planos registrados y criterios de viabilidad técnica para evitar fraudes y comercialización múltiple sobre la misma unidad.

Qué es una hipoteca divisible

La hipoteca divisible o de bien futuro es una figura que permite al banco prestar dinero sobre un inmueble aún en construcción, fraccionando luego esa hipoteca en partes proporcionales a cada unidad una vez concluida la obra. En este esquema, el comprador asume su propia deuda y puede escriturar con un crédito individual.

La herramienta, inspirada en una experiencia del Banco Hipotecario Nacional durante la década del 60 (Ley 18.307), se adapta hoy al marco del Código Civil y Comercial vigente. Puede aplicarse desde la escritura inicial o dividir una hipoteca general existente al momento de transferir las unidades.

Los requisitos incluyen que el inmueble no tenga gravámenes previos o que estos estén aceptados por el acreedor, y que exista un proyecto urbanístico aprobado que describa la modalidad de subdivisión. La escritura debe especificar la individualización de las futuras unidades, las condiciones de la deuda y la aceptación del acreedor.

También se habilita la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie, herramienta útil para desarrollos en terrenos aportados por el Estado. En ese caso, la indemnización al superficiario puede consistir en el traspaso del dominio pleno sobre las unidades construidas.

Un régimen pensado para destrabar el crédito

La implementación de este sistema busca habilitar una doble vía de financiamiento: una para las empresas constructoras y otra para los compradores, sin necesidad de esperar a la subdivisión y escrituración final del inmueble. Así, se apunta a resolver el cuello de botella que representa la ausencia de crédito hipotecario en las etapas iniciales de los proyectos.

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, evaluó el impacto en términos estructurales: "Sin crédito, el mercado inmobiliario no tiene escala ni previsibilidad. Esta herramienta redistribuye el riesgo, pero requiere controles adecuados y profesionalización".

Según datos de esa entidad, desde la presentación del proyecto hasta el final de obra transcurren en promedio cuatro años en CABA. Durante ese lapso, el comprador asume costos sin contar con la vivienda ni con un crédito efectivo. Con esta nueva modalidad, parte de ese riesgo se traslada a la entidad financiera, que participa desde el inicio del proceso.

Primeras experiencias y limitaciones actuales

El primer caso concreto de aplicación se dio a través del Banco Ciudad, en proyectos con viviendas de hasta 70 m2 destinadas a uso permanente. El comprador aporta un anticipo en dólares, firma el boleto registrado y paga cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) durante la obra. Finalizada esta, se formaliza el crédito en UVA y comienza el repago a largo plazo.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado de la vivienda y de Empirira Consultores, sostuvo que "es una gran noticia. Permite generar financiamiento bancario y profesionalizar un proceso que muchas veces se desarrolló al margen del sistema". Aunque advirtió que la clave será lograr que los bancos incorporen esta operatoria: "Hoy tienen dificultades incluso para financiar la compra. Imaginate lo que implica financiar la obra. Es otro tipo de análisis".

El reto, según González Rouco, pasa por generar reglas claras y condiciones mínimas para que los proyectos avancen con previsibilidad, y lograr que el sistema bancario incorpore esta herramienta a sus procesos operativos. "A mediano plazo puede funcionar, pero en el corto va a ser desafiante", señaló.

Así, por ejemplo, una unidad de 65 metros cuadrados valuada en aproximadamente u$s80.000 exige, bajo el modelo tradicional, un anticipo del 35% y 24 cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Durante ese período, el comprador —si alquila— afronta un doble gasto: paga cuotas sin escriturar ni tomar posesión, y asume el riesgo total ante cualquier incumplimiento de la desarrolladora. Con la hipoteca divisible, en cambio, puede ingresar con un anticipo menor, por ejemplo u$s15.000, firmar un boleto registrado, y quedar incorporado a un esquema donde el banco financia al desarrollador, monitorea la obra y al finalizar activa un crédito individual en UVA.

Los boletos registrados tendrán una vigencia de cinco años, renovables, y podrán ser utilizados como respaldo para acceder a créditos personales, o bien formar parte de esquemas financieros con hipotecas divisibles.

Efectos esperados y marco complementario

Desde el punto de vista normativo, la inscripción registral de boletos y la hipoteca divisible se complementan con otras medidas tomadas en los últimos meses: derogación de la Ley de Alquileres, del ITI y del COTI, blanqueo de capitales, eliminación del cepo y eliminación de restricciones fiscales.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), vinculó esta medida con el Plan de Reparación Histórica del Ahorro: "Será útil para inyectar capitales al mercado. No tendrá incidencia inmediata, pero colabora con la reactivación".

Según García Malbrán, el nuevo blanqueo (aun no reglamentado) de hasta u$s200.000 sin control automático por parte de ARCA o la UIF, salvo que se activen alertas específicas, podría significar una inyección de liquidez con destino al mercado de propiedades, especialmente aquellas que puedan financiarse bajo el nuevo esquema.

Un régimen innovador

Aunque la reglamentación representa un avance importante en términos jurídicos y operativos, no se espera un impacto inmediato en el volumen de créditos. En junio, se registraron 1.216 escrituras con hipoteca en CABA, 6,4% menos que en mayo, lo que marca cierto estancamiento.

Para que la herramienta despegue, será clave reconstruir el fondeo bancario, generar un mercado secundario de hipotecas y establecer un entorno macroeconómico estable. Mientras tanto, la inscripción de boletos y las hipotecas divisibles representan una base legal sólida para un modelo más transparente y previsible.