El crédito UVA marca récords, mientras los bancos suben tasas y limitan el acceso

El Registro de la Propiedad Inmueble anotó un 29% más de hipotecas en los primeros seis meses de 2025 que durante todo el 2024, de acuerdo con cifras del Ministerio de Justicia. Este volumen marca el récord de operaciones hipotecarias en los últimos seis años.

El sector inmobiliario celebra este crecimiento y destaca los guarismos proporcionados por el Colegio de Escribanos de CABA, que reportó 1.216 escrituras con hipoteca solo en mayo de 2025. En un comunicado oficial, afirmaron: "La suba en ese sentido es del 957,4% respecto al mismo mes del año pasado".

Créditos UVA: ¿Una herramienta en riesgo?

A pesar del optimismo oficial por el aumento de las ventas con hipotecas, existe inquietud en el mercado por las frecuentes modificaciones que realizan los bancos en las condiciones de acceso a estos créditos.

Los créditos hipotecarios UVA ajustan cuotas y saldo de deuda en función de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que se corrige con la inflación mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esta indexación es útil en contextos inflacionarios, sin embargo, las tasas elevadas encarecen los créditos y restringen el crecimiento del mercado.

Así las cosas, según el diario La Nación varios bancos ajustaron sus condiciones recientemente, cambiando tanto tasas como montos máximos a financiar:

• Bancor: tasa subió del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo; financiamiento se redujo del 100% al 75%.
• BBVA: tasa aumentó del 5,5% al 6,5% para cuenta sueldo.
• Brubank: tasa para cuenta sueldo subió al 9% (antes 5,5%); para no cuenta sueldo pasó al 14% (antes 8%).
• Banco Ciudad: aumentó el monto máximo a $350 millones y la tasa del 5,5% al 6,9%, manteniendo la tasa preferencial del 3,5% en sectores específicos.
• Del Sol: tasa para cuenta sueldo pasó del 5,5% al 9%; sin cuenta sueldo de 8,5% a 12,5%.
• Galicia: tasa subió del 5,5% al 7% (cuenta sueldo) y de 7,5% a 9% (sin cuenta sueldo).
• Hipotecario: redujo plazo de 30 a 20 años, tope máximo a $250 millones y tasa aumentó al 9,5% (antes 6,9%).
• ICBC: tasa pasó del 5% al 6,9% (cuenta sueldo) y de 7,5% a 8,9% (sin cuenta sueldo); plazo ampliado a 20 años.
• Macro: tasa aumentó al 6,5% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7%).
• Patagonia: monto máximo subió a $320 millones; tasa del 4,9% al 5,4%.
• Santander: tasa incrementada del 5,5% al 7%.
• Supervielle: plazo reducido de 30 a 15 años, tasa al 8,5% (antes 5,5%) y financiamiento bajó del 80% al 70%.

Además, el Banco Credicoop decidió retirar la oferta hipotecaria de su página web, generando incertidumbre sobre la continuidad del producto.

Boom de créditos hipotecarios en CABA: cómo impacta en el precio del metro cuadrado

Al margen de ello, el precio del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registró un incremento interanual del 13,16% en junio de 2025, de acuerdo con el último relevamiento del Índice del M2 Real. El informe, elaborado con datos proporcionados por la red federal de oficinas de RE/MAX y el análisis metodológico de la Universidad del CEMA (UCEMA), cuenta con el respaldo técnico de Reporte Inmobiliario.

El valor promedio del metro cuadrado en CABA durante junio fue de u$s2.141. Este monto representa una leve caída del 0,93% en comparación con mayo, aunque se mantiene dentro de una tendencia general de estabilidad en los precios, sostenida durante los primeros seis meses del año.

Al segmentar el análisis por cantidad de ambientes, los monoambientes registraron un precio promedio de u$s2.266 por metro cuadrado. Las unidades de dos ambientes se vendieron a u$s2.172 por metro cuadrado y las de tres ambientes a u$s2.022 por metro cuadrado. Estos valores reflejan una estructura de precios que se mantiene relativamente constante, con diferencias que responden al metraje y demanda específica de cada tipología.

A pesar de la suba interanual, los precios actuales todavía se ubican un 1,95% por debajo de los niveles registrados en enero de 2020, fecha en la que comenzó la medición del índice. Este dato sugiere que, si bien se observa una recuperación en curso, el mercado inmobiliario porteño aún no ha alcanzado los valores previos al cambio de ciclo económico que comenzó ese año.

Créditos hipotecarios: crecimiento sostenido en las operaciones

Uno de los factores que contribuye al repunte del mercado es el retorno del crédito hipotecario. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y mayo de 2025 se registraron 5.394 escrituras con hipoteca en CABA, lo que implica un incremento del 960% respecto al mismo período de 2024.

Este fenómeno también se replica en el ámbito privado. Dentro de la red RE/MAX, las operaciones inmobiliarias cerradas con financiamiento bancario alcanzaron un total de 3.048 en ese mismo período, con un crecimiento interanual estimado superior al 5.000%. Estas cifras indican una reactivación significativa de las líneas crediticias como instrumento de acceso a la vivienda.