Sin expensas ni costos de mantenimiento premium, los barrios abiertos tientan a la clase media
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2025/08/600842.jpg)
Según un informe de Zonaprop, hasta 2019 la Ciudad de Buenos Aires absorbía entre el 65% y 67% de la demanda de propiedades del AMBA. Sin embargo, esa tendencia cambió drásticamente a partir de 2020 y la cifra bajó al 54-56%, indicando un creciente interés por vivir en barrios fuera de la ciudad.
Vivir en un entorno más tranquilo, con verde y aire puro, es el deseo de muchos. Pero una vez tomada la decisión de mudarse fuera de la ciudad, aparece la gran pregunta: ¿barrio privado o barrio abierto?
Barrios abiertos: precios más accesibles y sin costos ocultos
Desde el punto de vista del diseño urbanístico, un barrio abierto se compone por la subdivisión de terrenos en parcelas individuales que se organizan en un entorno residencial. Se trata de un lugar donde los vecinos se conocen, los chicos juegan en la calle y las familias se sienten parte de algo.
A diferencia de los barrios cerrados, permiten un acceso más fluido y una conexión directa con el entorno y la traza urbana circundante y por ello son elegidos por quienes valoran el espacio compartido y la autonomía pero fundamentalmente la previsibilidad económica.
"En estos desarrollos, el ancho de la vereda y las plazas públicas generan un entorno que favorece la creación de comunidad", explica Mercedes Pasman, gerente de proyectos en Eidico.
Sin embargo, la principal ventaja de residir en estos barrios es económica ya que no se pagan expensas, solo impuestos y tasas municipales.
Nicolás Degano, director de la Unidad Eidico Vivienda contó a iProfesional que la tasa municipal "tiene un costo de $24.000 por mes y el Impuesto Inmobiliario, $100.000 al año en 5 cuotas".
En un contexto económico adverso en el cuál las familias buscan reducir los gastos al mínimo, está claro que estos números representan un ahorro mensual más que significativo.
Barrios privados: la fórmula del "todo incluido"
Las personas que eligen vivir en barrios privados lo hacen principalmente por su sistema de seguridad, el acceso controlado y el cerco perimetral. De este modo, se coloca como un formato que brinda mayor tranquilidad para quienes priorizan la protección las 24 horas.
Estos desarrollos también ofrecen una variedad de servicios adicionales como canchas deportivas, SUM, piletas y espacios verdes de uso exclusivo para quiénes deciden disfrutar de actividades recreativas sin tener que salir del barrio.
"Hay gente que prefiere pagar expensas para acceder a amenities, que de otra forma tendrían que contratar por separado", explica Felicitas Spinetto, asesora comercial de Órbita Inmobiliaria. Y agrega que por lo contrario, "hay gente que prefiere no tenerlos porque no los usa o bien no le da tanta importancia".
Por su parte, Nicolás Degano señaló que, "tomando como referencia los barrios de clase media de Pilar del Este, el monto promedio de las expensas operativas a julio es de $294.000" y que "el valor mínimo registrado en un barrio es de $208.000, mientras que el máximo alcanza los 351.000 pesos". Claro que, a medida que se sube de categoría, las expensas en los barrios cerrados pueden superar cómodamente los $500.000 y llegar incluso a $1 millón.
A la hora de destacar la diferencia más significativa entre los barrios privados y los abiertos, la seguridad es uno de los aspectos más importantes: "En los barrios privados, la tranquilidad está respaldada por un sistema profesional de vigilancia que incluye control de accesos, cerco perimetral, cámaras y personal de seguridad las 24 horas", explica Pasman.
Por otro lado, en los barrios abiertos, la seguridad es bien distinta y depende de cada propietario, pudiendo optar por instalar cámaras, alarmas, cercos eléctricos o rejas.
La financiación: un diferencial que pesa
Otro factor determinante está en las posibilidades de financiamiento. En algunos barrios abiertos hay propuestas que permiten acceder a planes de pago para construir una casa en cuotas.
Se trata de un diferencial que no suele estar disponible en propiedades ya construidas dentro de barrios privados, donde se necesita contar con todo el dinero disponible al momento de la compra.
Para quienes no cuentan con todo el dinero para construir su casa, la constructora Eidico lanzó al mercado Eidico Casas, una solución innovadora que surgió para dar una respuesta integral a las necesidades y dificultades de familias jóvenes de acceder a su primera vivienda.
Los planes tienen una financiación en pesos a 10 años para construir una vivienda de 80 m2 con posibilidad de ampliarla hasta los 120 m2 sobre lotes de 300 m2.
Este plan tiene lugar en desarrollos abiertos ubicados y diseñados para potenciar el concepto de vida de barrio, "sin perder los servicios e infraestructura de nuestros emprendimientos cerrados", señalaron desde Eidico.
Estos proyectos se organizan en etapas y a medida que se van completando, se entregan las casas llave en mano. "Un hito de este año en nuestra unidad de vivienda es que terminamos el proyecto Casas de Santa María, nuestro primer barrio de Eidico Casas, de 442 unidades desarrolladas en 8 etapas, las cuales están 100% suscriptas", cuenta Degano.
Para seguir impulsando este tipo de proyectos, Eidico se encuentra trabajando en la etapa final de los planes de vivienda que ya tiene en marcha y evalúa nuevas opciones con financiaciones en plazos menores que podrían ir de los 5 a 7 años.
Una casa en un barrio abierto de Villa Nueva, Tigre, entre 80 y 120 m² distribuidos en dos plantas con jardín, tienen un precios partir de u$s90.000 más cuotas en pesos
Cada formato de barrio atrae a perfiles distintos. Los barrios privados suelen ser la opción preferida por familias ya consolidadas o personas que se mudan desde la ciudad y valoran el silencio, la seguridad y el contacto con la naturaleza.
Los barrios abiertos, en cambio, son elegidos por familias jóvenes que dan su primer paso en una casa o personas mayores que buscan tranquilidad sin pagar expensas.
En un caso y el otro se trata de productos que responden a una nueva manera de habitar más conectada con la naturaleza, la comunidad y el tiempo libre encontrando el formato que se adapte mejor al estilo de vida pero también al bolsillo.