Qué hacer cuando se acerca el fin del contrato de alquiler: opciones y claves para inquilinos y propietarios

En el mercado de alquileres de viviendas, la finalización de un contrato es un momento que exige definiciones rápidas y decisiones informadas. La ley vigente establece plazos y condiciones, pero la negociación entre partes determina en gran medida si el inquilino continúa en la propiedad o busca otra opción.

Enrique Abatti (h.), miembro de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), explicó que lo primero es revisar el contrato para conocer con precisión la fecha de vencimiento, el plazo mínimo de aviso y las condiciones pactadas para una eventual renovación o desocupación. "El aviso temprano evita conflictos y permite planificar con tiempo", señaló.

Notificar y acordar con anticipación

Los especialistas coinciden en que la comunicación temprana es clave. El inquilino debe informar con antelación su decisión de quedarse o irse, y el propietario debe definir si renovará o publicará la vivienda. Este plazo de aviso, que suele ser de uno a tres meses, da margen para negociar y, en caso necesario, buscar nuevo ocupante.

Abatti (h.) subrayó que "si el inquilino quiere quedarse, es recomendable iniciar el diálogo con el propietario con al menos dos o tres meses de antelación para acordar el nuevo valor y condiciones".

Negociar la continuidad

Cuando las partes desean continuar, lo habitual es fijar un nuevo contrato o acordar una prórroga escrita que establezca el plazo y el precio actualizado. En la práctica, esto puede implicar ajustes acordes al mercado o, en algunos casos, pactar aumentos escalonados para amortiguar el impacto en el inquilino.

Según datos de inmobiliarios, la negociación directa entre las partes puede reducir tiempos y costos, siempre que exista confianza mutua y se cumpla con el registro legal de los contratos.

Buscar una nueva vivienda

Si no hay acuerdo para renovar, el inquilino debe iniciar la búsqueda de otra propiedad lo antes posible. Los especialistas recomiendan definir presupuesto, ubicación y condiciones prioritarias antes de comenzar. Esto permite filtrar opciones y evitar visitas innecesarias.

Abatti (h.) indicó que "en el contexto actual, la mayor parte de las viviendas se alquilan en un plazo razonable de 45 días, por lo que buscar con anticipación es fundamental para no quedar con pocas alternativas a último momento".

Consejos para inquilinos

• Revisar el contrato y conocer los plazos de aviso y desocupación.

• Notificar al propietario con la antelación prevista.

• Negociar condiciones y precio con base en valores de mercado.

• Iniciar la búsqueda con tiempo si se decide no renovar.

• Conservar constancia escrita de acuerdos y notificaciones.

Consejos para propietarios

• Definir con tiempo si se renovará o se buscará nuevo inquilino.

• Evaluar el valor de mercado y fijar un precio competitivo.

• Garantizar que cualquier acuerdo quede por escrito.

• Publicar con anticipación la vivienda para evitar períodos vacíos.

Evitar conflictos

La transparencia en la comunicación, el respeto de los plazos legales y la formalización escrita de cualquier acuerdo son las herramientas más efectivas para evitar disputas. Tanto inquilinos como propietarios deben recordar que las condiciones contractuales tienen fuerza legal y que cualquier modificación debe contar con el consentimiento de ambas partes.

Abatti (h.) remarcó que, aunque la normativa regula los plazos y obligaciones, "la buena voluntad y la previsión son las que facilitan un cierre de contrato ordenado y sin sorpresas".

Cómo son los acuerdos ahora

Tras este panorama general, el abogado Ramiro Mogaburu, especialista en derecho inmobiliario, explicó que desde la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 en 2023 por decisión del presidente Javier Milei y con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, el contrato de locación quedó configurado como un acuerdo esencialmente entre partes. Esto implica que plazos, valores, forma de pago y condiciones de actualización dependen de lo que se pacte expresamente en el documento, siempre dentro del marco general del Código Civil y Comercial.

El especialista remarcó que un contrato claro debe contener la identificación precisa de las partes, la descripción detallada del inmueble, el plazo de inicio y finalización, el precio y la moneda de pago, el período y el índice de actualización, las garantías ofrecidas, la forma de devolución del depósito, el destino de la propiedad, el régimen de gastos y expensas, las cláusulas de incumplimiento y rescisión anticipada, así como la competencia judicial. "Cada aspecto debe describirse con precisión para evitar interpretaciones ambiguas", señaló.

Mogaburu advirtió que muchos de los conflictos actuales se originan en cláusulas incompletas o imprecisas sobre actualizaciones, pago de impuestos y servicios, arreglos y mejoras, y condiciones para la rescisión anticipada. Recomendó que cada uno de estos puntos se desarrolle por escrito, con detalle sobre responsabilidades y plazos, para que ambas partes cuenten con un marco preventivo que minimice el riesgo de disputas al finalizar el contrato.

Procedimiento recomendado para culminar el contrato

En el marco del DNU 70/2023, Mogaburu recomendó que, al acercarse la finalización del contrato, las partes mantengan un diálogo directo y documentado para evitar diferencias posteriores. Señaló que la notificación por escrito de la decisión de rescindir, con propuesta de fecha de entrega, debe ser el primer paso, seguida por una revisión conjunta del estado del inmueble que incluya un inventario detallado. Esto permite fijar de manera objetiva si corresponde realizar reparaciones y en qué medida.

El abogado destacó que es clave saldar cualquier deuda de alquileres, servicios o expensas antes de la entrega y proceder con la devolución del depósito en garantía según lo pactado. Aclaró que, en los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023, fecha de entrada en vigencia del DNU, el depósito debe devolverse por un valor equivalente al último alquiler abonado. En los posteriores, el valor y la moneda de devolución dependen de lo que se haya acordado en el contrato.