El alza del 107% en los costos de construcción complica el lanzamiento de nuevos proyectos inmobiliarios
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El sector inmobiliario en Argentina atraviesa un escenario complejo marcado por los vaivenes de la economía. En ese escenario, el costo de la construcción aumentó un 107,02% en el último año y medio, un salto que limita el lanzamiento de nuevos proyectos y reduce los márgenes de rentabilidad, de acuerdo con un informe reciente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Construcción: costos récord y márgenes en retroceso
El costo de la construcción en dólares llegó en junio a un récord histórico, superando el promedio de los últimos siete años. En el segundo trimestre avanzó 11,79% debido al fin del cepo y al salto del dólar blue, que encareció materiales clave.
Aunque en julio se registró una baja del 5,5%, la corrección no alcanzó para compensar el aumento previo. El valor del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires ronda hoy los u$s2.962 en unidades premium, conforme datos de Zonaprop, lo que mantiene a los desarrollos bajo fuerte presión.
La situación llevó a que numerosos emprendimientos retiraran unidades del mercado, a la espera de un escenario más estable.
Inestabilidad normativa y planificación en suspenso
La falta de reglas claras y previsibles aparece como uno de los principales obstáculos del sector. Los cambios frecuentes en el Código Urbanístico generan parálisis: los propietarios carecen de definiciones sobre qué desarrollar, las inmobiliarias encuentran trabas para realizar tasaciones y los proyectos quedan paralizados. Sin un marco de seguridad jurídica, el sector carece de las condiciones necesarias para proyectar a futuro.
Hipotecas: del auge inicial al freno
El crédito hipotecario resultó ser el actor principal durante la primera mitad de 2025. En la Ciudad de Buenos Aires, la participación de hipotecas en el total de escrituras pasó del 8,36% en 2024 al 18,04% en el segundo trimestre del año, impulsada por mayor oferta crediticia y un menor ritmo inflacionario.
El impulso hipotecario perdió fuerza en junio. El índice que mide la propensión al acceso al crédito alcanzó su mayor nivel desde marzo de 2023, presionado por una suba del 14,42% en las cuotas y por requisitos más estrictos de los bancos.
El crédito hipotecario continúa limitado, ya que la mayoría de las entidades restringe el financiamiento a propiedades finalizadas, lo que priva a los desarrollos en curso de un motor fundamental para su avance.
Alquileres, en recuperación
En contraste con la construcción, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires mostró una mejora significativa durante el segundo trimestre, con un crecimiento del 10,34% en la oferta.
La mejora en la disponibilidad de inmuebles se vincula con la decisión de numerosos propietarios de retirar sus unidades de la venta o del alquiler temporario en plataformas digitales para reinsertarlas en el mercado tradicional. El menor turismo y la caída del dólar blue impulsaron a los dueños a reingresar al mercado convencional, aumentando la rentabilidad de sus propiedades.
Expectativas y prudencia en los nuevos proyectos
Los desarrolladores mantienen un ritmo sostenido en las obras ya iniciadas en CABA y el Gran Buenos Aires, aunque se observa una marcada cautela para el lanzamiento de nuevos emprendimientos. La estrategia predominante es la compra de tierra con vistas a construir más adelante, una vez que la macroeconomía muestre señales de mayor estabilidad.
La evolución del mercado dependerá en gran medida de la estabilización de los costos de construcción. Un eventual reacomodamiento de precios podría abrir paso a una nueva etapa de lanzamientos y a la recuperación de la actividad.
Pese a las dificultades, el sector mantiene su carácter resiliente y su disposición a atravesar los ciclos económicos, bajo la convicción de que la actual etapa también será superada.