Los usados suben menos en CABA: cuáles son los barrios más económicos para comprar un departamento

Los precios en dólares de los departamentos usados de 2 y 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires mostraron un incremento promedio del 1,1% durante el último trimestre, según el relevamiento trimestral de Reporte Inmobiliario. Este aumento trimestral representa una moderación respecto a los incrementos registrados en períodos anteriores, siendo el más bajo de los últimos cuatro trimestres.

Valores promedio por metro cuadrado

Comparando con agosto del año pasado, la cotización promedio del metro cuadrado registró un aumento del 6,9% interanual, un ritmo de crecimiento también inferior al observado en años anteriores. La desaceleración de ambos indicadores —trimestral e interanual— refleja un mercado que se mueve de manera más estable y con ajustes graduales en los valores de oferta.

El precio promedio del metro cuadrado para departamentos usados de calidad estándar, sin amenities, se ubicó en agosto de este año en u$s1.688, según el análisis. En términos nominales, es decir, sin ajustar por inflación del dólar, estos valores se mantienen similares a los registrados a mediados de 2014, lo que evidencia una estabilidad en el mercado de departamentos usados en dólares.

Cuáles son los barrios más baratos para comprar un departamento

A pesar de la tendencia general de aumento, varios barrios de la Ciudad aún muestran valores por debajo de los u$s1.500/m2. Entre ellos, se destacan:

• Barracas: u$s1.455
• Floresta: u$s1.435
• Parque Chacabuco: u$s1.405
• Parque Patricios: u$s1.335
• San Nicolás (centro): u$s1.450
• San Telmo: u$s1.400

Estos sectores continúan siendo opciones más accesibles para quienes buscan departamentos usados en la capital.

Diferencias entre oferta y valores de cierre

El relevamiento citado se centra en los valores de oferta; sin embargo, al observar los valores de cierre, se detecta una mejora más marcada mes a mes. Esto indica que, si bien la oferta se mantiene relativamente estable, la demanda está impulsando incrementos en los precios reales de transacción.

Como se viene señalando desde hace varios meses, será fundamental seguir ambas tendencias —oferta y cierre— de cerca para entender la evolución real del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires.

Menos aumentos y nuevas condiciones: qué tener en cuenta a la hora de alquilar un departamento

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reconfiguración. La derogación de la Ley de Alquileres de 2020 a fines de 2023, marcó un punto de inflexión. El nuevo esquema permitió mayor libertad para pactar condiciones entre partes, amplió la oferta de inmuebles disponibles y generó una baja inicial en los valores solicitados. En agosto, el Índice de Contratos de Locación (ICL) interanual se ubicó en 55,67%, el registro más bajo en más de tres años.

Desde el sector sostienen que el segmento de alquileres se estabilizó y bajó un 60% la oferta en dólares desde fines de 2023. Actualmente, solo en los barrios más cotizados se observa una gran parte de las propuestas dolarizadas como Puerto Madero o Palermo. 

Según Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, "el ajuste actual representa un alivio para los inquilinos que siguen bajo contratos anteriores, porque queda muy por debajo de lo que se venía aplicando el año pasado". Como ejemplo, detalló que "quien pagaba $300.000 mensuales hasta julio, pasó a abonar $467.000 desde agosto, cifra que se mantendrá hasta julio de 2026".

La nueva realidad impacta en el comportamiento de oferta y demanda. El Colegio Inmobiliario porteño informó que en junio y julio se registraron más de 21.000 inmuebles en alquiler en CABA, superando el techo de 19.000 unidades que predominó hasta abril. Más de 700 departamentos bajaron sus precios en los últimos 60 días, con rebajas de entre 5% y 40%.

Braña explicó que "en poco más de un año la oferta se triplicó en CABA. La derogación de la ley provocó esto y lo vemos reflejado también en los datos de escrituras mensuales. Lo que antes se alquilaba sin publicar, hoy compite en un mercado donde hay miles de opciones".

El cambio en la dinámica también se refleja en los tiempos de concreción. "Ya no se alquila en 24 o 48 horas como antes. Hoy puede llevar entre dos y tres meses encontrar inquilino, dependiendo de zona y condiciones del inmueble", apuntó Braña.

En paralelo, el ida y vuelta entre partes genera un nuevo tipo de negociación. "Hoy no hay una sola locación que no se negocie en valor, plazo o índice de ajuste. El libre acuerdo entre propietario e inquilino está presente en cada contrato", indicó Braña. Agregó que muchos propietarios incluso aplican quitas o bonificaciones sobre contratos en curso.

La recuperación de la competencia llevó a ajustes de precios. "Hoy se encuentran miles de propiedades en los portales con etiquetas de 'bajó de precio'. En algunos casos la baja llega al 50%", señaló Braña. Y sostuvo que, en contratos vigentes, ya se observan actualizaciones que superan el valor real de mercado, generando renegociaciones inmediatas.