En estos 5 barrios es más barato pagar una cuota de crédito hipotecario que un alquiler

Obtener un crédito hipotecario se está convirtiendo en una odisea para la clase media argentina: la suba constante de las tasas de interés encarece la cuota y obliga a los bancos a exigir ingresos cada vez más altos, más garantías o plazos más cortos.

En junio de 2025, por ejemplo, incluso la tasa más baja del mercado para comprar en la Ciudad de Buenos Aires, la del Banco Ciudad para zonas específicas, sufrió un incremento del 3,5 % al 4,5 %, lo que implica que una cuota inicial que estaba estimada en $581.490 saltó a unos $642.000, apenas un 10 % más por un crédito de $100 millones a 20 años.

En este escenario, muchas personas buscan departamentos más accesibles, ya sea en otros barrios o unidades más pequeñas, posponer la compra o resignarse al mercado del alquiler. Por lo que, para aquellos que todavía continúen con el sueño de acceder a su casa propia, el Banco Ciudad sigue ofreciendo una tasa preferencial fija del 4,5 % en determinadas zonas del microcentro y de la zona sur porteña. En esos barrios los precios a pagar por cuota se reducen prácticamente en la mitad frente al resto de la Ciudad, ya que para el resto de las zonas la tasa de esta entidad es del 8,1%.

Asimismo, es importante mencionar que otro de los bancos que tiene una tasa accesible es el Banco Nación, con el 4,5% para el mercado general.

Mercado inmobiliario: cómo funciona la tasa preferencial 

Desde septiembre de 2024, el Banco Ciudad activó una línea hipotecaria especial:

• Comenzó con una TNA del 3,5 %, pero ahora actualizada al 4,5 % + UVA, en lugar del 8,1 % que cobra actualmente en la línea general
• Monto máximo: $350 millones, con financiación de hasta el 75 % del valor del inmueble (y hasta 65 % si se requieren garantes)
• Plazo máximo: 20 años
• Relación cuota-ingreso: no puede superar el 25 % de los ingresos familiares
• Posibilidad de extensión del plazo: si la cuota ajustada sube más del 10 % por reajuste por CVS, se puede ampliar el plazo hasta un 25 % adicional
• Zona sur y microcentro: los barrios que "valen la mitad"

De esta forma, las cinco ubicaciones de CABA con precios casi "a mitad de tasa" son:

• Microcentro: la financiación con tasa preferencial lleva ya más de un año en esta área. Se incluye zonas como San Nicolás (u$s1885/m²), Monserrat (u$s2222/m²) y Retiro (u$s2647/m²). Incluye las avenidas San Juan, 9 de Julio, Leandro N. Alem, Paseo Colón y Corrientes
• La Boca: al norte Cochabamba; al sur la avenida Pedro de Mendoza/Riachuelo; al oeste la avenida Regimiento de Patricios hasta la intersección con la avenida Martin García y Paseo Colón hasta la intersección con Cochabamba; al este Río Dársena Sur y Riachuelo. El valor del metro cuadrado en este barrio es de u$s1578, según Zonaprop
• Nodo Sáenz: al norte Autopista 25 de Mayo; al oeste baja por Viel hasta Fernández de la Cruz, en donde regresa hasta Fournier que baja hasta Tabaré y retoma hacia el oeste hasta Centenera que baja hasta Amancio Alcorta; al sur la avenida Amancio Alcorta; al este sube desde Amancio Alcorta por Iguazú hasta Grito de Asencio que va hacia el oeste hasta la avenida Almafuerte en donde sube hasta Salcedo que va hacia el oeste hasta Castro Barros, baja hasta Rondeau y sube por José Mármol hasta la Autopista 25 de Mayo. El precio del metro cuadrado entre los barrios de Boedo y Pormpeya se encuentra en u$s2100 y u$s1440, respectivamente
• Barrio Olímpico: al norte Calle 23 de Junio; al este calle Carlos Enrique Diaz Saenz Valiente; al sur avenida Escalada; al oeste Pascual Perez. El metro cuadrado en Villa Soldati, donde se encuentra el Barrio Olímpico, no está relevado por Zonaprop, pero se puede tener un parámetro con Lugano que es el barrio lindero
• Lugano: al norte la avenida Argentina; al oeste Dellepiane al sur hasta Riestra; al sur Riestra que sube hasta Murguiondo en donde baja hasta Chilavert; al este Chilavert en donde sube hasta Larraya que sube hasta Battle y Ordoñez que llega hasta avenida Argentina. El precio en este barrio se encuentra en u$s1057/m²

En total, estas cinco áreas concentran alrededor del 20 % de los créditos otorgados por la línea preferencial. Para tener en cuenta al comparar una cuota de crédito con un alquiler, en estos barrios el valor del alquiler de un dos ambientes, en promedio, se publica en Zonaprop en: $657.736 en Retiro; $617.179 en San Nicolás; $619.994 en Montserrat; $602.780 en La Boca; $636.743 en Boedo; $675.755 en Pompeya; $512.510 en Lugano.

La explicación de su bajo precio es clara: con una tasa casi 4 puntos por debajo de la línea general de 8,1 %, la cuota mensual se reduce drásticamente. Pasa de cerca de $842.674 a $581.000 por cada $100 millones a 20 años. Este ahorro inicial mejora marcadamente la relación cuota‑ingreso y aumenta el monto que un solicitante puede pedir. Esto permite que el declive inmobiliario se convierta en oportunidad: los precios en estos barrios suelen estar por debajo de otras zonas porteñas, y con la tasa preferencial permite que más personas puedan acceder en un contexto cada vez más difícil para la toma de un préstamo bancario.