VIDEO | Expensas, golpe al bolsillo: en qué barrios se pagan valores más altos y más bajos en relación al alquiler

Las expensas pasaron a definir operaciones de compra y de alquiler. En la Ciudad de Buenos Aires ya equivalen a un 20% del valor mensual y llegan a un 30% en varios barrios, con subas recientes por encima de la inflación y montos promedio que presionan el presupuesto familiar. Esta carga extra altera reservas, contraofertas y tiempos de publicación, aun cuando el precio de lista luce competitivo.

El contexto regulatorio dejó mayor libertad para pactar qué paga cada parte. Tras el DNU 70/2023 (que derogó la Ley de Alquileres de 2020), propietarios e inquilinos asignan expensas, impuestos y servicios en el contrato, por lo que se impone aclarar por escrito qué rubros integran las ordinarias y cómo se tratarán las extraordinarias. La transparencia evita conflictos al momento de firmar y reduce la probabilidad de caída de la operación.

En los últimos meses, los costos consorciales mostraron aumentos mensuales relevantes. En agosto el alza promedió 5% y el valor medio se ubicó por encima de $230.000 según relevamientos privados; siempre con variaciones que superaron al índice general. Sueldos, cargas sociales, energía, mantenimiento de ascensores y obras postergadas figuran entre los motores del incremento.

La tensión no se limita al mercado del alquiler. En compraventa, la línea de expensas pesa en la ecuación del precio final y en la decisión de oferta. Edificios con personal 24 horas, calderas centrales, varios ascensores o piscinas climatizadas trasladan costos fijos que muchos compradores descartan. Un cuadro por encima del promedio suma días en vidriera o exige descuentos para cerrar.

Referentes del sector señalan que el valor de las expensas se convirtió en la primera pregunta del interesado y que una publicación con datos desactualizados termina en frustración al momento de la firma. La recomendación es informar cifras actuales y detallar si existen cuotas extraordinarias, fondos de reserva o planes de pago en curso.

Especialistas remarcan que las expensas ya representan entre 15% y 30% del presupuesto mensual de un hogar, con mayor incidencia en inmuebles con amenities, seguridad y servicios centrales. También advierten que la mora varía por tipología y tamaño del consorcio, y que faltan estadísticas oficiales consolidadas para medirla con precisión.

Los datos por barrio ayudan a dimensionar el problema. Relevamientos privados ubican la relación expensas/alquiler cerca de 20% en promedio, con techos superiores en el centro de la Ciudad. Un monoambiente con alquiler de $500.000 y expensas de $150.000 obliga a recalcular un tercio del gasto mensual. En dos ambientes, precios de $600.000 mensuales superan esa marca cuando las expensas pasan $150.000.

De acuerdo con una investigación de la plataforma Roomix.ai, a continuación se detallan algunos valores de referencia por zona y la incidencia de expensas en el costo del alquiler:

• Puerto Madero: alquiler $5.232.886; expensas $1.048.185 (20% del valor del alquiler).

• Palermo: alquiler $1.245.252; expensas $247.092 (20%).

• Belgrano: alquiler $1.233.741; expensas $254.498 (21%).

• Retiro: alquiler $1.172.934; expensas $275.839 (23%).

• Caballito: alquiler $712.622; expensas $171.918 (24%).

• Tribunales: alquiler $670.259; expensas $196.339 (29%).

• Centro/Microcentro: alquiler $554.902; expensas $145.530 (26%).

• Recoleta: alquiler $1.263.966; expensas $245.097 (19%).

• Villa Soldati: alquiler $585.000; expensas $67.500 (12%).

• Parque Avellaneda: alquiler $552.307; expensas $72.230 (13%).

Qué tener en cuenta y donde salen menos

Qué revisar antes de reservar o firmar (alquiler o compraventa), no es negativo investigar lo siguiente: doce liquidaciones reales y recientes con detalle de ordinarias, extraordinarias, fondo de reserva y morosidad; equipos y servicios con mantenimiento oneroso (grupos electrógenos, bombas presurizadoras, piscinas climatizadas); antigüedad y obras pendientes (fachadas, calderas, cañerías, ascensores); reglamento de copropiedad y criterio de reparto entre unidades, cocheras y locales.

Desde el sector sostienen que dónde las expensas pesan menos es en PH y edificios sin amenities costosos ni vigilancia permanente. "Torres con muchas unidades diluyen sueldos del consorcio si los servicios comunes no elevan el gasto fijo. Construcciones con calefacción y agua caliente individual evitan consumos centrales y tareas de mantenimiento costosas. La antigüedad, por sí sola, no define el nivel de expensas: un edificio antiguo sin caldera central y con una dotación de personal acotada puede exhibir cifras moderadas, mientras que uno nuevo con múltiples servicios compartidos puede superar el promedio", dijo David Loisi de la Liga del Consorcista.

En administraciones con morosidad creciente, los consorcios suelen postergar mantenimiento preventivo o distribuir mayores aportes entre las unidades cumplidoras. Loisi amplió: "Esta dinámica agrega presión sobre la línea de gastos y explica renegociaciones de último momento. Un análisis previo del acta de asamblea y del plan de obras permite anticipar ese riesgo y evitar reservas fallidas".

El mapa de costos también responde a distribución de personal y a tarifas de servicios públicos. Seguridad 24 horas, múltiples cabinas de ascensor o calderas centrales incrementan contratos, inspecciones y consumos. Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, agregó: "Los sistemas de control y automatización pueden ahorrar en algunos rubros, aunque su mantenimiento especializado compensa parte de ese beneficio. Con esa evidencia, el comprador o el inquilino que prioriza previsibilidad suele optar por tipologías con servicios individuales, áreas comunes acotadas y consorcios sin deudas estructurales.

Comportamiento de la demanda y peso de las expensas

Marta Liotto, quien en unos días volverá a ser la presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, explicó: "El promedio de operaciones en compraventa en CABA se ubica entre u$s115.000 y u$s120.000. Se repite la búsqueda del monoambiente para quien se inicia o la abuela que quiere vivir cerca del nieto (u$s55.000– u$s75.000), y del tres ambientes para quien proyecta familia, por encima de u$s130.000".

La demanda filtra por expensas: crece la preferencia por PH y por edificios sin servicios centrales ni seguridad 24 horas, con liquidaciones actualizadas y sin extraordinarias ocultas.

Afirmó: "Lo usado es lo más buscado porque hoy está barato frente al costo de reposición. Las expensas son un dolor de cabeza, un gasto fijo muy grande que muchos comparan con un alquiler de por vida".

"Los precios de compraventa seguirán en estos niveles; no van a ir al alza. Tasamos a valor justo, cerca del valor de cierre. En barrios, pesan accesos y cercanía al trabajo: Caballito, Palermo y Belgrano siguen caros pero con oferta; Villa Santa Rita, Monte Castro, Devoto y el borde de Palermo hacia Colegiales ganan interés, y el sur ofrece oportunidades", concluyó Liotto.