Departamentos de 4 ambientes: cuáles son los 10 barrios de Buenos Aires más baratos
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La demanda de departamentos de cuatro ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se consolidó como una de las más firmes dentro del mercado de compraventa. Según datos de Zonaprop, estas unidades concentran el 23% de las búsquedas en la Capital, solo por detrás de los tres ambientes (32%) y de los dos (33%). Los monoambientes, en tanto, representan el 12 por ciento.
Si bien los cuatro ambientes reciben un 8% menos de consultas por aviso que los departamentos más chicos, mantienen un lugar central en las decisiones de compra de familias que buscan instalarse de manera permanente en la ciudad.
El escenario se da en un mercado donde la tipología no abunda: la mayoría de los desarrollos de los últimos quince años estuvo orientada a unidades de uno a tres ambientes, con foco en inversores y jóvenes profesionales.
Familias en busca de metros y comodidad
El perfil predominante de la demanda son familias con hijos que priorizan espacio y comodidad. "La principal motivación es la necesidad de sumar metros cuadrados para mejorar la calidad de vida. Se trata de un segmento que busca mudanzas definitivas y no tanto inversión", explicó Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
Los especialistas remarcan que este tipo de propiedades suelen superar los 100 m2, con ambientes luminosos y dependencias de servicio. En muchos casos, los compradores valoran también la posibilidad de destinar uno de los cuartos como espacio de trabajo, en línea con la consolidación del home office.
El interés se concentra en barrios bien conectados y con servicios educativos y de salud cercanos. Palermo, Belgrano y Recoleta figuran entre los de mayor demanda, en parte porque cuentan con una amplia red de transporte y acceso a avenidas principales.
Los valores: dispersión entre zonas premium y emergentes
Los precios muestran una amplia brecha entre los barrios más caros y los más accesibles. En el rango alto, los valores medios de venta para un departamento de cuatro ambientes se ubican en torno a los u$s300.000 a u$s400.000, con picos que superan el medio millón de dólares en casos de unidades premium con amenities y ubicación privilegiada.
En la parte baja del mapa, se encuentran barrios donde todavía se consiguen propiedades por debajo de los u$s150.000, aunque con menor superficie y en edificios de mayor antigüedad. La diferencia responde no solo a la localización, sino también al estado del inmueble, la categoría del edificio y la cercanía a polos comerciales o educativos.
"Hoy es posible encontrar departamentos de más de 100 m2 en zonas menos demandadas por un valor mucho más competitivo que en los corredores tradicionales del norte. Eso explica que, a pesar de la menor cantidad de consultas por aviso, los cuatro ambientes sostengan su participación en la demanda total", agregó Molina.
Departamentos 4 ambientes: la relación con el mercado de alquiler
Los valores del alquiler también influyen en la percepción de este segmento. Actualmente, alquilar un cuatro ambientes en CABA parte de los $750.000 mensuales y supera el millón de pesos en los barrios más buscados. En zonas premium, los precios iniciales arrancan en los u$s2.000 y trepan hasta más de u$s10.000 para los mejores departamentos.
Para muchos inquilinos, esa ecuación empuja la decisión de compra cuando existe capacidad de ahorro o acceso a crédito hipotecario. Sin embargo, la escasez de oferta limita las opciones. "Los cuatro ambientes no se construyen para renta sino para usuarios finales. Lo que se ve en alquiler es un remanente, mientras que en venta aparecen oportunidades más variadas", señaló Jorge Safar, de Oppel Inmobiliaria.
Claudio Palitto, de SJ Palitto Inmobiliaria, coincidió en que "la rentabilidad de un cuatro ambientes es más baja que la de las unidades chicas, lo que explica que la mayoría de los propietarios los destine a uso propio y no a alquiler".
Perspectivas y tendencias
El mercado de cuatro ambientes se perfila con particularidades. Por un lado, muestra menos dinamismo que los departamentos chicos en términos de rotación y presión de demanda. Por otro, mantiene un núcleo estable de compradores que busca vivienda definitiva y que no encuentra sustitutos en unidades más pequeñas.
Marta Liotto, nuevamente presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, sostuvo que el "sinceramiento" de los precios de venta en los últimos años acomodó expectativas, aunque la dispersión por zonas sigue siendo muy marcada. En su visión, "las propiedades grandes conservan un valor más estable porque no hay suficiente construcción nueva que alimente el stock".
De cara a los próximos meses, la tendencia combina dos movimientos: consolidación de la tipología entre familias que buscan primera vivienda y limitación de la oferta por falta de proyectos nuevos. Esto genera un escenario en el que la demanda se mantiene, pero las oportunidades dependen de la localización y el estado de las unidades usadas.
Para Molina, "la clave está en que, a pesar de la baja relativa en el nivel de consultas, los cuatro ambientes siguen siendo buscados por un público específico y de alto compromiso de compra. Son familias que apuntan a mudanzas definitivas, con un presupuesto que privilegia espacio y calidad de vida".