Mapa de alquileres: 10 barrios más caros y más baratos para un departamento 3 ambientes

El mercado de alquileres de la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de reacomodamiento, en medio de una oferta que se mantuvo elevada durante gran parte del año por el impacto del DNU que derogó la Ley de Alquileres de 2020, pero que ahora vuelve a mostrar señales de retracción. En ese contexto, los precios continúan en aumento, aunque levemente por encima de la inflación que promedia el 2% mensual.

En las últimas semanas, los valores de los alquileres subieron 3,7% respecto del mes anterior, según distintos análisis como Zonaprop, Cabaprop o Mercado Libre. El incremento acompañó la tendencia que se sostiene desde el inicio del año y consolidó un promedio mensual de $880.000 para un departamento de tres ambientes y 73 m2 en la Ciudad.

Según los datos relevados por el sector privado, el crecimiento de la oferta se convirtió en uno de los cambios centrales del mercado. Hoy, el volumen de unidades disponibles resulta 3,3 veces superior al registrado en febrero de 2023, mientras que la variación acumulada del año se ubica cercana al 180%. Ese salto se explica por la salida masiva de propiedades al mercado tras la derogación de la anterior normativa.

Para Gabriel Salaya Romera, empresario del sector, el reordenamiento aún no finalizó. "Los precios encontraron un nuevo punto de referencia porque la oferta se movió muy rápido, pero la demanda siguió activa. La ubicación, la calidad del edificio y la cercanía a servicios generan diferencias muy marcadas. Los inquilinos priorizan los corredores bien conectados y las zonas con servicios consolidados", sostuvo.

La situación actual también se refleja en las dinámicas de contratación. Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que "hoy predomina el ajuste cuatrimestral por IPC en los contratos nuevos. Los acuerdos anteriores al DNU mantienen sus actualizaciones anuales o semestrales, dependiendo de la fecha de firma". Agregó que en muchos contratos volvieron a utilizarse referencias alternativas como el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Alquilar un tres ambientes en Palermo cuesta más de 1.300.000 pesos

Departamentos de 3 ambientes: marca brecha según el barrio

Los alquileres de departamentos de 3 ambientes en la Ciudad exhiben una brecha muy marcada según el barrio. Mientras que el norte concentra los valores más altos, el sur y parte del oeste ofrecen opciones más accesibles. La dispersión responde a diferencias en infraestructura, cercanía a polos comerciales, transporte y al perfil socioeconómico de cada zona, factores que en los últimos meses acentuaron las diferencias de precios.

El mercado de 3 ambientes —uno de los segmentos más buscados por familias, parejas con hijos o quienes necesitan un espacio de trabajo adicional— mostró una recuperación en la oferta después del desplome del 2023, pero aún se mantiene por debajo de los niveles históricos. Salaya Romera añadió: "Esto genera que los valores se mantengan tensionados en los barrios más demandados. También influyen las reformas recientes, tanto impositivas como contractuales, que reacomodaron la expectativa de propietarios e inquilinos y modificaron la dinámica de publicación".

En los barrios con mejores servicios, cercanía a parques, centros educativos y conectividad rápida, los precios se mantienen en la parte alta del ranking. Palermo, Núñez, Belgrano y Colegiales siguen consolidándose como los más caros, en parte por la presión de la oferta de unidades premium, la cercanía a corredores gastronómicos y la demanda sostenida de perfiles jóvenes profesionales.

Una aclaración importante: ¿Por qué no figura Puerto Madero entre los barrios más caros? Desde Zonaprop aclaran que este barrio tiene toda su oferta de alquileres dolarizada —con valores que parten en torno a los u$s1.200 para tres ambientes—. De este modo, el barrio no suele incluirse en los rankings de zonas porteñas. Allí existen unidades que incluso trepan hasta los u$s20.000 mensuales, muy por encima y sin posibilidad de comparación con el resto de los barrios de la Ciudad, así que no se toma como referencia.

Qué determina los precios de los barrios

Chej Muse explicó que los valores entre zonas se desprenden de la percepción que tiene la demanda sobre la infraestructura, la seguridad, la conectividad, el estado de los edificios y la antigüedad de las viviendas. "Los barrios con espacios verdes, cercanía a universidades y una mayor densidad comercial suelen ubicarse en lo más alto del ranking de precios", remarcó.

Del otro lado, los barrios con menor presión de demanda, menor conectividad o perfil residencial más tradicional mantienen valores más bajos. Igual sigue siendo costoso afrontar los gastos del hogar, porque una familia inquilina, además de pagar el alquiler, debe abonar expensas que hoy no bajan en promedio de $200.000 en CABA.

Alquilar un departamento en Monserrat de tres ambientes hoy cuesta unos 800.000 pesos

Eduardo Casasnovas, de Century 21 Casasnovas, también detalló el impacto de las nuevas condiciones: "Los contratos se flexibilizaron y bajó la conflictividad, pero los ajustes trimestrales por IPC o por ICL generan presión, porque los salarios no acompañan al ritmo de la inflación. En términos reales, los alquileres cayeron 37% frente a otros bienes y servicios".

Casasnovas también observó un fenómeno creciente: "Se sumaron inquilinos que buscan convertirse en propietarios gracias a la recuperación de los créditos hipotecarios. Eso reduce la permanencia en el mercado de alquiler y genera un reacomodamiento en las zonas de mayor demanda".

Ejemplos concretos de la brecha de precios

Las diferencias entre barrios se reflejan en los casos más accesibles del mapa:

• Villa Lugano: 3 ambientes de 55 m2 por $600.000, más expensas de $130.000.
• Constitución: 57 m2 a $600.000, con expensas de $120.000.
• Liniers: alrededor de $650.000, con expensas más altas (hasta $180.000 promedio).
• Balvanera, San Nicolás y Monserrat: rondan los $680.000, con expensas de $190.000.
• San Telmo y Floresta: valores cercanos a $700.000, con expensas de $200.000.

Las brechas se amplían al comparar con los corredores del norte. Allí la presión de la demanda y la calidad de la infraestructura consolidan una dinámica de precios más alta, incluso en unidades usadas.