De "Palermo Hot" a Saavedra, Núñez y más allá: en qué barrios se multiplican oportunidades para invertir
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Durante años, cuando se hablaba del corredor norte de Buenos Aires, la referencia era clara: Palermo, Las Cañitas y Belgrano, básicamente porque esa franja concentraba la mayor parte de los desarrollos de vivienda media y alta, la mejor infraestructura y los precios de suelo más altos de la ciudad.
"Hoy, esa frontera se corrió. El corredor norte ya no es una línea estática, sino un concepto en expansión que se está consolidando en su conjunto y que avanza por debajo de la traza de Libertador hacia zonas antes consideradas secundarias", afirma de manera contundente Federico Akerman, director de Terres, la primera plataforma inmobiliaria de Argentina dedicada exclusivamente a terrenos.
La transformación del corredor norte no es únicamente resultado de la inversión privada: responde también a un amplio programa de obras públicas y mejoras urbanas. "La combinación de usos mixtos, oferta gastronómica, hotelera y de entretenimiento de Palermo derramó hacia Colegiales, Belgrano y Núñez. También hay un recambio edilicio con lotes industriales u obsoletos, casas bajas y PH que se reemplazan por edificios de diseño contemporáneo, con locales en planta baja y mayor integración al espacio público", señala Ignacio Carpanelli, socio de Gewin Real Estate.
El fenómeno también se explica por los precios atrasados, sobre todo entre 2019 y 2023. Además, el segmento de terrenos hizo lo suyo. "La saturación y escasez de lotes en Palermo forzó la expansión del desarrollo inmobiliario hacia barrios laterales", destaca Martin Flachsland, Gerente de Marketing de Estudio Kohon.
Obra en pozo vs. unidades terminadas: una diferencia que persiste
Ignacio Carpanelli cuenta que, "en los tramos más establecidos —como el Palermo ‘hot’, sectores de Belgrano R y el frente ribereño de Núñez— se registra una meseta relativa en los precios en dólares, con ajustes más finos entre el producto estándar y las propuestas de alta gama".
En estas áreas, las unidades parten desde u$s4.500 el metro cuadrado.
En cambio, los sectores en plena transformación —Colegiales, Chacarita, los bordes de Palermo y el entorno del estadio y del Parque Tecnológico en Núñez— muestran una mayor compresión de brechas. "Los proyectos bien ubicados y de calidad reducen rápidamente la distancia respecto de las zonas históricamente top, con valores que comienzan en torno a u$s3.300 por metro cuadrado", agrega.
A su vez, los desarrollos sólidos continúan ofreciendo ingresos con descuentos de hasta 30%, junto con esquemas de pago flexibles que pueden extenderse hasta 48 meses.
Más allá de la General Paz
Más allá de la General Paz, en Vicente López —especialmente la costa y el Bajo— los valores se mantuvieron entre los más firmes del corredor. "La combinación de mucha demanda, escasa oferta y proyectos de alta calidad prácticamente evitó retrocesos y, en algunos casos, incluso impulsó subas", explica Ezequiel Wierzba, CEO de Click.
En Olivos, con foco en el puerto, la consolidación fue aún más marcada. "La llegada de desarrollos premium elevó el valor del metro cuadrado y transformó a la zona en un verdadero imán para compradores de alto poder adquisitivo", detalla.
Sobre La Lucila y Martínez destaca que mantuvieron precios sostenidos y que "no registraron saltos abruptos, pero tampoco bajas". En ese sentido, lograron estabilizarse gracias a una demanda constante y a un público muy fiel.
Finalmente, San Isidro mostró un comportamiento más parejo. Los valores se defendieron con fuerza en los sectores más buscados —cercanos al casco histórico y al corredor verde—, mientras que en las zonas intermedias se observaron acomodamientos moderados.
Efecto derrame en Saavedra y Nuñez
Saavedra concentra hoy uno de los niveles de actividad en obra más altos de la ciudad. Según cuenta Federico Akerman, director de Terres, "solo en el entorno del Boulevard García del Río se contabilizaban más de 60 obras en ejecución hacia fines de 2023, reflejo de la intensidad del proceso de densificación".
Saavedra fue, durante mucho tiempo, un barrio de casas bajas y vida tranquila, pero hoy combina edificios de escala media con mejoras en el espacio público. Sobre los precios, Akerman explica que "tras tocar su piso de precios en 2023, el barrio inició una curva ascendente con subas del orden del 10% anual, aunque aún por debajo de los valores de 2019".
Hoy, los valores por metro cuadrado en Saavedra están en torno a los u$s2.750 para unidades a estrenar y u$s2.525 para las unidades en pozo.
"Saavedra se consolidó como el laboratorio del nuevo corredor norte: densificación reciente, precios competitivos y un margen amplio para que el valor del suelo siga ajustándose", detalla el director de Terres.
Según indica el especialista en el mercado de terrenos, Coghlan avanza en un proceso de renovación más controlado. "Su perfil residencial, calles arboladas y escala media combinan calidad de vida con potencial de desarrollo. En los últimos años, se sumaron más de mil unidades en construcción, un número significativo para su escala. La zonificación vigente protege su identidad barrial y limita el desarrollo a un máximo de cuatro pisos".
Con precios que promedian u$s2.550 por metro en las unidades a estrenar y u$s2.370 para proyectos en pozo, el barrio ofrece cercanía con los centros de demanda y costos más razonables que los de los barrios más caros.
El punto más dinámico del corredor norte es Núñez y Federico Akerman explica su transformación de la siguiente manera: "En los últimos cinco años sumó una cantidad inédita de desarrollos residenciales, de oficinas y de usos mixtos, especialmente en torno al Parque de la Innovación y el antiguo predio del Tiro Federal. El rediseño del corredor Libertador y la reurbanización de los bajo viaductos del Mitre consolidaron nuevas centralidades urbanas, con mejor tránsito peatonal y oferta de servicios. Núñez cuadruplicó en los últimos años la cantidad de permisos de obra en torno al parque, con más de 70 obras en simultáneo"
El valor por metro cuadrado en Nuñez parte desde los u$s2.960 para unidades a estrenar y u$s3.230 para los desarrollos en pozo.
Ezequiel Wierzba, CEO de Click, suma un dato adicional. "La Paternal es el "próximo paso" después de Chacarita. Tiene conexión perfecta, vida de barrio, oferta que crece todos los meses y valores que todavía están por debajo de lo que deberían estar".
La valorización del suelo en el Corredor Norte acompaña la transformación del área, impulsada por mejoras en infraestructura pública, mayor accesibilidad y una calidad urbana en ascenso. De cara al futuro, el desafío será mantener el ritmo de demanda mediante productos cada vez más diferenciados, capaces de evitar la homogeneización del paisaje edilicio y de capitalizar el potencial de valorización que aún ofrece la zona.