El alquiler temporario ya no es negocio: cuál es la modalidad muy rentable que se impone
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El negocio de los alquileres temporarios en Buenos Aires atravesó un cambio profundo en los últimos años. Lo que hasta hace poco parecía una opción altamente rentable y sencilla, hoy exige gestión profesional y planificación estratégica. La migración hacia contratos de mediano plazo —de 3 a 12 meses— marca la tendencia actual, impulsada por la caída de la ocupación y la mayor estabilidad del alquiler tradicional.
Según el Monitor Inmobiliario que realiza Zipcode, la oferta de temporarios alcanzó un pico histórico de 26.291 unidades en agosto de 2024. Sin embargo, para octubre de 2025 la cantidad de propiedades disponibles se redujo a 19.334, lo que representa una caída interanual de 17,1% y un descenso acumulado en el año de 23,1%. Este movimiento refleja un fenómeno claro: muchos propietarios migraron al alquiler tradicional, que tras la derogación de la ley de alquileres recuperó estabilidad y previsibilidad.
El ajuste no se limitó a la oferta. La vacancia aumentó significativamente. Mientras que entre 2020 y 2022 era común ver ocupaciones del 70% al 80%, hoy el porcentaje de ocupación ronda el 50–55%. Los departamentos temporarios permanecen vacíos entre 14 y 17 días por mes, según el barrio y la calidad del inmueble. En 2021, un buen temporario podía estar desocupado solo 6 a 8 días, lo que demuestra cómo la pérdida de ocupación impacta directamente en los ingresos de los propietarios.
La rentabilidad del temporario sigue siendo superior al alquiler tradicional, pero la brecha se redujo. La renta anual de un temporario actual es de 6,74%, mientras que la del alquiler tradicional es de 5,61%. Hace dos años, la diferencia era mucho mayor: el temporario llegó a rendir 8,3% frente a apenas 3% del tradicional. La disminución se explica por la menor ocupación, el crecimiento moderado de las tarifas diarias y la recuperación de estabilidad del alquiler convencional.
En términos de tarifas, la diaria promedio se mantuvo prácticamente estable: u$s37 por día, similar al año pasado. El ingreso bruto mensual promedio del temporario alcanza los u$s590. Aunque el temporario sigue siendo más rentable, ya no duplica los ingresos del tradicional como ocurría en 2022.
La concentración de departamentos temporarios también se mantiene en los barrios más demandados. Palermo concentra 2.829 unidades, Recoleta 2.668, Belgrano 1.223, Monserrat 993 y Almagro 805. Palermo representa casi el 15% del total de la Ciudad, mientras que el sur y las zonas residenciales tienen participación mínima.
En palabras simples, el negocio cambió de forma clara: hay menos oferta, la ocupación bajó y la renta requiere gestión profesional. El riesgo aumentó: meses flojos pueden afectar la rentabilidad anual. "El alquiler temporario sigue siendo un negocio rentable, pero ya no es el negocio explosivo que vimos en pandemia o en 2022. Hoy requiere gestión, realismo y saber que la vacancia juega un rol clave. Por eso muchos propietarios están volviendo al alquiler tradicional", dijo Daniel Bryn, analista de mercado y de Zipcode, quien realiza Monitor Inmobiliario.
La nueva modalidad: alquiler a mediano plazo
Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, explicó que el nuevo DNU trajo más claridad sobre la segmentación del mercado. Actualmente existe una diferencia marcada entre alquileres temporarios de hasta 90 días —registrados como turísticos o vacacionales— y alquileres de mediano plazo de 3 a 12 meses, que no están alcanzados por la regulación turística.
"El formato de mediano plazo ofrece estabilidad, contratos simples y buena rentabilidad sin los requisitos del turismo. La demanda local creció: profesionales, estudiantes y jóvenes en transición lo eligen por flexibilidad y menores costos de ingreso", añadió Rizzo.
En barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano, un dos ambientes estándar en alquiler tradicional ronda entre $750.000 y $1.150.000 mensuales. En cambio, un alquiler amoblado a mediano plazo con gastos incluidos puede ubicarse entre $850.000 y $1.400.000, según la calidad del mobiliario y la ubicación. Además, estos contratos permiten actualización de precios cada 6 meses y en moneda libre, lo que brinda ventaja frente al alquiler convencional.
Los alquileres vacacionales cortos mantienen un precio atractivo por noche, pero la alta vacancia y los costos de mantenimiento reducen su rentabilidad efectiva. Rizzo añadió: "Hoy el alquiler a mediano plazo genera ingresos netos más altos y sostenidos gracias a la demanda constante y contratos sin interrupciones".
Preferencia por contratos más largos
Muchos propietarios priorizan contratos de 3, 6 o 12 meses porque los alquileres por semana o pocos días se volvieron complejos de administrar y menos predecibles. La sobreoferta turística y la caída de la ocupación generan vacancia y costos adicionales. En cambio, los contratos de mediano plazo aseguran ocupación continua, menor rotación y costos operativos más bajos.
El perfil de inquilino también cambió. El alquiler tradicional sigue orientado a residentes permanentes, mientras que el vacacional atrae principalmente turistas extranjeros, un segmento reducido hoy.
Por su parte, el alquiler de mediano plazo tiene un perfil mixto: ejecutivos en traslado laboral, estudiantes internacionales y jóvenes locales entre mudanzas. Tras el DNU, este formato ganó protagonismo por combinar formalidad legal, rentabilidad y simplicidad administrativa.
En números
Síntesis de la evolución del mercado (2020–2025)
- Oferta temporarios: pico 2024 26.291 unidades; hoy 19.334; caída interanual –17,1%.
- Vacancia: 14–17 días por mes; ocupación 50–55%.
- Rentabilidad: temporario 6,74% anual; tradicional 5,61%.
- Tarifa diaria: u$s37, prácticamente sin cambios.
- Ingresos mensuales: alquiler temporario u$s590; tradicional u$s491.
El panorama muestra que el alquiler temporario genera ingresos superiores al tradicional, pero requiere conocimiento, gestión profesional y aceptación de la vacancia como parte del negocio. Los contratos de mediano plazo emergen como la alternativa más estable, con menor riesgo y buena rentabilidad, y se consolidaron en forma equilibrada en el mercado inmobiliario de Buenos Aires.
Costos y gestión de los temporarios
A diferencia del alquiler tradicional, en el mediano plazo el propietario debe amoblar la unidad y equiparla con lo básico: electrodomésticos, ropa de cama y vajilla. La ventaja frente al vacacional es que no se requieren estándares hoteleros, limpieza constante ni atención personalizada. Los inquilinos se manejan de forma autónoma, lo que reduce la carga operativa y mantiene los ingresos sostenidos.
Rizzo agregó que la expectativa para los próximos meses es que el mercado de mediano plazo siga creciendo. La oferta turística se regularizará mediante registro obligatorio, reduciendo la sobreoferta de propiedades cortas y promoviendo la migración hacia contratos de 3 a 12 meses. "El alquiler a mediano plazo se consolidó como punto de equilibrio: mayor rentabilidad que el tradicional sin las complejidades del turismo. Vemos demanda sostenida y oportunidades para ingresos estables en un mercado más previsible", concluyó.