Donar una casa en vida: cómo es el trámite y por qué hoy protege a propietarios y herederos

La donación de una vivienda volvió al centro de la escena en la planificación patrimonial de muchas familias. Padres y abuelos que buscan ordenar la transmisión de sus bienes, evitar trámites judiciales extensos y dar previsibilidad a sus herederos encuentran hoy en esta figura una herramienta clara, segura y jurídicamente consolidada tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la Provincia.

Según explicó Sonia Lukaszewicz, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el cambio clave fue la consolidación del régimen previsto en el Código Civil y Comercial. "La donación dejó atrás muchos temores que durante años generaron dudas. Hoy ya no es un título observable frente a una venta posterior ni frente a la constitución de un crédito hipotecario", afirmó.

Esto implica que un inmueble que fue donado puede venderse sin inconvenientes y también servir como garantía para un préstamo hipotecario, algo que durante años generó resistencia en el mercado.

Quiénes pueden donar y quiénes pueden recibir

Desde el punto de vista legal, puede donar cualquier persona mayor de edad que tenga capacidad para disponer de sus bienes. Del otro lado, puede recibir una donación cualquier persona humana o jurídica.

"No solo se trata de donaciones entre padres e hijos", señaló Lukaszewicz. "También pueden ser beneficiarios nietos, otros familiares o incluso instituciones como asociaciones civiles y fundaciones".

En el caso de menores de edad, la donación es aceptada por sus representantes legales, siempre priorizando su interés. Esta amplitud convierte a la donación en una herramienta útil tanto para la organización familiar como para fines solidarios o institucionales.

Donación o sucesión: cuándo conviene cada una

Uno de los principales motivos por los cuales las familias evalúan donar en vida es evitar una sucesión tradicional. La donación resulta especialmente conveniente cuando existe acuerdo entre quien dona y quienes reciben.

"Permite ordenar el patrimonio en vida, definir qué recibe cada heredero y reducir costos y tiempos", explicó Lukaszewicz. En estos casos, la sucesión posterior queda limitada solo a los bienes que no fueron donados.

Además, muchas donaciones se realizan con reserva de usufructo, una figura que permite que el donante continúe viviendo o usando la propiedad durante toda su vida, sin perder seguridad jurídica ni control sobre el inmueble.

Qué documentación se necesita en CABA

Para donar una vivienda en la Ciudad se requiere la documentación básica del inmueble y de las partes: título de propiedad, DNI, datos de estado civil, certificados del Registro de la Propiedad y certificados catastrales. También se analiza si corresponde el asentimiento del cónyuge o conviviente.

Más allá de los papeles, Lukaszewicz subrayó la importancia del asesoramiento previo. "Los escribanos analizamos la situación familiar completa, si hubo donaciones anteriores, cómo impactan en la herencia y si se respeta la porción legítima de los herederos".

Este análisis permite evitar conflictos futuros y dejar todo claramente establecido en la escritura.

Costos y tiempos en la Ciudad

En términos generales, la donación resulta más económica que una sucesión. En CABA no paga impuestos y los costos se concentran en honorarios notariales y gastos registrales.

Los honorarios del escribano se calculan según el arancel del Colegio de Escribanos, que suele tomar como referencia el 2% del valor del acto, considerando siempre el valor más alto entre el precio asignado, el valor fiscal o el valor real del inmueble.

El trámite puede completarse en 15 a 20 días, más el tiempo de inscripción registral. Desde la firma de la escritura, el donatario ya es propietario.

Qué cambia en la Provincia de Buenos Aires

Desde el punto de vista legal, el régimen es el mismo en todo el país. Así lo explicó Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. "El Código Civil y Comercial regula las donaciones en todo el territorio nacional, no hay diferencias de fondo entre CABA y Provincia".

Sí aparecen diferencias en materia impositiva. En territorio bonaerense rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), que no existe en la Ciudad. Este tributo aplica tanto a donaciones como a sucesiones y tiene un mínimo no imponible por donatario, con una alícuota progresiva que comienza en el 4% sobre el excedente.

Documentación, gastos y plazos en Provincia

En la Provincia se requiere el título de propiedad y los mismos certificados que en una compraventa: dominio, inhibición, catastral y estados de deuda de impuestos provinciales y municipales.

Los plazos suelen ser mayores que en la Ciudad. Según Longhi, una donación puede completarse en 30 a 60 días, si los certificados se solicitan en modalidad simple o urgente.

Puntos clave

A continiación, los aspectos claves de la donación de viviendas en CABA:

• Cláusulas especiales posibles: la donación puede incluir reserva de usufructo, derecho de reversión, cargos o condiciones expresas.
• Imputación a la herencia: el escribano deja establecido si la donación se computa o no como adelanto de herencia.
• Análisis del grupo familiar: se evalúan situaciones de familias ensambladas, convivientes y herederos con derechos futuros.
• Voluntad clara del donante: la escritura fija de manera expresa el alcance y finalidad del acto para evitar interpretaciones.
• Circulación en el mercado: desde la reforma del Código, los inmuebles donados se venden y se hipotecan sin observaciones.

Puntos a considerar en la Provincia de Buenos Aires

En tanto que, en el caso de Provincia, los aspectos a considerar son:

• Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB): debe liquidarse y abonarse para futuras operaciones sobre el inmueble.
• Mínimo no imponible por donatario: permite planificar donaciones a más de un beneficiario.
• Donaciones a terceros: pueden ser revisadas si afectan derechos de herederos forzosos o acreedores.
• Plazos según tipo de trámite: certificados urgentes permiten completar la donación en alrededor de 30 días.
• Planificación impositiva previa: evita cargas inesperadas para quienes reciben la propiedad.

Un momento elegido para planificar

Tanto en CABA como en la Provincia, los escribanos coinciden en que la donación volvió a ganar protagonismo porque ofrece orden, previsibilidad y tranquilidad. "Muchas familias buscan anticiparse, evitar trámites futuros y preservar la armonía familiar", concluyó Lukaszewicz.

Longhi agregó que "la reserva de usufructo suele ser una herramienta clave para proteger a los padres y permitirles seguir usando el bien".

En un contexto económico cambiante, la donación aparece así como una decisión patrimonial que combina previsión legal, cuidado de los vínculos y claridad para las próximas generaciones.