El mercado inmobiliario habla de cambio de tendencia: cuál es el nuevo costo de construcción en dólares por m2

El costo de la construcción en la Argentina cerró noviembre de 2025 con una dinámica más estable tras dos años de fuertes aumentos. El último relevamiento de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO) mostró una suba interanual del 26,52% y un incremento mensual del 3,20%.

El informe ubicó el valor del metro cuadrado en $1.983.640,76 y en u$s1.376,80, medido al tipo de cambio promedio del período. Si bien los costos siguen en niveles históricamente elevados, el ritmo de ajuste perdió intensidad y permite mayor previsibilidad para presupuestar obras y evaluar inversiones.

Para dimensionar la evolución reciente, en noviembre de 2023 -previo a la primera devaluación del gobierno de Javier Milei- el costo de construcción en dólares había escalado hasta alrededor de u$s1.800 por metro cuadrado.

Tras el ajuste cambiario de diciembre, la situación cambió drásticamente. El costo por m2 se había desplomado hasta los u$s1.050, marcando una corrección significativa en el mercado.

El valor actual se encuentra por debajo del pico de la última década, pero muy por encima de los u$s850 que promedió durante el primer semestre del 2020. Esta comparación muestra la volatilidad que caracteriza al sector en los últimos años.

Si bien los costos siguen en niveles históricamente elevados, el ritmo de ajuste perdió intensidad

Desde el sector advierten que se observa cierta desaceleración en la suba de costos, lo que responde a una combinación de factores. La estabilidad cambiaria, la menor presión inflacionaria y una demanda más cautelosa redujeron el impacto sobre los precios. A diferencia de otros ciclos, el mercado dejó atrás los aumentos por expectativa y se mueve con referencias más concretas de costos reales y márgenes ajustados.

Gustavo Serafín Marín, presidente de APYMECO, explicó que el cierre de 2025 marca un punto de inflexión. "El año termina con costos altos, pero con una dinámica más ordenada. La corrección fuerte ya ocurrió y hoy el sector trabaja con incrementos más moderados, lo que permite planificar con mayor previsión", señaló. También advirtió que los tiempos administrativos y los permisos de obra siguen como una variable crítica en varias jurisdicciones, con impacto directo en los costos finales.

El detalle del índice muestra que los materiales continúan como el principal motor de los aumentos, con una suba mensual del 4,96%. La mano de obra avanzó apenas 1,07%, mientras que los gastos generales y provisión de terceros exhibieron variaciones intermedias. Dentro de los insumos, ladrillos y aceros redondos encabezaron los aumentos del último año, impulsados por costos energéticos, logística, estructura impositiva y referencias internacionales.

Y según el índice Apymeco el sector acumuló una variación interanual del 26,52%, mientras que el aumento totalizó en lo que va del año el 24,02%, confirmando un escenario de desaceleración respecto de los picos registrados en 2024, aunque con costos que se mantienen en niveles históricamente elevados.

Los materiales continúan siendo  el principal motor de los aumentos

Clave a la hora de construir: elegir bien los materiales

En este contexto de costos elevados, pero más estables, la elección de materiales volvió a ocupar un rol central en la ecuación de cualquier obra. La disyuntiva entre insumos importados o de producción nacional dejó de ser una cuestión técnica para convertirse en una decisión estratégica que impacta en presupuesto, plazos y viabilidad.

Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate, explicó que hoy la decisión pasa por equilibrar calidad y previsibilidad. "Los materiales importados siguen siendo clave en rubros específicos como ascensores, climatización, carpinterías de aluminio de alta prestación o sanitarios premium. El problema no es solo el precio en dólares, sino la incertidumbre en los plazos de entrega y la dependencia logística", señaló.

Según Lucángeli, la producción nacional ganó terreno por previsibilidad y disponibilidad, aunque no por precios bajos. "Ladrillos, cemento, hierro, cerámicos y pinturas permiten planificar mejor la obra, pero también acumulan aumentos importantes por inflación, tarifas y costos laborales. Hoy no hay insumos baratos, hay insumos más previsibles", sostuvo.

Desde la mirada de la construcción, Gonzalo García Fishman, de la constructora GFZ, coincidió en que el mercado avanza hacia esquemas mixtos. "En la mayoría de los proyectos usamos materiales nacionales para estructura y terminaciones base, y reservamos los importados para elementos puntuales donde el diferencial de calidad lo justifica. Es una forma de controlar costos sin resignar valor", explicó.

García Fishman agregó que muchos desarrolladores rediseñaron proyectos para reducir la dependencia del exterior. "Se optimizan partidas, se negocia directo con proveedores y se compra con mayor anticipación. El acopio volvió a ser una estrategia para evitar saltos de precios", indicó.

La brecha entre costos de construcción y valores de venta sigue como uno de los principales condicionantes del sector. En muchos barrios, el precio de las propiedades usadas se mantiene por debajo del costo de reposición, lo que limita el lanzamiento de nuevos desarrollos. Este desfasaje explica por qué la actividad todavía no recupera volumen, pese a la mayor estabilidad macro.

Materiales de construcción 

A noviembre, según Apymeco los mayores aumentos mensuales fueron:

• Ladrillos comunes: 15,50%.
• Hierro redondo: 6,39%.
• Ladrillo hueco cerámico: 3,89%.

En tanto que, estos fueron los materiales que no tuvieron variación: 

• Cemento: 0%.
• Pinturas: 0%.
• Artefactos sanitarios: 0%.

Expectativas

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), describió 2025 como un año exigente para la construcción privada. "El sector cerró un año desafiante, con costos elevados, presión sobre la rentabilidad y una demanda que no acompañó el ritmo esperado. Aun así, el ladrillo mantuvo su fortaleza como resguardo de valor en dólares, lo que sostuvo el interés de inversores locales e internacionales", afirmó.

El directivo destacó que el mayor dinamismo se concentró en propiedades usadas, impulsadas por el crédito hipotecario, mientras que los desarrollos nuevos enfrentaron mayores dificultades por el desfasaje entre costos y precios. Analizó: "Ese escenario obliga a replantear estrategias y modelos de negocio", analizó.

De cara a 2026, el sector observa oportunidades vinculadas a la estabilidad macro y a regiones con fuerte crecimiento productivo. Tabakman señaló que la ausencia de un año electoral y un contexto más previsible pueden generar mejores condiciones para la inversión. "Para que el sector vuelva a crecer en volumen hace falta un combo de estabilidad en el tiempo, crédito y reducción de la carga impositiva. Todo eso empieza a aparecer, de a poco, pero en la dirección correcta", concluyó.