Qué sueldo mínimo se requiere para acceder a un crédito hipotecario para comprar un departamento

El regreso del crédito para la compra de un departamento volvió a poner sobre la mesa una pregunta entre quienes evalúan acceder a su primera vivienda: qué nivel de sueldo necesitan para calificar ante un banco. Aunque las líneas de financiamiento están disponibles desde 2024, el acceso sigue atado al salario exigido y a un esquema de evaluación más estricto.

La principal barrera sigue siendo el nivel de ingresos. La cuota no puede superar el 25% del salario del solicitante o del grupo familiar, una condición que deja afuera a muchos de los que buscan comprar. A eso se suman tasas más altas y valores inmobiliarios que, medidos en pesos, se encarecieron en los últimos meses.

En paralelo, los bancos endurecieron el análisis de cada caso. Hoy miran con más lupa la estabilidad laboral y el historial crediticio. Incluso el Banco Nación, pese a mantener la tasa más baja del mercado, elevó las exigencias y dejó afuera a perfiles que antes lograban avanzar con el trámite.

El piso de ingresos que piden los bancos

Los requisitos varían según la entidad, pero en todos los casos se ubican por encima del salario promedio. Cada banco fija un piso mínimo para iniciar el trámite, que funciona como primer filtro antes de avanzar con la evaluación del crédito. En términos salariales, ese piso equivale hoy a entre 3 y 15 salarios mínimos, según el banco.

En Banco Credicoop, los ingresos mensuales exigidos superan los $3.000.000. Banco del Sol establece un mínimo de $1.000.000, mientras que ICBC Argentina pide ingresos iguales o superiores a $1.100.000. En el caso de BBVA Argentina, el piso equivale a cuatro salarios mínimos, aunque para acceder a la tasa más baja los ingresos deben superar los 5.000.000 pesos.

Banco Santander exige $1.540.000 para la compra de vivienda permanente y $1.700.000 para vivienda no permanente. Banco Supervielle, por su parte, fija el umbral por encima de los $5.000.000 mensuales.

Estos valores, sin embargo, no garantizan el acceso al crédito. El ingreso mínimo habilita a iniciar el trámite, pero la aprobación final depende de que la cuota no supere el 25% del salario del solicitante o del grupo familiar. En muchos casos, ese límite obliga a reducir el monto del préstamo, extender el plazo o sumar ingresos adicionales para poder concretar la operación.

Cuántas horas de trabajo hacen falta

La relación entre salarios y precios de las propiedades se entiende mejor cuando se traduce en horas de trabajo. Hoy, el valor promedio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s2.450 por metro cuadrado.

Para un departamento chico, de dos ambientes y unos 50 metros cuadrados, el precio se mueve en torno a los u$s130.000, con valores que suelen ser más altos en los barrios de mayor demanda.

Si se toma como referencia el salario mínimo vigente desde enero de 2026, de $341.000 mensuales, y una jornada laboral de 48 horas semanales, el ingreso mensual equivale a unas 192 horas de trabajo. Convertido a pesos al tipo de cambio paralelo, el valor de un departamento de ese rango supera los $200 millones.

Con esos números, un trabajador que cobra el salario mínimo debería destinar más de 100.000 horas de trabajo para comprar un departamento chico en las zonas más caras de la Ciudad.

El crédito vuelve a ganar protagonismo

Durante 2025, el crédito volvió a ganar peso en el mercado inmobiliario. Según estimaciones del sector, cerca del 30% de las operaciones se cerraron con financiamiento, un factor que empezó a incidir en la decisión de compra. En muchas consultas aparece una cuenta básica: cuánto se paga hoy de alquiler y cuánto sería la cuota de un préstamo.

A eso se sumó una mejora en los tiempos de los bancos. Con respuestas más claras, avanzaron operaciones que antes se frenaban al inicio. "Hoy hay más consultas que llegan a instancias concretas, con preaprobaciones y números cerrados", explicó Jan Kolonski, directora del Área Residencial de Baigun Realty.

Según Kolonski, esta herramienta permitió activar decisiones que venían postergadas. "El año pasado se vio más movimiento en operaciones con financiamiento, sobre todo en unidades usadas y de tamaño intermedio. No es un fenómeno masivo, pero sí más visible que en años anteriores", señaló.

Por ahora, ese mayor dinamismo no se traslada a las decisiones de los desarrolladores. Según explicó Federico Akerman, director de Terres, las inversiones se siguen definiendo sin crédito bancario.

"El desarrollador no recurre al crédito. Los proyectos se encaran con capital propio, acuerdos privados o estructuras armadas", señaló.

Para Akerman, el impacto del financiamiento aparece primero del lado de la demanda. "En una primera etapa beneficia a quienes ya estaban cerca de comprar. El cambio más profundo llega cuando los ingresos permiten proyectar una primera vivienda financiada en el tiempo", concluyó.