Alquileres: casi no se consiguen departamentos de 3 ambientes en la Ciudad y los precios vuelan

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una fuerte presión sobre los departamentos de tres ambientes, el tipo de unidad más buscado por familias con uno o dos hijos y, al mismo tiempo, uno de los más escasos dentro de la oferta disponible. Aunque todavía aparecen excepciones por debajo de los $800.000 mensuales, los precios promedio muestran que ese monto funciona como piso en gran parte de los barrios porteños, sobre todo en zonas con buena conectividad, servicios y cercanía a escuelas.

Según datos de Zonaprop correspondientes a enero de 2026, los valores promedio de los departamentos de tres ambientes —calculados sobre una superficie homogénea de 73,5 m2— superan el millón de pesos en numerosos barrios de la Ciudad. El ranking lo encabeza Villa Urquiza, con un valor promedio de $1.257.000 mensuales, seguida por Palermo ($1.245.000), Villa Devoto ($1.203.000), Villa Ortúzar ($1.198.000) y Núñez (1.195.000 pesos).

Este comportamiento responde a una combinación de factores. Por un lado, la demanda sostenida de unidades familiares en un contexto de menor oferta. Por otro, el corrimiento de precios que dejó la salida de la Ley de Alquileres y la firma de contratos bajo nuevas reglas, con ajustes más frecuentes y valores iniciales más altos.

Un producto poco atractivo para inversores

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño, vinculó este escenario con una cuestión estructural del mercado. Desde su análisis, el departamento de tres ambientes no resulta el producto preferido por los inversores, que suelen inclinarse por monoambientes o unidades de dos ambientes debido a una mejor relación entre inversión inicial y renta mensual. Esa lógica reduce el stock disponible para familias y empuja los valores al alza.

Liotto explicó que, aun en este contexto, el mercado no opera con rigidez absoluta. En barrios como Liniers, La Paternal y otros sectores con buena cercanía al transporte público todavía aparecen oportunidades en rangos más bajos, aunque cada vez son menos frecuentes. En esos casos, el precio publicado suele funcionar como punto de partida y no como valor definitivo, con margen para negociar condiciones.

Alquileres: el mapa de precios

Además del corredor norte, otros barrios muestran valores elevados que confirman la tendencia general. Chacarita ($1.190.000), Belgrano ($1.187.000) y Colegiales ($1.138.000) se mantienen por encima del millón, mientras que Saavedra ($1.130.000) y Coghlan ($1.109.000) también superan ampliamente el umbral de los $800.000.

En un escalón intermedio aparecen Villa del Parque ($1.088.000), Villa Crespo ($1.076.000), Caballito ($1.058.000), Recoleta ($1.050.000) y Almagro ($1.046.000), barrios que históricamente ofrecían opciones más accesibles para la clase media y que hoy reducen de forma significativa ese margen.

Los cinco más caros y los cinco más baratos

Los cinco barrios más caros para alquilar un tres ambientes en CABA:

• Villa Urquiza: $1.257.000.
• Palermo: $1.245.000.
• Villa Devoto: $1.203.000.
• Villa Ortúzar: $1.198.000.
• Núñez: $1.195.000.

Los cinco barrios más baratos dentro del ranking:

• Constitución: $808.000.
• Villa Lugano: $852.000.
• San Nicolás: $856.000.
• Parque Patricios: $890.000.
• Balvanera: $901.000.

Aun en estos barrios, los valores se mantienen elevados si se los compara con los ingresos promedio y con el escenario previo a la derogación de la Ley de Alquileres.

Expensas influyen fuertemente

A la presión del alquiler se suma el costo de las expensas, un gasto que en los últimos años creció por encima de los aumentos contractuales y que recién mostró cierta desaceleración en los últimos meses. Hoy, en la Ciudad, las expensas promedian cerca de $250.000 mensuales y representan un porcentaje cada vez mayor del gasto total del hogar.

Liotto remarcó que este punto se transformó en uno de los primeros filtros al momento de elegir una propiedad. Un edificio con gastos desalineados respecto del valor locativo pierde atractivo de manera inmediata, incluso cuando el alquiler resulta competitivo.

Puerto Madero, un mercado aparte

Puerto Madero constituye un caso completamente distinto dentro del mercado porteño. Allí, la oferta en pesos es prácticamente inexistente. Los alquileres se pactan en dólares y un departamento de tres ambientes supera los u$s1.300 mensuales en nuevos acuerdos, a lo que se suman expensas altas.

Esta dolarización total deja al barrio fuera del alcance de la mayoría de las familias y refuerza la segmentación interna del mercado de alquileres en la Ciudad.

Qué mirar al firmar un contrato y cómo se ajusta hoy

Para entender cómo se negocian los contratos en este nuevo escenario, Josefina Ortale, de Otero Rossi CB, aportó una mirada clave sobre los puntos que hoy definen un acuerdo de alquiler. Según explicó, los contratos que aún se ajustan por el Índice de Contratos de Locación (ICL) muestran una dinámica distinta a la de años anteriores. El índice, que combina inflación y salarios, dejó de ubicarse sistemáticamente por encima del IPC y, en algunos meses, incluso quedó por debajo. Aun así, la tendencia del mercado apunta a reemplazar esos contratos por acuerdos con ajustes más frecuentes.

Ortale señaló que hoy la modalidad más utilizada es la actualización por IPC trimestral, una fórmula que brinda mayor previsibilidad tanto para propietarios como para inquilinos y se encuentra más alineada con la inflación actual. En ese marco, recomendó prestar especial atención a tres ejes centrales al firmar un contrato: el índice de actualización, la frecuencia de los ajustes y la fecha exacta en la que se aplican.

También destacó la importancia de dejar claramente asentadas las condiciones de rescisión, los intereses por mora y el estado del inmueble al momento de la entrega y de la devolución. El uso de inventarios detallados, planillas de estado de la propiedad y registros fotográficos se volvió una práctica habitual para evitar conflictos al finalizar el contrato.

"El mercado se volvió más técnico y más exigente. Hoy, entender cómo se ajusta el alquiler y qué se firma resulta tan importante como el valor inicial", concluyó Ortale.