Cambio total de expectativas en el mercado de departamentos usados: qué pasa con los precios

El mercado de departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires consolidó durante el último año un escenario de mayor actividad, pero con reglas distintas a las de otros ciclos. Hay operaciones, hay compradores y hay volumen, aunque los precios avanzan con mucha cautela. Lejos de los saltos abruptos, el segmento muestra estabilidad, selectividad y una lógica cada vez más técnica, donde el valor real se impone sobre la expectativa.

Las casi 70.000 escrituras registradas en CABA durante 2025 confirmaron que el mercado dejó atrás la parálisis. El dato no solo habla de cantidad, sino de calidad del movimiento: la mayoría de las operaciones se concentró en viviendas usadas, impulsadas por precios contenidos, mayor oferta y un comprador mejor informado, que compara, analiza y decide con menos apuro.

En ese contexto, el usado volvió a ser protagonista porque ofrece algo que hoy el mercado valora más que nunca: previsibilidad. Frente a costos de construcción elevados, proyectos en pozo que aún buscan convalidar valores y crédito hipotecario parcial, el departamento existente aparece como la opción más directa para resolver vivienda o inversión.

Precios contenidos y una nueva lógica de valuación

Uno de los cambios más claros del mercado actual es la estabilización de los precios. Según datos de Reporte Inmobiliario, los valores por metro cuadrado en CABA convergieron desde mediados de 2025 hacia un nivel de equilibrio, con oscilaciones acotadas y sin sobresaltos. Los promedios se ubicaron en torno a u$s2.178 por m2 para monoambientes, u$s1.905 para unidades de dos ambientes y u$s1.832 para tres ambientes.

Esta estabilidad no implica debilidad, sino un reordenamiento. El precio dejó de ser aspiracional y pasó a funcionar como un dato técnico que el mercado valida o descarta rápidamente. Quien se corre de la referencia queda fuera de la demanda.

Jimena Maderna, titular de Maderna Inmobiliaria, lo sintetizó con claridad: "Hoy el comprador prioriza valor real, no expectativa". La mayor disponibilidad de información y comparables redujo el margen para sobreprecios. La ubicación sigue siendo clave, pero ya no justifica cualquier valor si no está respaldado por operaciones concretas.

Más oferta, comprador con poder de decisión

El volumen de inmuebles publicados reforzó el poder del comprador. "Hoy el comprador tiene opciones y tiempo", planteó Maderna. Esa combinación cambió los tiempos de venta y la dinámica de negociación. Propiedades bien ubicadas, pero mal tasadas, pierden visibilidad rápidamente y quedan fuera del radar.

Luis Miguel Cevasco, titular de Cevasco Negocios Inmobiliarios, sumó una lectura estructural. "El comprador actual no solo mira precio: mide riesgo", señaló. En un país atravesado por crisis recurrentes, la decisión de compra incorpora variables que antes se relativizaban: seguridad jurídica, documentación en regla y posibilidad real de escriturar.

En ese marco, los sobreprecios dejaron de ser tolerados incluso en barrios consolidados. Cuando el valor no está acompañado por papeles claros y condiciones de cierre concretas, la demanda se retira.

Documentación y apto crédito, el nuevo filtro

Otro rasgo central del mercado inmobiliario del usado es el peso creciente de la documentación. Hoy se descartan operaciones por sucesiones sin finalizar, planos desactualizados o inmuebles no aptos crédito. "El comprador paga lo que puede defender legal y fiscalmente", explicó Cevasco. El precio pierde sentido si la operación no puede cerrarse en regla.

Este punto se volvió clave con el regreso parcial del crédito hipotecario. Si bien los préstamos no impulsaron una suba generalizada de valores, sí ordenaron el mercado. Los bancos exigen dominio perfecto y rechazan inconsistencias mínimas, lo que dejó fuera de juego a una porción importante de la oferta.

El crédito movió operaciones, no precios

El regreso del crédito hipotecario explicó buena parte del repunte de la actividad durante 2025. Según datos de REMAX, las operaciones con financiamiento pasaron del 1,9% a comienzos del año a cerca del 4% en octubre, con más de 500 escrituras con hipoteca en apenas dos meses.

Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina y Uruguay, destacó el efecto multiplicador del crédito. "Por cada operación cerrada se generan entre dos y tres más, porque quien compra habilita a otro a volver al mercado", explicó. Sin embargo, advirtió que ese impulso perdió fuerza hacia el segundo trimestre. "Desde septiembre (cuando los bancos subieron tasas o endurecieron condiciones) en adelante el mercado se planchó. Apareció incertidumbre y los créditos se retiraron".

El resultado fue un mercado activo, pero con precios contenidos. Durante 2025, los valores de los departamentos usados subieron apenas 7% interanual, muy por debajo de las proyecciones iniciales. El metro cuadrado promedio en CABA pasó de u$s2.029 a u$s2.178, una suba moderada que refleja más movimiento que presión alcista.

Qué tipo de departamento será más demandado

La demanda se concentró en tipologías con salida probada. Según datos de Baigun Realty, los departamentos de dos y tres ambientes con cochera lideraron las consultas, seguidos por monoambientes orientados a renta. No se trató de una moda, sino de una estrategia defensiva: unidades flexibles, con rápida liquidez y bajo riesgo.

El comprador priorizó productos que permiten múltiples escenarios: vivir, alquilar o revender sin fricciones. En ese esquema, el usado bien ubicado, en buen estado y con papeles en regla sigue siendo el activo más buscado.

Barrios firmes y zonas con potencial

Palermo, Belgrano, Las Cañitas y Villa Crespo concentraron gran parte de la demanda. Palermo lideró las búsquedas de unidades chicas para renta, mientras que sectores como Palermo Chico captaron la demanda de departamentos grandes.

En paralelo, barrios como Chacarita, Colegiales y Villa Crespo mostraron un crecimiento sostenido, apalancado en renovación urbana, conectividad y valores todavía competitivos. Son zonas elegidas por usuarios finales que buscan vivir y capturar revalorización futura.

¿Comprar ahora o esperar?

La respuesta depende del objetivo. Para quien busca vivienda, el escenario actual ofrece precios estables, mayor poder de negociación y más opciones. Para el inversor, el usado sigue siendo atractivo por su previsibilidad y menor exposición al riesgo de obra.

Sosa lo resumió con una mirada de mediano plazo: "Las propiedades en Argentina siguen baratas en términos históricos. Si el crédito vuelve de forma sostenida, el valor del metro cuadrado va a reaccionar. Sin eso, el mercado seguirá activo, pero con precios contenidos".