La extraña foto del mercado inmobiliario: por qué cayeron compraventa de propiedades y créditos hipotecarios

El año comenzó, en la Ciudad de Buenos Aires, con una caída interanual tanto en las ventas de propiedades como en los créditos hipotecarios.

El dato es que durante enero se realizaron 3423 compraventas, mostrando una caída interanual del -6,1% contra enero de 2025 que tuvo 3645 escrituras.

"La caída mensual en la cantidad de escrituras es muy importante aunque lógica y habitual, por ser diciembre el mejor mes de cada año y enero, por un tema estacional, de los más bajos", señala Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

No obstante, al analizar la película y no la foto, "vemos que en los últimos 11 años es el 3° mejor mes de enero, siendo casi idéntico al de enero de 2017", señala.

Según el especialista, encontrar una explicación a la caída interanual, es difícil. Sin embargo, "el claro freno en el otorgamiento de créditos hipotecarios, que fundamentalmente se comprobó en el último bimestre del año pasado -luego de llegar a un récord en octubre con 1501 créditos otorgados- por un tema relacionado con las elecciones distritales en PBA en septiembre y nacionales en octubre, puede ser uno de los ítems fundamentales que sustentan la caída".

Por su parte, la Presidente del Colegio de Escribanos, Magdalena Tato, afirmó que el primer mes del año en materia de compraventas tiene varias lecturas.

"La primera es que enero es estacionalmente el período de menor actividad. De todas maneras, la medición interanual dio una baja del 6%, aunque en hipotecas marcó un descenso de un 19% y está explicado en casi 200 operaciones menos con crédito".

Además, indicó que "la tendencia a comparar con 2025 estará influenciada por el nivel de préstamos, ya que el año pasado tuvo niveles arriba de 1.000 y llegó a trepar hasta 1.500".

Finalmente, señaló que "el panorama hace pensar que habrá menos actividad allí, pero esperamos que pueda llegar un nuevo flujo de estímulos a la vivienda".

La incidencia del crédito hipotecario

Los créditos también mostraron un retroceso interanual con 765 hipotecas contra las 945 de enero de 2025 (-23,5%), teniendo una incidencia sobre el total de escrituras del 22,3%. "Recordemos que en 2025 tuvimos un promedio mensual de hipotecas de 1163", señaló Alejandro Braña.

El máximo nivel de incidencia del crédito hipotecario en CABA en los últimos 10 años fue entre noviembre de 2017 y mayo de 2018 con un pico en enero de 2018 que mostró un 48% de incidencia y le siguió marzo del mismo año con un 45 por ciento.

Para Fabián Achával, titular de Achaval Propiedades, las mediciones están bien realizadas, pero hay un tema administrativo que influye en la lectura de los datos. "Durante septiembre, octubre, noviembre y diciembre no se otorgaron nuevos créditos, ya que muchos correspondían a carpetas preaprobadas con la tasa de interés anterior. Por eso, los datos que aparecerán en los próximos informes reflejarán operaciones realizadas bajo las nuevas condiciones crediticias", explica.

Perspectivas positivas para 2026

Aun con este panorama, las perspectivas para 2026 se mantienen positivas gracias a varios factores: la estabilidad cambiaria, una oferta de inmuebles que hoy se encuentra en valores razonables y la ausencia de un calendario electoral que genere incertidumbre.

"El mercado está a la espera de la última pieza clave: el regreso con fuerza de los créditos hipotecarios a tasas accesibles, algo que ya comienza a vislumbrarse en el horizonte", señala el bróker inmobiliario Sebastián Dbsie.

Un arranque de año entre los mejores de la década

Para el referente inmobiliario, cuando se analizan las estadísticas en perspectiva, "no hay demasiados fundamentos para el pesimismo" ya que enero de 2026 se ubicó entre los mejores arranques de año de la última década, sólo por detrás de 2018 y 2025.

De hecho, el volumen de operaciones registrado en enero de 2026 duplica el promedio de compraventas de los meses de enero entre 2020 y 2024. Por lo tanto, para Dbsie, "desde el punto de vista estadístico, no hay elementos que justifiquen una señal de alarma".

Por ello, el próximo informe será clave para confirmar si el descenso observado responde a un fenómeno aislado y estacional o si, por el contrario, marca el inicio de una desaceleración más sostenida en la tendencia del mercado.

Dicho esto, también señala que, "más allá del buen desempeño histórico de enero, en la calle aparecen algunas variables que el sector sigue de cerca: la oferta de propiedades continúa acumulándose y los compradores ya no muestran la misma voracidad que el año pasado".

Por eso, aunque las cifras de enero no justifican un clima de preocupación, "sí obligan a poner especial atención en los datos que arroje febrero", explica.

Además, hay un dato positivo: el 2026 tendrá menos costos operativos en las compraventas con la reducción del Impuesto de Sellos en CABA del 3,5 al 2,7%, y la eliminación de esta carga en créditos hipotecarios destinados a la vivienda única.