Crédito hipotecario: cuánto hay que ganar para comprar un departamento de u$s100.000 y en cuánto arrancan las cuotas

El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a mover el mercado inmobiliario después de varios años de virtual parálisis. Sin embargo, el acceso al financiamiento todavía está lejos de ser masivo ya que las condiciones que fijan los bancos muestran que para muchas familias la posibilidad de comprar vivienda con crédito es limitada.

En los últimos meses, el costo del financiamiento comenzó a subir y los bancos endurecieron sus criterios para aprobar préstamos, lo que se tradujo en tasas más altas y evaluaciones más estrictas del perfil crediticio de los solicitantes.

Entre las entidades financieras que ya ofrecen créditos hipotecarios, algunas opciones muestran tasas nominales que van desde el 11,5% y llegan a niveles cercanos al 13%. Los bancos públicos, en cambio, mantienen costos más bajos, aunque también ajustaron sus condiciones. El Banco Nación, por ejemplo, elevó su tasa al 9% y reforzó los requisitos para acceder al financiamiento.

En la práctica, esto implica que las entidades buscan perfiles con ingresos estables, bajo nivel de endeudamiento y buen historial crediticio. El endurecimiento de los criterios funciona como un filtro adicional para moderar la demanda crediticia en un contexto en el que el sistema financiero todavía enfrenta restricciones para expandir el préstamo a largo plazo.

Las tasas también reflejan las condiciones macroeconómicas. La falta de fondeo de largo plazo y el nivel de riesgo país encarecen el financiamiento y limitan la capacidad de los bancos para otorgar préstamos hipotecarios a gran escala.

En ese contexto, el volumen de créditos todavía es reducido. Desde mediados de 2024 comenzaron a reactivarse las operaciones hipotecarias y el crecimiento fue gradual. Según estimaciones privadas del mercado inmobiliario, actualmente se registran alrededor de 3.500 operaciones mensuales en todo el país, con montos promedio cercanos a los u$s100.000.

Las características de los nuevos préstamos también muestran ciertos parámetros comunes. En general, los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, por lo que los compradores deben contar con un ahorro previo para cubrir el anticipo y los gastos de la operación.

Cuotas desde $700.000 para acceder a un crédito hipotecario

A partir de esas condiciones, simulaciones elaboradas por consultoras privadas del sector financiero permiten dimensionar qué ingresos se necesitan hoy para comprar una vivienda con financiamiento bancario. Si se toma como referencia un departamento de dos ambientes valuado en torno a los u$s100.000, el comprador debería contar con un ahorro previo de entre u$s20.000 y u$s30.000 para cubrir el anticipo, ya que la mayoría de los bancos financia cerca del 75% del valor de la propiedad.

En ese escenario, el crédito hipotecario sería de aproximadamente u$s75.000. Con tasas actuales del mercado y plazos de hasta 20 o 30 años, la cuota inicial ronda los $700.000 mensuales en las opciones más competitivas del sistema financiero.

Dado que los bancos suelen exigir que la cuota no supere entre el 25% y el 30% del ingreso familiar, el hogar debería demostrar ingresos cercanos a $2,5 millones mensuales para poder acceder al préstamo, según cálculos elaborados por la consultora económica FMyA, dirigida por el economista Fernando Marull.

En entidades con tasas más elevadas, la cuenta cambia de forma significativa. Con costos financieros más altos, la cuota inicial puede acercarse a los $1,4 millones, lo que eleva el ingreso familiar requerido a un rango de entre $5,5 millones y $7 millones mensuales.

Otro dato que aparece en las simulaciones es la relación entre la cuota del crédito y el costo de alquilar una vivienda similar. En la Ciudad de Buenos Aires, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $680.000 mensuales, de acuerdo con relevamientos del portal inmobiliario Zonaprop, uno de los principales sitios de búsqueda de propiedades del país.

La diferencia es que, mientras el alquiler se ajusta según las condiciones del contrato, en los préstamos hipotecarios UVA la cuota se actualiza por inflación a través del índice CER. Esto implica que el monto inicial suele ser más bajo, pero se incrementa con el tiempo en función de la evolución de los precios.

El crédito hipotecario empieza a recuperar terreno

Los datos del mercado también muestran que el crédito hipotecario comenzó a recuperar terreno en el último año. Durante 2025 se firmaron 44.305 préstamos hipotecarios en la Argentina, el cuarto mayor volumen desde 2004, según datos del sistema financiero. La cifra marca un cambio respecto de los años previos, cuando el financiamiento para vivienda prácticamente había desaparecido del mercado.

De todos modos, el nivel actual todavía se ubica por debajo de los momentos de mayor expansión del crédito hipotecario en la Argentina. El sistema financiero local mantiene una participación reducida del financiamiento para vivienda en relación con el tamaño de la economía, algo que los especialistas suelen vincular con la volatilidad macroeconómica y la dificultad para desarrollar instrumentos de crédito a muy largo plazo.

Aun así, el regreso de las líneas hipotecarias comenzó a tener impacto en el mercado inmobiliario. En distintas ciudades del país volvieron a crecer las consultas para comprar vivienda con financiamiento bancario, especialmente entre quienes ya cuentan con un ahorro previo en dólares para cubrir el anticipo y necesitan crédito para completar la operación.