Créditos hipotecarios: todo lo que hay que saber para comprar una propiedad de u$s100.000

Pasado el verano, sobre todo a fin de marzo, se espera que los créditos hipotecarios vuelvan a reactivar el mercado inmobiliario argentino. Se instala una pregunta clave entre quienes buscan comprar vivienda: cuánto dinero se necesita realmente para acceder a una propiedad.

Actualmente son más de 15 los bancos que ofrecen líneas hipotecarias, entre ellos entidades públicas como el Banco Nación y el Banco Ciudad, privadas como el Santander (bajó las tasas recientemente al 9,5% para quienes cobran su sueldo allí) —que fue uno de los primeros en relanzarlos— y el Supervielle, además de bancos provinciales como los de Córdoba y Corrientes.

La mayoría de las líneas se estructuran bajo el sistema UVA, con plazos que van de 15 a 30 años y que permiten financiar la compra, ampliación o refacción de viviendas.

Estacionalmente en verano disminuye la demanda, pero en las inmobiliarias poco a poco comienzan a recibir un incremento de consultas de personas interesadas en comprar, luego de varios años en los que el crédito hipotecario prácticamente había desaparecido del mercado.

El fenómeno se produce además en un contexto particular: los valores de las propiedades en la ciudad y en la provincia de Buenos Aires habían caído hasta 50% en dólares desde 2018, aunque en los últimos meses comenzaron a mostrar señales de recuperación.

Cuánto dinero se necesita para comprar

Más allá de la posibilidad de acceder a un crédito, uno de los aspectos centrales que deben analizar los compradores es el capital inicial necesario para concretar la operación.

En la mayoría de los casos, los bancos financian el 75% del valor del inmueble. Esto implica que el comprador debe contar previamente con un ahorro equivalente al 20% o 30% del precio de la propiedad.

En el caso de una vivienda valuada en u$s100.000, ese monto inicial puede ubicarse entre u$s20.000 y u$s30.000.

A ese capital propio deben sumarse los gastos de la operación, que incluyen honorarios profesionales, impuestos y costos administrativos vinculados a la escritura.

En términos generales, se recomienda contar con entre un 6% y un 8% adicional para cubrir todos los costos asociados a la compra.

Entre ellos aparecen la comisión de la inmobiliaria, honorarios del escribano, gastos de escrituración, impuestos, certificados administrativos y costos vinculados a la constitución de la hipoteca.

Para comprar una propiedad de u$s100.000 con crédito hipotecario, los especialistas recomiendan considerar:

• Ahorro inicial: entre u$s20.000 y u$s30.000 (20% a 30% del valor del inmueble).

• Gastos de la operación: entre 6% y 8% del valor de la propiedad.

• Capital total disponible: entre u$s26.000 y u$s38.000 aproximadamente.

• Financiamiento bancario: suele cubrir el 75% del precio del inmueble.

Cómo evaluar si conviene tomar un crédito

Los especialistas coinciden en que antes de iniciar el proceso resulta clave analizar la situación laboral y la capacidad de pago a largo plazo.

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señaló que la estabilidad de los ingresos es uno de los factores centrales al momento de decidir.

"La principal recomendación que le daría hoy al interesado en el crédito hipotecario es entender cuál es su posición frente a su situación laboral y en el mercado en el que se está manejando", explicó.

Según el especialista, algunos perfiles profesionales pueden encontrar en este contexto una oportunidad interesante.

"Un joven que es programador de sistemas, profesiones muy demandadas laboralmente, encontrará en los créditos una oportunidad atractiva, ya que su profesión está en pleno crecimiento y seguramente para adelante tenga más ingresos o mejores oportunidades", agregó.

Los bancos, además, establecen un límite para la relación entre la cuota del crédito y los ingresos del solicitante. En general, ese ratio no puede superar el 25% o el 30% de los ingresos demostrables.

Qué propiedad elegir

Otro aspecto que recomiendan analizar los especialistas es el tipo de vivienda a comprar y su proyección a futuro. Walger explicó que muchas veces los compradores se enfocan en la cuota actual sin considerar cómo puede evolucionar su situación personal.

"Un joven con un buen recibo de sueldo puede adquirir cómodamente un departamento de un ambiente, pero por edad y proyección laboral quizás le convenga intentar acceder a una unidad más amplia, como un ambiente y medio divisible o un dos ambientes", señaló.

En ese sentido, explicó que la diferencia de valor entre unidades puede diluirse cuando el crédito se financia a 20 o 30 años.

Agregó: "A corto plazo podría necesitar más metros porque se junte con una pareja, y los créditos ofrecen una oportunidad en este sentido. Esa diferencia de valor prorrateada a lo largo del plazo puede no significar mucho más en la cuota mensual".

Cómo funcionan las cuotas UVA

Una de las características principales de los créditos hipotecarios actuales es que se ajustan por el sistema UVA, una unidad que evoluciona según la inflación.

Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que este mecanismo exige prudencia al momento de calcular la capacidad de pago.

"Al optar por un crédito UVA, las cuotas y el capital se ajustan por inflación, lo que podría provocar que la cuota suba en algunos meses más que los ingresos futuros. Por eso es prudente no llegar al límite permitido en el primer vencimiento", indicó.

Zampone recomendó analizar con detalle las condiciones del préstamo antes de avanzar con la operación.

Entre los aspectos clave aparecen el plazo, la tasa de interés, el porcentaje de financiamiento y la relación entre cuota e ingresos.

También resulta fundamental comprender el funcionamiento del ajuste por inflación y prever cómo podría impactar en el valor de las cuotas en el tiempo.

Gastos y documentación

Además del anticipo y los costos de la operación, los compradores deben considerar otros gastos asociados al crédito.

Entre ellos aparece el seguro contra incendio, obligatorio en las hipotecas, y el seguro de vida que cubre el saldo de la deuda en caso de fallecimiento del titular.

"Este seguro tiene un monto generalmente bajo, pero forma parte de los costos que deben contemplarse dentro de la cuota total", explicó Zampone.

También se deben considerar impuestos, tasas, sellados y gastos administrativos vinculados al proceso de escrituración e inscripción de la hipoteca.

Entre los principales requisitos que suelen pedir los bancos para acceder a un préstamo hipotecario aparecen:

• Ingresos demostrables (recibos de sueldo o documentación de actividad independiente).

• Relación cuota/ingreso que no supere el 25% o 30%.

• Antigüedad laboral mínima, que suele ser de entre 1 y 2 años.

• Historial crediticio sin deudas o atrasos.

• Tasación del inmueble aprobada por el banco.

• Documentación legal de la propiedad, como título, planos aprobados y certificados administrativos.

El rol del escribano

En este proceso, el escribano cumple un papel clave para verificar la situación legal del inmueble.

Andrea Rey, escribana de la nómina del Banco Nación, recomendó que los compradores se asesoren antes de firmar cualquier documento.

"Es importante contactar un notario de confianza para verificar los títulos de propiedad y no firmar un boleto de compraventa hasta que el crédito esté aprobado y la reserva esté sujeta al crédito y al estudio de títulos", acotó.

La documentación necesaria para iniciar el trámite incluye tanto información personal del solicitante como datos del inmueble que se pretende adquirir.

En el caso de la propiedad, se debe presentar el título, los planos aprobados, certificados administrativos y la reserva inmobiliaria.

Rey explicó que, gracias a la digitalización de trámites, los plazos de escrituración en la Ciudad de Buenos Aires suelen ser relativamente breves. "En CABA los procesos pueden completarse en menos de un mes una vez que la documentación está aprobada", amplió.

Diferencias entre CABA y provincia

Los costos de una operación inmobiliaria también pueden variar según la jurisdicción.

En la Ciudad de Buenos Aires, la comisión inmobiliaria suele ubicarse en torno al 4% del valor de la propiedad más IVA, mientras que en la provincia de Buenos Aires ese porcentaje generalmente ronda el 3%.

Valentín López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, explicó que en territorio bonaerense también existen algunas diferencias en los gastos administrativos.

"Los gastos de escritura suelen oscilar entre el 5% y el 7% del valor de la compra, además del informe sobre el estado parcelario, que debe realizarse en la provincia", señaló.