Cambio de tendencia en el mercado de alquileres: se moderan las subas y demora más tiempo encontrar inquilino

El mercado de alquileres de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de mayor equilibrio después de varios años de fuertes tensiones entre oferta, regulación y precios. Si bien los valores se mantienen altos para aquellos inquilinos que no lograron recuperar la caída salarial de los últimos 3 años, lo hacen a un ritmo que en muchos casos se ubica por debajo o apenas en línea con la inflación general.

Al mismo tiempo, algunas propiedades tardan más tiempo en alquilarse. En ciertos casos pueden permanecer en el mercado hasta tres meses antes de concretar una operación, un fenómeno que refleja una mayor sensibilidad del mercado a los precios y a las condiciones de contratación.

Los especialistas coinciden en que detrás de esta dinámica hay varios factores que operan al mismo tiempo: salarios que no acompañan la inflación, una oferta que creció tras la desregulación del mercado y un mercado que comienza a recuperar lentamente la rentabilidad para los propietarios.

Precios que crecen pero sin superar la inflación

Según datos del relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, los aumentos de los alquileres comenzaron a moderarse en los últimos trimestres y hoy se mueven prácticamente en línea con la inflación del resto de los bienes y servicios.

En el último año, la inflación general del período analizado —entre enero de 2025 y enero de 2026— fue del 33%, según el último dato del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC). En ese contexto, los valores de los alquileres muestran incrementos similares o incluso por debajo de ese nivel.

En ese mismo lapso, los departamentos usados de calidad estándar que se ofrecen en alquiler en CABA registraron incrementos similares, aunque con algunas diferencias según el tamaño de las unidades.

En promedio, los departamentos de dos ambientes aumentaron 36,47%, mientras que las unidades de tres ambientes registraron un incremento del 32,31%.

Este comportamiento refleja un mercado que dejó atrás la volatilidad extrema de años anteriores y comienza a mostrar una dinámica más estable.

Los valores promedio también permiten dimensionar el nivel actual de los alquileres en la ciudad. Según Reporte Inmobiliario:

• El valor medio para departamentos usados de dos ambientes en febrero de 2026 se ubicó en $748.373 mensuales.
• En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor promedio superó los $972.094.

Aun con estos niveles, los precios no logran despegar claramente de la inflación, en parte porque el mercado encuentra un límite en el poder adquisitivo de los inquilinos.

El límite de los ingresos

Para Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, el principal factor que explica por qué los alquileres no superan a la inflación está directamente relacionado con los ingresos.

"Los alquileres crecen por debajo de la inflación principalmente porque los salarios del público local también vienen perdiendo contra la inflación", explicó.

El mercado inmobiliario, sostiene, está fuertemente condicionado por la capacidad de pago de quienes buscan alquilar.

Rizzo señaló: "El valor del alquiler siempre está muy relacionado con el ingreso de las personas. Si los salarios no acompañan la inflación, los propietarios no pueden trasladar todo ese aumento al alquiler porque simplemente el mercado no lo puede pagar".

Este límite se vuelve especialmente visible en CABA, donde la oferta disponible permite a los inquilinos comparar más opciones antes de cerrar un contrato.

Oferta estabilizada y demanda permanente

De acuerdo con Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el mercado porteño parece haber alcanzado un cierto equilibrio entre oferta y demanda.

"La oferta se encuentra estabilizada hace un año en el orden de las 7.000 unidades de departamentos usados", explicó el analista.

Esa disponibilidad relativamente constante es uno de los motivos por los cuales los incrementos no superan la inflación general.

A diferencia de lo que ocurre en otras ciudades del país, donde la escasez de propiedades puede empujar los valores al alza, en la capital el stock disponible logra absorber la demanda.

Sin embargo, eso no significa que la búsqueda de vivienda haya disminuido. Por el contrario, el interés por alquilar continúa siendo elevado. Gómez Picasso agregó: "La demanda es siempre activa debido a la falta de vivienda, el uso turístico y la inmigración".

Por qué algunas propiedades tardan meses en alquilarse

A pesar de esa demanda sostenida, algunas unidades pueden tardar más tiempo en concretar el alquiler. En algunos casos, las propiedades permanecen publicadas durante dos o incluso tres meses antes de encontrar inquilino.

Para Gómez Picasso, la explicación suele ser bastante simple: precios fuera de mercado. "Si la propiedad está bien tasada no debería alquilarse en más de dos semanas", explicó.

Cuando el valor pedido se ubica por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar, la propiedad queda publicada durante más tiempo hasta que el propietario decide ajustar el precio.

También influyen los requisitos que se exigen a los inquilinos, que en algunos casos pueden ser difíciles de cumplir.

Otro factor que modificó el funcionamiento del mercado es la normativa vigente en la Ciudad que impide que las inmobiliarias cobren comisión al inquilino.

Gómez Picasso añadió: "El hecho de que las inmobiliarias no puedan cobrar comisión también complicó el mercado, porque hoy para una inmobiliaria alquilar no es negocio".

Como consecuencia, muchos propietarios optan por gestionar el alquiler por cuenta propia, lo que en algunos casos deriva en precios mal fijados o condiciones poco competitivas.

Los departamentos más difíciles de alquilar

Dentro del mercado también existen diferencias según el tipo de unidad. El segmento que actualmente presenta mayores dificultades es el de los departamentos pequeños.

"El producto más difícil de colocar es el de uno y dos ambientes, porque es lo que más se construyó en los últimos años", explicó Gómez Picasso.

Durante el auge del desarrollo inmobiliario previo, muchos proyectos se orientaron a este tipo de unidades pensadas para inversión y alquiler.

Rizzo agregó: "Hoy ese volumen de oferta genera mayor competencia entre propietarios, especialmente en barrios donde la construcción fue más intensa".

Rentabilidad: recuperación después de años críticos

A pesar de las dificultades, el negocio de invertir en propiedades para alquilar comenzó a mostrar señales de recuperación. La rentabilidad había tocado mínimos históricos durante los años de mayor intervención en el mercado.

Según Reporte Inmobiliario, en 2020 la renta bruta anual promedio había caído a apenas 1,8%, con un riesgo muy elevado para los propietarios.

Desde entonces, el rendimiento comenzó a recuperarse de forma gradual. Actualmente, la renta bruta anual promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 5,47%, con algunos barrios que incluso superan el 7%.

En el caso de los alquileres temporarios o de mediano plazo, la rentabilidad puede ser aún mayor. "Dependiendo de la zona, el amoblamiento y los gastos del edificio, hoy se pueden ver rentabilidades entre el 6% y el 10% anual", explicó Rizzo.

Cómo se moderaron los aumentos

La evolución de los aumentos trimestrales muestra con claridad el cambio de tendencia que experimentó el mercado en los últimos años.

Mientras que en 2023 los incrementos llegaron a niveles muy elevados, con el paso del tiempo comenzaron a desacelerarse hasta ubicarse cerca de la inflación general.

La evolución fue la siguiente:

• Mar-Abr-May 2023: +63%
• Jun-Jul-Ago 2023: +73%
• Sep-Oct-Nov 2023: +37,6%
• Dic-Ene-Feb 2023-2024: +29,1%
• Mar-Abr-May 2024: +27,8%
• Jun-Jul-Ago 2024: +20,7%
• Sep-Oct-Nov 2024: +12,9%
• Dic-Ene-Feb 2024-2025: +10,5%
• Mar-Abr-May 2025: +7,5%
• Jun-Jul-Ago 2025: +5,8%
• Sep-Oct-Nov 2025: +7,18%
• Dic-Ene-Feb 2026: +8,51%

El déficit habitacional 

A pesar de esta mayor estabilidad en el mercado de alquileres, el problema de fondo continúa siendo el déficit habitacional estructural del país. Según estimaciones del sector, en Argentina se suman cada año alrededor de 50.000 viviendas al déficit existente, una cifra que surge de la diferencia entre los nuevos hogares que se forman y las viviendas que se construyen anualmente.

Gómez Picasso concluyó: "En ese contexto, aun con mayor oferta y precios más moderados, el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos urbanos del país".